住房以旧换新政策效果如何？

对于购房者而言，“以旧换新”减轻了置换压力。

“以旧换新”是贯通一二手房市场、买与卖市场的政策创新，相比其他住房消费提振工具，具有特殊 性，通过开发商、中介机构、房地产平台服务商协同，打通交易环节，有效缩短置换周期、提升交 易便利度、减轻置换压力、降低置换成本等内容。 有效缩短置换周期、流畅交易衔接问题：相比传统置换模式，“以旧换新”模式下交易时间减少了一 半以上。过去一般房屋的置换周期为 6 个月左右，出售二手房需要 3-4 个月的时间，看房和换新房 需要 3 个月的时间，存在时间先后次序之分，一方面是因为二手房交易流程本身需要一定的时间周 期，从挂牌到完成交易过户再到资金回笼，整个置换周期较长，另一方面与银行放贷的速度有关， 置换时需要换房人自己去把控卖和买之间的时间节点和衔接。“以旧换新”模式畅通一二手房置换链 条、协助缩短交易周期，房企、中介和购房者三方一起协商具体方案，使得“卖旧”、“换新”两项工 作同步推进，加强了对一二手房的信息沟通，减少了信息不对称干扰，时间可压缩至 1-3 个月，交 易时间减少了一半以上。

降低违约损失：由于传统的置换模式中，存在“卖房”与“买房”两笔交易，且时间上有先后次序之分， 存在连环单交易风险。买新房的购房款由卖旧房的售房款来支付，换房必须要先拿到部分或全部旧 房的售房款，才有能力支付新房的首付款。这个过程中，如果为了缩短置换周期，提前看房、选定 新房，往往需要购房者预交新房的认购定金，最高为新房总价的 20%，缴纳定金后，新房一般需要 在 7 天内去交首付款和办理按揭贷款，二手房则是按照合同约定进行，若二手房未及时出售或付款 时间拉长，导致新房认购失效，换房者将损失全部定金。此类传统模式下，交易中途终止的情况时 有发生，交易违约现象和纠纷现象也容易出现。而“以旧换新”模式下，卖房和买房统一安排，且设 置了 “解约保护期”（一般为 1-3 个月），在解约保护期中，若二手房没有及时出售，开发商将退还 全部的新房意向金。即便交易中途终止，也不存在换房人违约的情况，换房人的换房顾虑和旧房出 售压力不复存在。 降低置换成本：“以旧换新”活动能有效降低置换成本。根据各地的推进情况，此类交易成本体现在 三个方面：中介费用、新房购房款、新房契税成本等（个税和增值税各地此前已有较多优惠政策， 此次“以旧换新”税收优惠主要集中在契税方面，因此仅考虑契税部分）。我们以“出售一套 500 万二 手房，置换一套 800 万总价新房”作为例子来计算，通过参与各地“以旧换新”活动，不考虑其他原有 的优惠政策，购房者置换新房的支出最多可以节约 7~29 万，占新房购房款的 1%~4%左右。不过具 体对于置换成本的减负效果，仍要看各地活动的具体规则和执行情况。

住房“以旧换新”在全国层面并未有文件正式提及，是从地方层面开始的。2023 年下半年-2024 年初， 住房“以旧换新”主要集中在三四线城市，效果相对有限，2023 年 7 月徐州开始对主城区“卖旧买新” 按住房面积给予合同价 0.8%-1.2%的购房补贴，最早提到了住房“以旧换新”的概念。2024 年 4 月， 以郑州为代表，二线城市住房“以旧换新”政策不断加码，且更多城市开始采用国企收购模式。2024 年 4 月下旬-5 月初，随着深圳、上海推出“以旧换新”，正式扩散到一线城市。参与“以旧换新”的城 市数量在 2024 年 4-5 月显著增加。 理论上来说，住房“以旧换新”政策有助于城市加快商品房流通性，先带动二手房成交（去化二手房 库存），再带动新房成交，起到帮助新房库存去化的效果。但从实际的城市数据来看，效果暂不显 著。1）二手房成交：我们发现，在 2024 年 4-5 月多数城市参与到“以旧换新”活动后，6 月执行政策 的 25 个样本城市的二手房成交面积环比增速转正，为 6%，小幅高于我们跟踪的 34 个城市二手房成 交面积环比增速（5%），政策效果不明显。2）新房成交：2024 年 5 月执行“以旧换新”政策的 49 个 样本城市的新房成交面积环比增长 18%，增幅小幅高于我们跟踪的 81 个城市新房成交面积环比增速 （16%），6 月 49 个“以旧换新”城市的新房成交面积环比增长 18%，增速低于 81 城新房成交面积环 比增速（25%），政策未对新房成交起到效果。3）新房去化：36 个执行“以旧换新”政策的样本城市 新房（不包括保障房）库存去化周期整体仍然呈现上升态势，截至 2024 年 6 月平均去化周期仍然高 达 30.2 个月。

如果我们对比不同模式的效果，从数据上看，帮卖模式>收购模式>纯补贴模式。政策出台后，通常 帮卖模式会有 1-3 个月的新房锁定期，旧房在这一时间段均可能成交，收购模式则给予换房人 1-2 个月的报名时间，因此政策出台后的 T+2 个月的数据才可能反映“以旧换新”的政策效果，政策出台 后的 T+2 个月 19 个样本城市二手房成交套数环比增速均值为 14%，帮卖模式的城市环比增速均值 21%，收购模式 8%，纯补贴模式为-8%，帮卖和收购模式对于二手房成交修复都起到了一定作用， 从数据上看，帮卖模式增速较高，或许是因为帮卖模式集中在能级较高的城市，而补贴模式基本没 有起到效果。从目前看，“以旧换新”模式下的成交规模有限，可带动一定的市场活跃度，但能否真 正达到提振市场的效果，还需等待市场的检验。

我们认为，虽然各地“以旧换新”举措层出不穷，然而实际效果并不太乐观，根据目前各地“以旧换新” 推进情况和反馈情况看，其也存在一些潜在问题或矛盾点。 帮卖模式的最大挑战点在于如何在约定期限内卖掉旧房，特别是现在刚需较弱的情况下，刚需客群 是否有动力接盘，依然存在较大不确定性。从流程上看，当前客户锁定意向新房的期限一般是 1-3 个月，这也意味着，房地产中介机构要这个期限内帮助客户卖掉“旧房”。然而，根据住房大数据显 示，2023 年主流城市二手房成交周期总天数约为 189 天，远超 3 个月。 收购模式的挑战在于：1）二手房评估价：从业主或换房者的角度看，担心评估公司把二手房价格压 得太低了，评估价过低可能打击业主的置换积极性。而对于收购二手房的国企来说，其过高评估二 手房，也会造成资金压力增大。2）收购价格难以达成。商品房的建设成本较高，而保障性住房配售 或配租的价格较低。如果收购已建成商品房用于保障性住房，收购价格大幅低于市场价，或影响到 周围同小区其他房屋的价值。而如果收购价格较高，又会导致后续作为保障房的出售、出租价格较 高，与保障房的本质背离。3）能够参与的二手房或也存在门槛限制，部分城市会从房龄、面积、地 段等角度设定标准，这就导致很多二手房无法参与“以旧换新”活动。尤其是如果考虑收购后用作保 障性住房（以不超过 70 平的小户型为主），本次政策要求严格把握所收购商品房的户型和面 积标准，市场上，面积合适、能够享受政策被收购的存量住房不多，大量住房未必能被收购。4） 保障性住房的租售前景存在不确定性。收购二手房后如果改造成保障房，如不能实现迅速配售或租 赁，收购主体将承担一定的持有成本。5）收购旧房的资金不足。我们认为，“收购模式”下资金支持 力度越大，效果越明显，稳定且低成本的长期资金将是支持收购模式可存续或常态化的基础保障。 由于“以旧换新”普遍要求旧房收购价值低于新房（多为新房总价的 60%-80%），理论上，国企平台 指定购买自家楼盘的模式是不需要平台付出额外的资金成本，购房者需要向平台支付差价。但类似 于“郑州模式”，并不限定新房房源或者房源库里涵盖多家房企，那么需要政府或金融机构向收购方 提供收购资金支持，去库存的规模实际上依赖于背后的资金量有多大。

购房补贴及收购模式最大挑战点在于，依赖于地方政府的财政，如果购房补贴力度不足，难以激发 换房客群的积极性，如果加大政策力度，又要依赖于地方政府财政情况。