租赁住房的运营特性及资产定价如何？

我来简单回答这个问题，如果你想更深入地了解，可以下载《房地产行业：中国住房租赁市场研究报告》这篇报告查看。

1.评估方法的选择

进行资产证券化的租赁住房主要为长期持 有经营并产生收益，此类项目定价的方法 可采用收益法。其中可转让的租赁住房， 因其易于变现的特征，也适用于比较法进 行估值验证。而非市场商品房类租赁住房， 资产无法在市场转让，只租不售的特征仅 适用于收益法。其中收益法包括现金流折 现法及直接资本化法。

 现金流量折现法是通过预测估价对象未 来各年的净收益，利用报酬率将其折现 到价值时点后相加得到估价对象价值的 方法。主要适用于项目运营初期、市场 不太成熟或波动性较大的情况。 

直接资本化法是通过预测估价对象未来 第一年的收益，将其除以资本化率或乘 以收益乘数得到估价对象价值的方法。 主要适用于市场成熟稳定、物业交易活 跃的情况。

2.客源及出租率

市场化程度较高的租赁性住房，主要面向 城市核心区域上班的白领、年轻人，因其 便利的交通及生活配套，经营良好的长租 公寓出租率会随着蓄客呈阶段性增加。开业 初期的半年内，一般出租率可达到 60%， 项目常年可达 70-80% 出租率。保障性住 房客源主要为符合政府租赁条件的租户， 因其极具竞争力的租金，往往供不应求， 出租率常年可达到 95% 以上。

3.收入及支出

从收入来看，非政策性租赁住房租金一般 为市场化定价，租金变化以市场为基础调 节。且运营收入更加多元化，除住户租金 收入外，一般还会包括物管收入、商业收入、 配套服务收入等，一些高端公寓还会提供 个性化的增值服务来产生收益。政策性租 赁住房运营收入主要为单一租金，几乎无 其他多经收入。租金涨幅以政府指导价为 定价原则，一般涨幅非常缓慢。

从支出方面来看，非政策性租赁住房因其专 业的运营及多元化的经营收入，一般运营、 管理费用和资本性支出比较大，一般为收 入的 15-20%。而政策性租赁住房因其较为 单一的运营模式及简单的房屋结构及装修， 管理运营费用及资本性支出占比很少，尤 其运营期内享受幅度较大的税费见面，支 出项合计一般仅为运营收入的 5-10%。

4.折现率的确定

根据市场调研及投资者访谈，核心城市的 租赁性住房因其较高的资产价值，回报率 一般为 3-4%，二三线城市租赁性住房虽然 市场运营存在一定风险，但因资产价值较 低，回报率一般为 5-6%。保障性住房因其 较低的租金，核心城市回报率一般为 3-4%， 但保障性住房土地成本较低，项目资产有 一定的增值空间。

5.估值结果

估值结果决定于两类租赁住房的核心因素 为土地权属来源、转让限制条件、项目区 位。市场化程度较高的租赁性住房一般为 出让方式获取开发用地，资产权属无过多 的转让限制条件，且项目一般位于城市城 市核心区域，评估结果与同区域内同类型 的住宅或公寓价格接近。保障性住房一般 为优惠地价获取用地开发、开发商无偿移 交、成本价收回，项目一般不可转让。且 项目多位于城市外围片区，租金收入较低， 项目市场价值较低。

结合未来的发展趋势，市场化的租赁住房 正逐步走向专业化；而享有较大幅度优惠 政策的保障性住房仍在不断地完善中。经 营收入应更加多元化，可联合或委托品牌 运营商提供专业化、精细化运营，或由政 府平台公司外包服务，将租赁住房的市场 化机制引入保障性住房，使其充分发挥其 产品功效。更成熟、市场化的运营模式将 使资产运营及市场定价更为合理。