德国住房供需情况如何？

德国房地产市场的稳定得益于政府在供需两端在不同时间段采取了较为符合自 身国情的调控政策，我们看到的结果是居民的人均住房面积在提升、居住条件在改善， 同时房价和租金保持稳定。

1.住房供给端：政府少量直接参与，以政策扶持为主

1.1 多次立法支持，对保障房建设给予全方位补贴

二战之后，西德面临着严重的住房短缺问题，政府通过大量建设实体保障性住房 的方式来快速满足民众的住房需求。1950 年，西德颁布第一部《住房建设法》，规 划在随后六年当中建设保障性住房 180 万套。该法案明确规定政府可以采取优惠供 地，补贴投资，减免税收等措施支持建设户型面积，配套设施，租金水平和维护成本 等符合一定条件的保障性住房。

这些保障性住房主要用于公共租赁的供给补贴住房，通过政府提供资金补贴和低 息贷款建设。建设方和产权所有者不受限制，有政府、非营利性组织或私人开发商等。 政府通过无息贷款支持私人机构大量建设只租不售，低租金的社会保障房。此后德国 在 1956 年推出第二部《住房建设法》，在 1965 年推出《住房补贴法》等法律政策。 政府给予房屋建设方在税收和贷款上的优惠，鼓励市场主体参与到保障性住房建设当 中来。

从保障房建设维度看，相比于欧洲其他国家政府大量主导保障房自建，德国政府 直接参与建设占比并不高，而是将工作重心放在直接或间接住房建设方面。德国政府于 1950 年推出的第一部《住房建设法》主要靠政企合作，政府为企业提供 50%建设 成本的长期无息贷款，作为回报企业需要以低廉的租金租给需要的居民，房屋的所有 权归企业所有，但所有权转让需要政府许可。

1956 年推出第二部《住房建设法》的出台背景是政府意识到住房是私有财产的 一部分，于是转向开始对私人建房做出扶持，主要措施包括：提供建筑用地；提供贷 款担保和利息补贴，给予税收和其它收费减免优惠；为住房建设储蓄提供补贴。70 年 代中期开始实施促进二手房私有化的措施，80 年代开始对参加住房储蓄计划的居民 和信贷机构进行补贴，鼓励住房基金的积累和有效使用。1996 年，联邦政府开始实 行自有住房补贴（Eigenheimzulage），2003 年政府用于这项补贴的支出超过了 110 亿欧元，自有住房补贴由此成为了德国最大的一个补贴项目。

1.2 住房模式创新：自愿互助的住房合作社模式

在政府建保障住房，个人/企业建房外，德国还有另一种获取住房的方式—住房合作 社。德国的住房合作社历史悠久，自 1847 年初具雏形至今发展成一个完善而庞大的 机构。住房合作社是一种介于企业和民间组织之间的民间自愿互助组织，合作社不以 盈利作为主要目的，其宗旨是在合作原则的基础上，居民通过自主入股的方式成为住 房合作社社员，同时出于鼓励，德国政府会出台相应的政策支持合作社成员的购房/ 租房行为（针对市场开发的合作社不享受土地和资金优惠）。在二战后的住房短缺期， 合作社模式为房屋的供给提供较大帮助。

德国住房合作社，以集体的名义提供住房服务，社员自愿入社，缴纳入社费后可 以根据规定并结合自身需求申请房屋，成功分配之后，每月支付固定的房租，终生使 用合作社住房，租金受到法律限制保护。住房合作社的租金低于市场租金，住房的产 权归合作社集体所有，后续依据法律限制其商品化或私有化；社员拥有使用权并可以 继承，但不能出售或转让。抑制住房合作社住房投机的行为，真正使住房合作社住房 保持居住的原则和初衷。 住房合作社类型有社区住房合作社，公司员工住房合作社，还有以人才保障住房 合作社等多种形式。由于居民是以入股的方式参与到住房合作社当中，也算是住房合 作社的投资者之一，因此住房合作社收到了租金，在支付完合作社日常运作管理的费 用后，租金会按照入股的份额返还给居民。这样住房合作社对于居民而言就兼具了住 房和投资的双重属性。 德国政府与银行为住房合作社提供许多支持性措施。土地方面，政府为土地出入 提供支持，平价出租土地，通过指导文件等方式，保障合作社通过低成本来获取土地 建设房屋。税收方面，政府为住房合作社提供公司所得税，交易税等税收的减免。合 作社建房也通常能够申请到低息贷款，用于建造住房，贷款期限一般为个人首次进行 合作社入股的时候也可以低息贷款。

1.3 参与住房建设可以获得稳定、低风险的投资回报

德国主导下的保障房建设主要有三个渠道，一、是政府直接财政出资自建或委托 房地产企业建设保障性住房，二、从储蓄入手，用低息或无息方式支持社会购房团体 （比如住房合作社等）参与住房建设，三、以财税优惠政策支持社会各方面力量来支 持保障房建设。前文两部分（1.3.1、1.3.2）分别介绍德国在立法层面对于保障房直 接建设支持以及住房合作社的运转模式，这部分主要介绍德国政府围绕住房市场化建 设做的政策支持。 对于市场主体而言，参与建设保障性住房，最关心的便是投资回报率。德国政府 在住房短缺的时期，尤其是战后及当下会加大对私人机构建房的支持，包括：1.向存 量房改造项目提供无息或低息贷款；2.对私人建房提供无息贷款或建房资金、互助保 险基金；3.向建造或购买自住房者给予税收减免或债务补贴。在政策的支持下，私人 机构的住房建设成本有明显降低，反应在市场端则可以体现为租金收益率较无风险收 益率的溢价。

从具体回报率角度看，德国十年期国债利率与定期存款利率在 2008 年全球金融 危机后持续走低，在 2019-2020 年的低点降至 0-1%左右，在德国长期国债收益率和 定期存款利率逐年下降的背景趋势下，投资建设住房是一个低风险、收益稳定的投资 项目。根据globalpropertyguide数据显示，2024年Q1德国平均租金收益率为3.74%， 考虑到德国房租常年稳定增长，租户需求旺盛，租客稳定，风险较小，投资租房市场 相较于定期存和十年期国债收益率而言较为可观。对于偏好低风险的投资者，如保险 公司，养老基金等市场主体有较强吸引力。

2.住房需求端：支持刚需和改善，打击投机交易

2.1 提供多样化的住房补贴

住房短缺期控制租金。德国在二战之后面临较大的住房短缺问题，政府通过修建 保障性住房同时大量补贴私人机构/企业参与建设来解决。在 20 世纪 50 年代战后住 房最短缺的时候，政府对住房租金有严格限制，由联邦政府规定租金上涨限度来稳定 房屋租赁市场。目前，德国政府规定，租金增长上限在四年内不得超过 15%，若超 过则会视为违法行为。 住房逐渐市场化后补贴对象从建房者到租户与买家。在进入 20 世纪 60 年代后， 德国住房短缺问题得到缓解，政府放开了租金的限制。与此同时，在 1965 年，德国 颁布《住房补贴法》德国开始了面对租户的住房货币补贴，受补贴对象主要为中低收 入家庭和特殊家庭，租金补贴按照家庭人口，税后收入以及租金水平计算发放。住房 补贴政策对解决中低收入群体的住房需求起到了重要的支撑作用，被认为是一项准确 而又切合市场需求的住房调控手段。

从政策执行上看，德国《住房补贴法》规定: 居民可支付租金一般按家庭收入的 25%，低收入居民实际交纳租金与差额可向地区政府申请房租补贴。地区政府负责房 租补贴资格审核，只审核申请人的收入不审核资产，居民领取房租补贴后，可以申请 社会住房，也可以在市场上租房，但只能选择符合标准的房屋（政府根据房屋质量、 区位、配套等因素将房屋分成六个等级，一级为最差，六级为最好。领取房租补贴的 家庭只能租住一至二级类别的住宅，最高不能超过三级）。 德国联邦政府保障性住房的货币补贴分为住房全额补贴和住房部分补贴。其中， 住房全额补贴是对无收入居民提供维持基本生活所需的全部生活补助，住房部分补贴 则是对低收入居民提供部分住房租金来维持适宜的生活。在德国，当居民净收入低于 全民净收入中位数的 60%时，可向社会救助机构申请各类住房货币补贴。

住房全额补贴：主要针对无收入或失业 12 个月后失业救助金与之前工作收入脱 钩后，长期失业者在没有存款、汽车和房产等固定资产，才能获得社会基本保 险资格，得到住房全额补贴。 住房部分补贴：分为租房补贴和购房补贴。目前德国购房补贴已经较少，主要为 租房补贴。租房补贴目标希望将家庭租房成本控制在可支配收入的 15-30%之间，不 舍具体的收入和补贴限额，通常租金越高补贴越高，当然也有补贴上限，具体补贴额 度可以根据 2020 年出台的《住房货币补贴改革法》自行测算。 德国政府提供补贴住房供给低收入家庭、特殊人群。除了大范围的住房货币补 贴外，德国政府及国企以及一些福利机构、教堂、工会持有一定数量供给补贴住房。 供给补贴住房租金较低，一般仅为同地段 5-6 成，主要针对低收入人群及特殊工作者。

根据《住房福利法》第 5 条和《住房供给补贴法》第 27 条规定补贴住房申请人需持有 政府福利机构颁发的“住房福利证”（根据个人/家庭税后净收入情况颁发），一般要求申请 人无房，并在申请城市工作/居住一定年限。当在供给补贴住房居住的居民收入超过补贴标 准时，一般不会强制要求搬出，而是收取市场化的租金。

2.2 抑制住房投机，控制杠杆率

租金控制严格。在二战后德国一段时间执行租金管制的措施。现阶段，德国执行 的租金控制机制为“租金明镜”，这是一项最早在 2015 年由柏林推出，后其他城市 跟进的租金调控机制。“租金明镜”机制的主要意思是是在一定时间内，房屋租金的 设计不能超过区域内同类房屋租金的平均水平，指定高于指导价租金的房东将会受到 罚款处罚。 “租金明镜”包括“简易租金明镜”和“合格租金明镜”两种类型。“合格租金 明镜”和“简易租金明镜”的区别主要体现在编制过程上。“简易租金明镜”主要调 查统计的是依据住房类型、区位、建筑面积等分类的租赁合同中的租金；“合格租金 明镜”则调查的是住房类型、区位、建筑面积、房间个数、设施状况等住房的真实指 标，然后将这些指标量化为后续计算的数据。其中“合作租金明镜”一般运用在租金 变化较快的城市，“简易租金明镜”主要运用在小城镇。

对于租金明镜制度下，租金变化有着严格的法律限制。德国租赁合同期限一般为 1 年，1 年之后自动转成无限期限合同，在房东过世后，其法定继承人应该继续履行 租房合约，同理对于租客而言，过世后其继承人仍然可以继续履行合同。房屋租金在 5 年之内上涨不允许超过该地租金明镜价格的 15%，如果房东上涨租金高达 50%， 会被视为暴利，将面临严峻的刑罚和巨额罚款。同理，当租金明镜制度下的租金价格 下降到合同规定租金的 20%时，租客可以要求房东退还这一时期超过租金明镜租金 价格的全部超额租金。

独特的住房储蓄金融体系与低杠杆。德国住房储蓄制度是为实现构建房筹资而成 立的互助合作融资体系，同时也是对购房杠杆的限制。在德国首付比例较高，且有以 下特点： 先储蓄后贷款：先有储户根据自己住房的需求以及储蓄能力，与住房储蓄银 行签订储蓄贷款合同，储户每月按照合同进行储蓄，当储蓄金融达到一定 金额之后，一般为合同存款总额 40%-50%，同时规定有最低的存款年限。 满足标准之后，便可以获取贷款权。贷款用于居民租房，购房，建房，用 途专一在解决住房问题上。 利率固定，低息互助：住房储蓄制度是一种相对封闭运转的融资系统，独立 于整个德国的资本市场，存贷款利率不受市场供需的影响。住宅储蓄利率 常年保持在 5%（一般为 1.5%-3.5%）以下，存贷利差保持在 2%以内，实行固定利率制度。因此德国住宅储蓄制度，对于居民解决自身住房问题和 市场主体参与住房建设都提供了一个稳定且安全的融资渠道。

自愿储蓄，政府奖励：住房储蓄是一种自愿契约，任何客户都可以通过这一 互助形式来达到自助目的，同时储户参与门槛较低，仅有较少数量的最低 合同金额和最低存款年限要求。同时，政府奖励补贴是住房储蓄银行制度 的重要组成部分，一般根据储户的存款金额和参与年限来提供相应奖励， 这无疑会增加储蓄吸引力，进而引导储户自有资金进入住宅储蓄体系，为 中低收入群体的住房需求提供一定保障。

2.3 多重课税，打压炒房投机

德国房地产税种设置比较完备，涉及房地产建设，流通，持有等各个环节，包括 土地税，不动产税，资本利得税等，对于抑制炒房行为具有重要意义。 持有环节需要缴纳土地税，德国自有自用的住房可以不缴纳不动产税，但是需要 缴纳土地税，属于市镇收入。一般来说，住宅用地的土地税率约为 0.26%-0.35%， 商业用地为 0.35%，政府对于私人住宅建设、合作社住宅建设等提供了税收上的优惠， 在私人建房的前 10 年可以免除土地税的征收。 流通环节，对于出租、出售的住宅收取不动产税，按照评估的资产价值收取 1%-1.5%的税收；同时还需缴纳土地购置税，在交易环节征收，从 2007 年开始变成 了地方税，一般征收购置价格的 3.5%作为土地购置税；此外，赠予税和遗产税在房 屋继承环节征收，7-50%不等；最后还需缴纳资本利得税，对于买卖房屋盈利者缴纳 15%的资本利得税，对于 10 年之内出售的房屋收取 25%的资本利得税。对于租房房 东而言，租金收入同样纳入所得税征税范围，租金扣除房屋折旧，房屋修缮费之后纳 入应税金额中。