保障性租赁住房出台背景、供需格局及特点是什么？

租赁人口增长及周期拉长，潜在租房需求较大。

1.顶层设计文件出台，保租房迎快速发展

为解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，缓解住房租赁市场结构性供给不足，2020年10月《中共中央关于 制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确指出“扩大保障性租赁住房供给”，首次提 出“保障性租赁住房”的概念。2021年7月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕 22 号），22 号文为保障性租赁住房首个顶层设计文件，明确“保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体 的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金”。

从供给来看，根据住建部规划，“十四五”（2021-2025年）全国计划筹建保障性租赁住房近900万套（间），预计可解决 2600多万人住房问题，其中40个大中城市计划筹建600万套（间）。根据国家统计局数据，2021-2023年全国已开工建设和筹 集572万套，完成计划的64%。

2.保租房潜在需求旺盛，供需仍显紧张

根据七普数据，26%的城市家庭租房、其中廉租房/公租房占比3.7%、租其它住房占比21.8%，按全国城市2.21亿户（含 集体户）、平均家庭规模2.49人估算，对应5659万户、1.4亿人，剔除廉租房/公租房对应4832万户、1.2亿人，考虑保 租房较低租金，理论上该部分人群均为保租房潜在需求，远大于供给端（900万套，覆盖2600多万人）。按城市青年人 （18-35岁）29%的占比估算，对应约3461万人，叠加新市民租房需求，亦大于供应。

从新市民定义来看，根据2022年3月4日中国银保监会、中国人民银行发布的《关于加强新市民金融服务工作的通知》， 新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年 的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等，目前约有三亿人。由于新市民的定义包括新就业大 中专毕业生，而青年人主要为刚毕业高校毕业生，假定不考虑其它青年人、三亿新市民中租其它住房比例与七普城市家 庭户比例一致，为21.8%，则对应超6500万人，亦远大于供应（900万套，覆盖2600多万人）。

从城市新增就业人口来看，2009年以来每年新增就业人口稳定在1100万人以上，其中大部分为大中专毕业生。根据前文 分析，12个核心一二线城市刚需平均置业年龄超过32岁，对应毕业6-7年购房。按6年估计，6年内新增就业人口超6000 万人，保守按一半有租房需求，对应3000多万人，亦大于保租房供应。

城市维度来看，保租房供需亦偏紧

从重点城市来看，以北京和上海为例，从供应端来看，北京“十四五”时期，力争建设筹集保障性租赁住房40万套 （间）；上海“十四五”计划新增建设筹措保租房47万套（间）以上，到“十四五”期末，累计建设筹措保租房总量达 到60万套（间）以上，其中形成供应40万套（间）左右。按照全国“十四五”筹集近900万套（间），预计可解决2600 多万人住房问题，估算每套（间）可解决3人住房问题，对应北京和上海可覆盖120万和180万人（按筹集口径）。

从需求端来看，根据七普数据，2020年北京和上海租赁其它住房比例（城市口径）分别为29.6%和31.9%，对应总户数分 别为744万户和817万户，按家庭户户均2.3人、2.38人估算对应租赁人群分别为506万和620万，远大于保障房供应。按 城市青年人（18-35岁）29%的占比估算，对应147万和180万，叠加新市民的租房需求，亦大于供应。

2.保障性租赁住房主要特点

低于市场租金水平，保租房出租率维持高位

由于各地对保租房的鼓励和支持，普遍要求其低于市场同区域同品质平均租金，如深圳规定政府用于配租的保租房参考 同期市场租金的60%，社会主体用于出租保租房租金不高于市场的90%，相对占优的租金水平保障其较高的出租率， 2023年主要上市REITs底层保租房出租率普遍超过90%。

较低获地成本，租金回报率有保障

由于租赁用地地价远低于商品住宅用地，较低获地成本保障其相对较高租金回报率。根据中指院统计，上海2021-2023 年租赁用地平均楼面地价仅为住宅用地的1/3。从2023年上市保障房REITS现金流分派率来看，普遍高于4%，远高于核心 城市不到2%的租金回报率。

较低地价导致租赁用地出租项目IRR远高于商住类

参考上海2021-2023年租赁用地和住宅用地出让价格，假设租赁用地、住宅用地楼面地价6000元/平、18000元/平；开发 成本均为5000元/平（第1年、第2年分别投入2500元/平）；按70年土地年限、第3年开始收取租金，商品住宅单平年租 金1200元、保障房为商品房9折对应1080元/平，不考虑租金涨幅且出租率100%；其它各类运营成本按照租金收入30%估 算（2023年华润有巢REIT底层项目公司收到的租赁收入等经营性现金流为8949.9万，接受劳务及其他经营性活动支出 2858万，占比约32%），测算租赁用地及住宅用地出租项目IRR分别为6.5%和3.1%（以上各种假设仅用于测算两种地价下 IRR的差异，不代表市场实际水平）。即得益于较低的地价，租赁用地出租项目内部收益率远高于商品住宅用地。

机构化比例提升，长租公寓纳保提升品质及效率

随着国内房价持续调整，越来越多的人选择租房以获得更灵活的租住方式，而得益于政府在税收、贷款等方面的金融支 持，越来越多机构化长租公寓纳入保租房体系，如万科泊寓2023年末纳保房源达10.15万间，占其总管理房源的44%。 在加快保租房供应的同时，市场化机构运营亦利于保障保租房品质。

金融支持力度加大，保租房来源再拓展

2023年1月，央行推出“租赁住房贷款支持计划”，支持7家全国性金融机构在重庆等8个城市试点发放租赁住房购房贷款， 用于支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给，贷款利率原则上不超过3%，对于符合要求的贷款，人民银行按贷 款本金100%予以资金支持，利率为1.75%，额度1000亿。

根据央行青岛分行官网披露，2024年1月，国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点 贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套，主要用于向新市民、青年人等群体提供保障 性租赁住房，对应单套总价约79.8万元，按照90平/套估计单价8867元/平，仅为青岛2023年新房成交均价（13789元/ 平）的64%。根据WIND数据，2024年3月青岛住宅租金收益率1.6%，若购房成本降低至64%，租金水平不变则对应租金 回报率可达2.5%（1.6%/64%），回报率大幅提升。

REITs扩围至保租房，打通“投融管退”全链条

2022年5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，将保障性租赁住房纳入试点范围；紧 接着5月22日，《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知 》出 台；8月全国首批3只保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT上市交易； 2023年3月，保障性租赁住房REITs发行门槛进一步下降，三年现金流分派率由4%降至3.8%，当期目标不动产评估净值原则上 由不低于10亿元，降至不低于8亿元。