租赁住房分类、市场政策及趋势展望分析

国家层面关于住房租赁行业相关政策侧重金融 支持以及市场监管。

1.租赁住房市场分类

国际租赁住房分类

在全球，住房租赁行业发展已久。由于国情不同，各国发展租赁住房的历程和重点也不尽相同，由此各国的租赁住房形成 了适应各自国情的、系统性的产品分类标准。下图展现了美国、德国、日本等国家的租赁住房分类标准，这些国家租赁住 房行业发展时间较长，分类标准系统性较强。

中国租赁住房市场分类

政策维度划分

在国家相关政策的支持下，我国的住房租赁市场经过多年 发展，已正式迈入机构化运营的新阶段。2021 年，《国务 院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国发办 [2021] 22号）发布后，我国机构化管理租赁住房就有了“保 障性”和“市场化”之分，即保障性租赁住房和市场化租 赁住房。二者均面向市场运营，区别在于政策对保障性租 赁住房的租金水平和租金涨幅有明确要求，相应的也给予 税收、民水民电等方面的优惠支持。 今年，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动 产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发 改投资 [2024] 1014 号）中，将可用于发行公募 REITs 的 租赁住房项目类型扩大为四类：保障性租赁住房项目、公 共租赁住房项目、市场化租赁住房项目，以及专门为园区 入驻企业提供配套服务的租赁住房项目。这四类租赁住房 项目中，公共租赁住房保障属性更强，对承租人的收入水 平等有明确的要求。其他三类项目均为市场化运营，对承 租人无收入等方面的资格审查要求。

产品线维度划分

我国机构化管理的租赁住房项目出现至今也 有十余年的时间了。在市场需求的推动下， 机构化管理租赁住房产品逐渐形成清晰的产 品线分类，并形成了相对统一的行业共识。 在此基础上，综合考虑租户需求、地理位置、 租金水平、产品装修配置、具象体验五个维 度对产品的影响，形成“租赁住房产品分类 5P 模型”（图 3）。该模型对产品线进行 明确的分类，定义了我国租赁住房产品的四 条产品线⸺青年公寓、租赁式社区、高端 公寓和宿舍型公寓。

这四类产品线面向不同的主力客群，提供具有不同的产品、服务等，在运营方面也具有其各自的特征（详见下图）。其中， 青年公寓和租赁式社区两条产品线是面向新市民、青年人的主力供给产品，在主力客群上有一定重合度。但两条产品线所 服务的客群，在年龄结构、家庭结构等方面的比重不同，且建筑规模、建筑形式、公建配套、商业配套等方面也具有较明 显的差异，因此划分为两条产品线。

在四条产品线下，根据运 营商提供的产品档次和服 务标准等方面的差异，还 可以将产品进一步细分。 我国住房租赁行业起步时 间 并 不 长， 市 场 需 求 还 在不断释放。需求的多样 性必然会推动供给的多元 化，我们相信，租赁住房 产品线还会出现更多细分 类型。5P 模型也会根据 市场的变化，适时更新产 品线定义。

2.整体市场政策综述

2015 年 1 月，住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场 的指导意见》（建房〔2015〕4 号）提出，“建立多种渠道、 发展租赁市场”。自此，住房租赁行业蓬勃发展的大幕在 政策支持下徐徐展开。 2015 年至 2020 年，国家从房源筹集、金融支持、市场 监管等方面陆续出台对住房租赁行业的支持政策。2021年， 促进行业发展、资产证券化、减税降负等利好政策集中释 放，特别是将保障性租赁住房纳入基础设施公募 REITs 试 点行业，有力的推动了住房租赁行业完成商业闭环。因此， 业内也将 2021 年称为“住房租赁行业的政策元年”。

此之后，国家层面关于住房租赁行业相关政策侧重金融 支持以及市场监管。2024 年，《国家发展改革委关于全 面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目 常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014 号）将市 场化租赁住房纳入公募 REITs 底层资产，再次加速推动住 房租赁行业发展。 在国家政策指导下，各地方政府秉承“一城一策”的原则， 陆续制定适应地方发展的租赁住房行业政策，从供需两端 鼓励住房租赁行业发展，加强金融支持和市场监管。 在行业立法方面，2020 年 9 月 7 日，住房和城乡建设部 发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，向社会公开征求 意见。北京率先推动住房租赁行业地方立法，于 2022 年 9 月 1 日起正式实施《北京市住房租赁条例》。随后，《上 海市住房租赁条例》于 2023 年 2 月 1 日起实施；《武汉 市住房租赁条例》于 2024 年 9 月 1 日起正式实施。

3.未来市场趋势及展望

展望未来，租赁住房行业有五大趋势值得关注： 配合存量房收储，配售型保障房对租赁市场的影响将加大，特别在二线城市会在一定 程度上影响租住需求的市场格局。 通过深挖租住需求，非租金收入将撬动 NOI 率的增长。在基础租住需求之外，提供更 多元化的增值服务将成为企业实现溢价的重要手段。

品牌化程度将进一步提升，租赁住房企业将更加重视品牌建设，以期能提升客户忠诚度， 增强企业的市场竞争力。 存量盘活时代带来的机遇与挑战。闲置或低效利用的资产是否可以被重新激活，形成有效 的租赁住房供给？这一过程有哪些难点、堵点？租赁住房企业又将如何应对这些挑战？ 多元化 REITs 市场带来新契机，租赁住房 REITs 将包含更多元化的资产类型，为投资 者提供更广泛的选择和风险分散的机会。