中证REITs市场指数及各板块业绩分析

2024 年二季度环保类 REITs 表现良好，收入与净利润同比都有所增加，营业 收入均达招募说明书预期。

1.REITs 市场行情及分析

1.1 中证 REITs（收盘）指数走势及分析

2024 年 REITs 利好政策频发，公募 REITs 市场不断扩容提质，又因其高分红 低波动的属性而具备长期投资价值，2024 年二季度中证 REITs（收盘）指数处于 横盘震荡，整体下跌 0.53%，远低于中证 1000 指数 10.02%的下跌幅度。2024 年 7 月 6 日，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）项目常态化发行的通知》发布，基础设施 REITs 进入常态化发行新阶段， 基础设施 REITs 的发行范围进一步扩大，增加了清洁低碳、灵活高效的燃煤发电和 养老设施等资产类型。此外，申报推荐程序得到简化，取消了前期辅导环节。 2024 年二季度，整体 REITs 市场表现呈现小幅度震荡调整，而股市缩量下行， 政策利好和股市资金外流而引发的资金配置需求或是市场主要推力。受二季报影 响，各板块出现走势分化：1）产业园、仓储物流板块出现小幅反弹；2）保租房、 环保和消费板块延续强势；3）能源和高速板块分化较严重，整体表现不佳，延续 小跌趋势。

1.2 REITs 收益率和波动性介于股票和债券之间

中证 REITs（收盘）指数 2023 年 8 月 20 日至 2024 年 8 月 20 日跌幅达 9.80%，沪深 300（收盘）指数跌幅为 15.35%，中证 1000 指数跌幅为 26.09%， 中证全债指数和国债指数涨幅分别为 7.26%和 6.00%，2023 年 8 月 20 日至 2024 年 8 月 20 日 REITs 市场虽然整体表现低迷，但仍较股票市场的跌幅小；从波动性 表现来看，截至 2024 年 8 月 20 日，中证 REITs（收盘）指数近 250 日波动率为 10.72%，低于沪深 300（收盘）指数的 31.04%和中证 1000 指数的 25.24%，高于中证全债指数的 1.17%和国债指数的 0.72%，居于股债之间。

2.各板块 REITs 业绩分析

产业园类 REITs

2024 年二季度产业园类 REITs 营收完成度（对比招募说明书）为 99.87%， 可供分配金额完成度（对比招募说明书）为 107.79%，多数 REITs 有所改善，可 供分配资金环比下降，分红较为及时，租金呈持平或微降，但出租率下降的 REITs 呈现多数。其中博时招商蛇口产业园 REIT 表现亮眼，在租金环比上升的同时保持 出租率回升。其中建信中关村产业园 REIT 采用“以价换量”的策略，租金环比下 降 8.3%，出租率环比回升 9.44%。

保租房类 REITs

2024 年二季度保租房类 REITs 整体经营稳健，板块中国泰君安城投宽庭保租 房 REIT 营收和可分配资金未均未达招募说明书预期。估值方面，板块分化较小， P/NAV 集中于 1.15-1.3,估值较一季度有所上升。经营情况方面，出租率表现稳健， 呈高位小幅下滑趋势，主要由于同地段的保租房的大量入市加剧竞争，但多数 REIT 出租率仍超过 95%。其中华夏基金华润有巢 REIT 因基期读数较小，净利润同比/ 环比增长达 235.69%/72.76%。

 高速公路类 REITs

2024 年二季度主要受降雨天气、部分道路改扩建、小型客车免费通行天数比 2023 年同期多两天等原因影响，多数 REIT 通行费收入和车流量同比下降，9 只 REIT 中仅 2 只营收达招募说明书预期、3 只可供分配金额达招募说明书预期。其中 影 响 较 大 的 包 括 中 金 安 徽 交 控 REIT ， 总 车 流 量 / 通 行 费 用 同 比 下 降 34.56%/24.59%,主要原因在于宣广高速改扩建导致分流和池州的梅雨天气比去 年更严重。在运营情况方面，华泰江苏交控 REIT、国金中国铁建 REIT 表现较好， 车流量和通行收入同比较为稳定。

 能源类 REITs

2024 年二季度整体板块表现分化较大。一季度表现较好的中信建投国家电投 新能源 REIT 发电收入/上网电量同比下跌 34.47%/29.91%，主要是由于基础设施 项目所在区域风资源情况较 2023 年同期有所下降（平均风速同比下降 7.04%）、返还与分摊费用 2,078.94 万元、例行检修和电力设备预防性试验等工作导致风电 机组 14 天停机未发电。中航京能光伏 REIT 收入/净利润同比上升 20.72%/39.86%， 主要受光照资源条件的季节性波动影响，发电电量同比上升。

 环保类 REITs

2024 年二季度环保类 REITs 表现良好，收入与净利润同比都有所增加，营业 收入均达招募说明书预期。鉴于污水处理项目年内污水处理负荷率呈现季节性变 化，富国首创水务封闭式 REIT 二季度整体表现更好。受北京市地区宏观发展、垃 圾分类政策、生活垃圾物流等因素，未来中航首钢绿能 REIT 垃圾处理量可能会呈 现下降趋势。

 仓储物流类 REITs

2024 年二季度在贸易转移背景下，仓储物流板块整体运营承压，且已经反映 在整体估值表现中，三只 REIT 的 P/NAV 均小于 1。其中嘉实京东仓储基础设施 REIT 收入与净利润环比微增，出租率维持 100%的高位，整体表现良好。红土创 新盐田港 REIT 受欧美贸易增长偏弱的影响，出租率逐季波动下降，同比下降 7.5%， 并出现区域市场供需不平衡，部分高标仓短期面临去化压力。

商场类 REITs

整体运营稳健，收缴率和出租率维持高位，业绩完成度较好，营收和可供分配 金额均仅有一只未达标。2024 年 8 月 3 日国务院印发《关于促进服务消费高质量 发展的意见》，提出“挖掘基础性消费潜力，培育壮大新型消费”。在利好政策加 持下，消费 REITs 或将延续良好态势。