REITs起源与全球发展现状如何？

REITS 的发展与经济周期密切相关。

1.REITs 多诞生在经济调整期

不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。国际意义上的 REITs 在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。国外 REITs 的投资范围包括房地产、林地、基础设施等，涉及的基础资产不只是商场、写字楼、工厂或者仓库等，很多具有 REITs 基础资产性质的资产都可以灵活运用 REITs 进行融资。 REITs 出现在美国 GDP 增速放缓、城镇化率较高时期。美国REITs 市场历史悠久，1960 年，美国 GDP 增速从前期接近 10%下滑到 2.6%，与此同时，城镇化率达到70%。REITs 的推出，有助于盘活不动产存量资产，对经济及就业有一定拉动作用，应用覆盖商业地产、新老基建多重领域。美国税法赋予REITs 税收优惠，本意是为了促进普通大众投资者持有房地产资产。

REITs 来源于国外先进的房地产金融制度。REITs 于1960 年起源于美国房地产市场，并且形成了较为规范成熟的制度法规。1960 年美国历史上第一部《REITs法案》由美国国会正式发布，随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs 开始成为美国最重要的一种金融工具。二十世纪五六十年代美国经历了战后经济复苏时期，大量退伍军人和居民的住房需求刺激了美国房地产的发展，在美国投资信托日益发展之际，不少议员提出建议发展REITs。1960 年，《美国税法典》对符合要求的 REITs 予以公司层面免交公司所得税，大大刺激了战后美国 REITs 的发展。1986 年是美国REITs 发展的分水岭，《税收改革法案》解除了 REITs 在资产运营管理方面的管制，该法案的通过使REITs 可以对资产的运营管理内部化，不必完全依靠第三方经营公司管理资产，减小了运营者和 REITs 持有人之间因代理问题产生的矛盾和利益冲突。

日本是亚洲首个推出 REITs 产品的国家。20 世纪 90 年代，日本在资产泡沫后经历了漫长的经济衰退，在 90 年代中期的刺激过后，日本经济再次跌入负增长区间。房地产市场长期低迷，日本为了提振地产需求，选择REITs 作为商业地产新开发项目的资金来源，推动资金流入房地产市场。1999 年日本GDP 跌入负增长区间，与此同时，城镇化率达到 77%的水平。2000 年 11 月日本修改了本国的《信托投资公司法》，允许信托投资资金投资于商业不动产领域，并明确了成立REITs的相关必要条件。

2020 年中国公募 REITs 开始启动，同样处在处在 GDP 增速放缓（同比增速2.24%）、城镇化率达到 61%的时点。REITs 的发行，将金融资本与实体经济深度融合，一方面，它引导资金流向具有长期稳定回报的基础设施项目，为实体经济发展注入动力；另一方面，通过市场机制筛选出优质项目，提升社会的资源配置效率。

2.全球 REITs 蓬勃发展

全球 REITs 数量和规模强劲增长。根据 Nareit 数据，全球REITs 市值从1989年两个国家 1200 万美元增长至 2023 年 42 个国家的 2 万亿美元，从市值分布来看，主要集中在北美洲、亚洲和欧洲。上市 REITs 数量从1989 年120 只增长到2023年 940 只。

受到新兴市场的驱动，欧洲和太平洋地区经历了自2020 年以来最快的增长，欧洲增加了 62 只 REITs（增长 31%），太平洋地区增加了13 只REITs（增长25%）。其中，欧洲增长较快的国家是保加利亚和西班牙，太平洋地区主要是菲律宾和澳大利亚。2020 年以来，亚洲 REITs 数量也实现了 22%的增长。中国2021 年正式成立 REITs 基金，2023 年有 29 只上市 REITs 基金，印度REITs数量也增长了一倍。

随着 REITs 在全球范围内扩展，2022 年，拥有 REITs 的国家和地区GDP占全球GDP84%。1990 年，该占比仅为 6%，有 REITs 的国家和地区GDP 从1990 年65亿美元增长到 2022 年 84 万亿美元。

REITs 所涉及的领域都是现代经济的核心部门，除了传统的四个房地产领域（零售、住宅、办公楼和工业），还包括数据中心、医疗保健设施、酒店、游戏设施。

中国为什么选择基础设施作为 REITs 的试点领域？我国基建规模庞大，发展 REITs 基础资产丰富。我国拥有庞大的基础设施存量市场，为 REITs 提供了丰富的底层投资资产。长期以来，我国基础设施领域存在大量优质但流动性较差的存量资产。从增量市场来看，虽然经过多年快速建设，我国基础设施条件得到了明显改善，但是区域差距较大，中西部地区相对比较落后，教育、医疗等公共服务供给也不足；同时，5G 建设、数据中心等新基建领域正在发力，未来我国新老基建都具备较大的发展空间。基础设施 REITs 有助于有效盘活存量资产，拓宽社会资本投资渠道，提高直接融资比重。我国分税制改革之后，社会基础设施建设由地方政府财政直接投资，造成地方政府债台高筑。此前，政府通过外资和侨资进行招商引资，从而吸引资金投入基础设施建设，后来又补充了 PPP 这一融资方式。但随着近几年地方政府投资债务风险增高，基础设施建设需要更加规范的融资渠道。大部分地方债资金都投向了基础设施建设，但是政府主导模式下的债务关系也蕴含了金融风险，REITs模式通过更加丰富的金融模式吸引更多的民间资本参与投资和运营，优化了以往传统基建仅以政府投资为主的固有模式。因此，REITs 的推出也有助于进一步化解地方隐性负债。

国内首批基础设施公募 REITs 的发行，是将基础设施作为底层资产开展基础设施领域资产证券化的过程。2008 年以来，中央政府各部门多次发文鼓励推进房地产（或不动产）信托投资基金试点，并希望将其运用于住房租赁、基础设施、企业降杠杆等政策重点关注领域。2014 年，我国开始类REITs 和私募REITs的尝试。2020 年，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》（以下简称《指引》），首批公募 REITs 于 2021 年 6 月 21 日上市交易。2024 年7 月26日，国家发展改革委宣布全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行。这意味着 REITs 将不再是偶发的市场行为，而是成为我国基础设施投融资体系中的常规选项。

为了严控基础设施项目质量，证监会《指引》要求基础设施项目需满足权属清晰，现金流持续、稳定，投资回报良好，现金流由市场化运营产生，不依赖第三方非经常性收入等条件。国家发改委发布的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报要求》对我国基础设施 REITs 试点重点区域和行业做出了规定。

截至 2024 年 9 月 1 日，已有 43 只 REITs 基金上市交易，目前所有REITs基金产品资产净值合计达到1255亿元。从当前我国REITs各类基础资产成交量占比来看，园区基础设施占比最高，为 28%；其次是交通基础设施，占比27%；此外，能源基础设施、保障性租赁住房、仓储物流分别占比 15%、11%、11%。

基础设施 REITs 代表了全新的的城市建设投融资模式。基础设施建设周期长、投资额大，长期由政府主导，未充分发挥市场的作用。发展基础设施REITs一方面有利于充分利用众多基础设施库存资产，提高基础设施运营效率；另一方面也给众多金融机构带来了业务机会。基础设施基金份额的发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等。其中，银行可以扮演战略配售的角色，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及符合相关规定的专业机构投资者，可以参与基础设施基金的战略配售，如证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及本所投资者适当性规定的专业机构投资者。