住房以旧换新模式是如何运作的？

补贴模式，即政府对出售自有住房并购买新房的居民给予一定的购房补贴或者税费减免，以此降低 购房成本。

1. 帮卖模式：最为市场化的交易模式，中介和开发商合作，锁定新房房源、优先 推售旧房

帮卖模式，中介和开发商合作，锁定新房房源、优先推售旧房。购房者先与房企达成购买意向，向 房企缴纳一笔意向金，再由房企联合中介，采用线上流量倾斜、线下聚焦推广等方式优先销售旧房， 若一定期限（一般 1-3 个月，最长不超过 6 个月）内旧房顺利售出，即可按照流程推进新房购买手 续，否则房企将无条件返还购房者意向金，换房人无需承担违约责任。目前帮卖模式是使用范围最 广大的一种模式，代表城市有北京、上海、深圳、广州、青岛、南京、济南、宁波、兰州、重庆、 杭州、南昌、郑州、长沙、大连、武汉、成都、西安、拉萨、徐州、淄博、南通、扬州、泰安、日 照、济宁、连云港、绍兴、玉林、阜阳、张家港、常州、宜昌、亳州、鄂州、荆门、乐山、遂宁、 靖江、惠州、梧州、中山、珠海、漳州、佛山、南平等。城市能级相对更高，因为模式更市场化。

帮卖模式结合配套支持措施，给 C 端换房人带来置换优惠。1）中介费用：宜昌提出旧房销售期间 服务费用可由房企代支付，费用不超旧房销售总价款的 1.5%；南昌中介返还旧房销售佣金的 50%； 乐山提出中介对参与“以旧换新”政策的购房者和房企给予中介服务费优惠；上海在原本中介费的收 费标准下，对参与“以旧换新”活动的业主给予折扣，折扣力度最终确定在 7-8 折；北京购房人换房 交易并提供专属佣金优惠，不同房企优惠力度不同；珠海、绍兴、兰州等部分区域则免去买旧房的 中介佣金。2）贷款：长沙明确“以旧换新”购买新房的，可按认房不认贷政策，享受首套房首付比和 按揭利率优惠；玉林、兰州、南昌、南平、西安等地则给予优惠房贷利率。3）物业费：湖北咸宁旧 房售出后，15 日内签订合同并支付购房款，可享受 6 个月物业费补贴；30 天内享受 3 个月物业费补 贴。

部分城市在帮卖模式的基础上，引进了创新性的“兜底”措施，以“政府主导、市场运作”原则实施住 房“以旧换新”。 1）福建漳州：5 月 8 日，住建局等三部门联合印发《漳州市区家庭住房“以旧换新”实施方案》，通 过搭建“以旧换新”平台，由运营主体购买在规定时限内未能成功出售的符合条件的存量“旧房”。 申 请“以旧换新”的旧房需位于九龙大道以西、北江滨路以北、金峰路以东、北环城路以南的区域范围 内，产权面积不得大于 70 平且权属清晰，在 2009 年 12 月 31 日前完成竣工验收备案并已办理房屋 所有权证、土地使用证等不动产权证，房屋结构属于砖混结构或框架结构，住房评估单价不高于 9000 元/平。旧房价格采取评估“一编一审”方式确定，即由运营主体征集的评估机构评估，由另一家评估 机构进行审核确定。由漳州安居智家住房开发有限公司、漳州城投资产经营管理有限公司（分别为 福建漳龙集团有限公司、福建漳州城投集团有限公司的下属公司，统称“运营主体”）联合搭建“以旧 换新”平台，由平台合作的中介机构提供“优先卖”等服务并可锁定意向房源。预购买协议签订之日起 60 日内，如果“旧房”未能顺利售出，则由运营主体按评估价格 90%购买，作为保租房进行运营管理。 市民可将售卖旧房后得到的资金用于购置新房。“以旧换新”起止时间为 6 月 1 日至 12 月 31 日，期 间若运营主体累计购满 1000 套存量住房，则提前终止。

漳州模式的亮点有二： a）购房价格透明，进入“以旧换新”平台房源库的，每套都设置最高价，价格不得高于房屋预（现） 售备案价，且最高控制价不会高于该项目住宅近 6 个月的成交均价，同时鼓励入驻平台的房企给予 购房人额外优惠。 b）资金安全有保障，存量住房不论是 60 天内完成自主交易，还是 60 天后由运营主体购买，其交 易资金均按规定实行监管，并按相关协议约定支付新建商品住房购房款；存量住房若 60 天未售出， 则由运营主体“兜底”，确保存量住房有购买主体。

2）江苏常州：中介平台提供房屋全款免息垫付服务。常州中介小牛看房（在常州拥有 1000 多家门 店、3800 多个经纪人）联合常州众多开发商及项目，创新性推出“中介机构+开发商” 一站式闭环模 式。有换房需求的客户，将旧房挂牌至小牛看房平台，小牛看房平台评估确认旧房出售保底价，客 户通过小牛看房平台经纪人带看“以旧换新”合作的楼盘并交纳定金（享受开发商以旧换新购房优惠）， 开发商给予 60 天的付款周期。客户与小牛看房签订房屋“以旧换新委托协议”，若 60 天内小牛看房 不能销售成功，则按协议进行房屋全款免息垫付，直到出售。旧房未售出的情况下，小牛看房平台 先进行免息垫付并办理相关抵押及公证手续，客户利用到手资金支付新房房款，完成新房购买流程， 原旧房继续推广销售，最终旧房售出后，办理旧房出售手续，客户归还垫付款。这个模式既保留了 客户作为出售方对挂牌出售价的定价权，又预留了足够的时间完成旧房出售工作，也不耽搁客户购 买新房的进程，保证了整个以旧换新流程顺利进行。

我们认为，在没有“兜底”措施的情况下，帮卖模式或将更利好 B 端的中介和房企。1）对于中介来 说，帮卖模式可以增加客源，同时能在现在众多的挂牌房源中快速甄别真实卖房的客源。2）对于房 企而言，换房人与开发商签订协议后，需要缴纳一笔购房意向金于开发商账户中。购房意向金通常 在 2-20 万之间，且新房锁定期限通常为 1-3 个月，最长不超过 6 个月，房企相当于是获得了 1-3 个 月期限的一笔无息资金。个别城市的“兜底”措施若能被推广，对于 C 端购房者来说，既保留了客户 作为出售方对挂牌出售价的定价权，可以先在市场上优先推售，又有中介平台或国资平台兜底确保 旧房一定会卖出，解决了帮卖模式旧房难卖的痛点，推进整个“以旧换新”的流程顺利进行。

不过该模式的弊端在于：1）交易周期长。二手房交易周期普遍较长+市场不好，而新房锁房期一般 只有 90 天，中介帮卖并未实质性提升二手房流通性，“卖旧”仍是难题。2）政府未能介入。帮卖模 式推行通常由行业协会发起，政府未能直接介入。开发商、购房者、中介机构三股市场力量主导参 与，缺少行政力量牵线搭桥，在信息平台搭建、交易成本等方面并不具备优势，且在政策实际落地 成效方面可能会有所折扣。3）中介自身的利益诉求仍在，因此对购房者来说，和普通的置换差异不 大，甚至更不划算（换新房源有限）。 从政策效果来看，由于帮卖模式较为市场化，其效果很大程度上取决于市场运行情况以及其他政策 的推出情况。例如，北京 6 月末提出支持住房“以旧换新”，主要采取帮卖模式，7 月 19 日正式启动， 首批参加的新建商品房项目共 31 个，涉及房源 9000 余套、房地产经纪机构 11 家。受市场端率先恢 复影响，统计局公布的北京二手房价 2024 年 6 月止跌转涨，叠加 6 月末，北京发布一揽子楼市政策， 包括下调首付比例最低至20%、下调贷款利率最低至3.5%、多子女家庭购二套将认定为首套房贷等。 受此影响，北京二手房市场出现回温，截至 7 月 26 日，北京二手房 7 月日均成交量为 499 套，较 6 月同期相比增长 10%。

此外，帮卖模式的效果还取决于：1）房企是否给予购房者实打实的优惠；2）拿出来的新房房源是 否优质。2023 年 9 月，南京推行帮卖模式“换新购”，参加的企业虽不少，但加入的房源一般是项目 尾货，或者非热点区域项目等去化不好的房源，市场的积极性不高，效果不明显。同时期的南通“以 旧换新”取得了较好的效果，主要是由于开发商提供的换新购的新房房源是一栋楼，新房房源较好， 使得最终的去化效果也较好；2024 年 4 月，“以旧换新”首批房票集中发放，首批 15 名置换业主领到 了房票。宁波在 2023 年 10 月中旬启动“换新购”活动后，2023 年 10 月 16 日至 22 日，宁波六区二手 房成交 1230 套，环比上升 15%，创今年下半年以来单周成交量新高；10 月 23 日至 29 日成交 1445 套，环比上升 17%。新房方面，10 月 16 日至 22 日，市六区新房备案 288 套，环比上升 20%。主要 因为宁波参与的开发商和楼盘相对较多，涉及到全市已有 13 家开发企业的 34 个楼盘、23 家房产经 纪机构参与活动，可选范围较广。

2. 收购模式：交易效率最高，旧房要求和换购的新房限制相对较多

收购模式是指由政府指定的地方国资平台或开发商直接收购业主二手房（旧房），业主再将售房款 项用于购买指定新房项目，补缴差价。地方国资平台或开发商收购的旧房一般将作为保障房、人才 房等。代表城市有郑州、南京、福州、青岛、济南、武汉、苏州、连云港、珠海、太仓、启东、扬 州、宣城、江阴、海安、盐城、张家港、东台、黄石、启东、荆门、无锡、泰安、靖江、佛山、荆 州、衢州等。尤其是江苏的城市居多，且最早于 2023 年 9 月 28 日由江苏省太仓市率先试行。由于 该类以地方国资平台为收购主体的“以旧换新”模式最早在江苏省试点先行和普及推广，所以该模式 也称作“江苏模式”。 从实施流程来看，有房屋置换需求的购房者，确定购买的新楼盘项目并认购房源，专业评估公司对“卖 旧”的房屋进行估价，在买卖双方就价格达成一致后，国企平台或开发商直接收购旧房，售房款用于 购买指定新房项目。

不同城市的价格评估方式有所差异，采取多家评估公司联合评估。例如南京以评估价为依据，随机 抽取 3 家评估机构，取排序中间的评估值作为最终收购价格。安徽宣城是从 5 家评估公司中选取 3 家进行评估，再取 3 家公司评估价格平均值的 88%来收房。江苏海安则是以二手房的纳税指导价为 基础上下浮动。福建漳州按评估价格的 90%收购。青岛绿地国科健康科技小镇的“以旧换新”先由专 业的第三方评估机构根据二手房房源情况进行评估；再按照最近 3 个月同小区同户型的平均成交价 为标准进行收购。 换新过程中要求售房款低于新房购房款一定比例，差价部分由业主补齐（保障企业可以收到部分现 金回笼）。太仓、江阴、无锡、南京、青岛、连云港、盐城、黄石、启东、江阴、珠海、荆州、武 汉等地还明确了置换总价上限不得超过拟购新房合同总价的一定比例，多为 60%-80%，部分地区允 许多套旧房置换一套新房。购房者“以旧换新”仍需支付置换差价，从目前试点的要求来看，补差价 可能为新房总价的 20%-40%。湖北荆门较为特殊，规定了“卖旧房所得房款用于购买新建商品住房 的比例不得低于 90%”，也就是说旧房售出款的 10%可以留为自用资金，不必抵扣新房房价。 实践中，收购模式也需进一步完善操作流程，以保障政策实施效果，比如：二手房回收通常需要对 价值进行评估，如果评估价太低则可能打击业主的置换积极性；二手房回收前通常需要解除抵押， 这就要求业主准备一笔资金先还清贷款等，未来政策可在支持带押过户、给予优惠补贴等方面进行 完善。

收购模式在“收旧”环节的效率更高，不过也普遍存在： 1）试点规模小。综合目前已公布政策的城市来看，据我们的不完全统计，全国范围内试点及计划套 数约为 1.7 万套。其中体量最大的是郑州，2024 年计划完成收购模式 5000 套。郑州市提出 2024 年 完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1 万套，其中：1）通过郑州城市发展集团有限公司收购二手住 房，促成居民以旧换新，全年计划完成 5000 套；2）通过市场自行交易实现以旧换新，全年计划完 成 5000 套。据郑州市房管局数据，2023 年郑州市二手房销售 10.2 万套，今年计划完成以旧换新 1 万套，占 2023 年二手房销售的 9.8%。南京国企收购存量房“以旧换新”的政策，拟收购数量 2200 套 （首批收购限额 2000 套、建邺区试点收购限额 200 套）。其他城市多在百套级别。如漳州（1000 套），荆州（915 套），太仓（700 套），苏州、连云港（500 套），珠海（350 套），宣城（300 套），无锡（200 套），衢州（160 套），黄石（104 套），东台、海安、江门（100 套），启东、 海宁（50 套）均是通过国资平台收购旧房完成以旧换新。

2）旧房要求高。一般会将旧房位置限定在主城区，同时对房龄、套型等有一定限制（以满足后续作 为保障性住房的条件）。南京、胶州、连云港、盐城、宣城、荆州等地要求在主城区内。郑州、胶 州、盐城、启东、荆州等地对房龄的要求是 20 年以内，珠海等地对房龄的要求是 15 年以内；荆门 要求房屋剩余使用年限不少于 10 年。郑州、荆州、武汉等地要求旧房住房建筑面积不超过 120 平， 太仓、盐城、荆门、宣城等地要求建筑面积不超过 144 平。整体而言，符合这些条件的旧房在二手 房市场上的流通性相对较好，因此若想要解决“卖旧难”的问题，未来旧房条件限制上或将进一步放 松，区位或应扩大到全市范围内、房龄与面积段也适当放宽。

3）换新受限制。“换新”环节中，各地政策存在一些差异，一般只能购买指定房企的指定项目，可选 择范围窄。a）国企限定换房人仅可购买企业旗下指定的新房项目（实现定向去库存），目前大部分 城市采取这种方式。典型城市有南京，目前可置换的新建商品住房房源，为收购旧房的主体南京安 居集团旗下 14 个项目，约 7800 套。整体来看，限定换房人购买的楼盘范围会对政策效果产生一定 影响，如果楼盘较少且位置偏远，那么政策效果可能会打折扣。但从南京模式来看，由于南京安居 旗下在售项目较多，房源充足，且不少项目位于南京主城区，使得换房人可选范围较大。b）给予换 房人更大选择范围，纳入房源库的房企新房项目均可购买。目前郑州的“收旧换新”模式对“换新”范 围约束较小。

此外，在“换新”操作上也存在不同，郑州模式下，国资平台将旧房收购，售房款给到业主，业主再 拿房款去房源库中选购新房。而南京、苏州、珠海等城市中，购房者和收购国企或开发商签订以旧 换新协议，由国企或开发商直接回购旧房，旧房房款可抵扣新房总价，没有涉及卖房和买房环节， 通过旧房+差额房款的方式直接置换。例如苏州相城区“以旧换新”模式下，没有卖房和买房的环节， 直接一套旧房换一套新房，选购的新房总价超过旧房即可。旧房由苏州相城城投集团直接回购，旧 房款用于抵新房款。再例如珠海，“以旧换新”的实践是由华发牵头发起的，华发力推直接收购存量 二手房以促成新房交易，仅需完成客户报名、选购新房、旧房评估、收购认购、手续办结这五大便 利步骤操作，就可简单高效完成置换。以旧房换新房，旧房房可以直接当钱用。这种方式效率较高， 但旧房要求高，例如珠海华发“以旧换新”活动仅针对华发老业主开展。 个别城市，例如福州较为特殊，仅针对拆迁安置房用户，受众群体相对更加有限，且需要定向购买 国企新房楼盘，拆迁户商定置换的回收安置房价格并签约，定向购买国企一手楼盘新房。“福房通” 平台推出的面向拆迁户的“以旧换新”活动，要满足两个基本条件：1）拆迁户手上要持有拆迁安置房； 2）卖出旧房源需在平台上定向购买国企一手楼盘新房。“福房通”平台整合了福州市区近 30 个国企 一手商品房楼盘，可用于拆迁户换购。近年来福州拆迁数量较大，特别是 2024 年福州加速推进城中 村改造，全年计划安排征迁项目 159 个，完成征迁攻坚 1.4 万户、313.4 万平。截至 2024 年 4 月中 旬，福州的拆迁户已超 30 万户，多数家庭都有着“换新”意愿，但卖房难、卖房周期长，阻碍了其潜 在的改善置换的需求释放。“福房通”平台推进拆迁安置房对接新房，直接打通了房产流通链，提升 了市场活力度。

这种模式偏向重资产，对收购主体的实力有一定的要求。目前各城市的实施主体以城投主体为主， 郑州城发、南京安居、太仓城建、启东城投、梁溪城发、连云港城建、盐城城投、相城城投、黄石 城发、宣城城建、荆州城发、硚口安居等。当前参与“以旧换新”的城投主体基本具备以下共同点：1） 市本级平台或区县级核心平台且实控人均为地方政府国资委办公室或国资委。2）核心业务均聚焦于 土地开发及相关领域，涉足房地产销售，并深度参与当地保租房与安置房的规划建设，为该地区主 要负责提供保障性住房的主体。3）均拥有相对良好的现金流状况，且银行授信余额充足。城投平台 作为收购主体不仅因地方上的配套资金支持而在资金来源方面更具优势，还可以扩大保障性住房的 供给数量和范围。此外，由于新旧房均由国资平台开发回收，一方面可降低时间成本、减少交易成 本，另一方面由国资平台兜底或有助于提升后期新房交付保障度，增强购房者参与置换的信心。城 投主体对存量房的收购资金来源主要为央行引导商业银行提供的银行贷款、支持“三大工程”项目的 PSL 和投向补充保租房的地方专项债，同时由城投主体自有资金和后续租金收益作为补充。 除了国企收购外，部分城市还鼓励开发企业直接收购业主旧房，利用旗下新房进行以旧换新。比如， 南通海安在城区核心区内组织实施商品房“以旧换新”政策；开发商可根据开发进度和可售房源情况， 分批次推出“以旧换新”房源清单，面向全市自主发布房源信息；旧房和新房价格由业主和开发商共 同协商确认。再如华发集团在珠海推动“以旧换新”（详见 2.3.3）。对于房企来说，旧房收购模式可 以使新房项目得以快速去化，但该模式较为考验开发商的资金筹集以及资产处置能力。

还有地方政府将这种“以旧换新”政策方案与城中村改造、房票等政策结合。据澎湃新闻，四川南充 市鼓励属地人民政府在推进城市危旧房改造、城中村改造、城镇老旧小区改造的过程中，采取“以旧 换新”“购房券救助”和“现金救助”等模式，在充分尊重群众意愿基础上拆除危旧房，通过发放“房票” 等方式实施安置，也可购买存量商品住房作为安置房源，满足群众多样化需求。该模式的特点在于， 无需经过业主的置换，也免去了房屋再建的过程，可以更快投入使用、降低库存。 收购模式影响深远。1）对于市场来说，有助于促进房产成交、加速新房市场去库存。2）对于政府 来说，加快政府保障性住房筹集节奏，可助力保障性住房供应目标的完成，提升政府资金的使用效 率，收购的二手房经过适配改造后，能够迅速转变为满足不同群体需求的保障性住房，从而在不增 加新建住房负担的前提下高效扩大住房保障覆盖面。3）对于换房人来说，交易周期变短，交易效率 更高，同时能保障旧房一定能去化，给刚性置换客确定性。

收购模式的反响相对积极，项目来访认购有所好转，但收购规模整体不大。1）无锡：根据克而瑞， 4 月 20 日启动“以旧换新”评估工作，截至 4 月底，首批次已成交 25 套，成交金额近 1 亿元，试点项 目表现好于自然成交。2）青岛：2023 年 9 月 8 日推出至 2023 年年末，绿地国科健康科技小镇卖出 60 多套，成交金额 1 个亿，由开发商绿地控股发起，根源上解决二手房难卖问题。3）扬州：2023 年 9 月至 2024 年 2 月，扬州市区 200 余套二手房被房企直接收购，试点房企包括扬州万科、扬州中 广置业、华建、新能源、恒通、中信泰富、中海、卓杰地产、远大不动产、和润房产。据“扬州发布” 的数据，5 个月内，一家积极参与试点的房企，承接的二手房收购总额约 2 亿元，带动新房成交额 近 5 亿元。4）太仓：2023 年 10 月至 2024 年 3 月 12 日，活动报名累计超过 800 组，其中已成交 93 套，86 套交过意向金，正在进行验房、评估等。太仓参与置换的报名人数和置换成交量一直稳步上 升。但由于设置了诸多条件，可推广的范围或相对有限。截至 2024 年 4 月底，江苏太仓商品房“以 旧换新”已累计成交新房 235 套，新房销售额约 8.02 亿元；置换存量房 271 套，收购金额约 4.24 亿 元。

3.“旧转保”模式，即肇庆模式：国资统租存量房源用于保障性住房运营

“旧转保”模式由肇庆首创，存量房屋持有人通过“旧转保”（旧房转保障性住房）的形式交由政府统 租，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金，并将其全部用于购买商品房。2024 年 4 月肇庆市 住建部、财政局等 7 部门印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》，推出鼓励住房 “旧换 新”、“旧转保”等措施，5 月印发《肇庆市支持购买改善性住房并推动旧房转保障性住房实施办法（试 行）》。肇庆首次提出了“旧转保”的方案，特点在于无需卖房即可“换新”，一次性获得长期租金。 “旧转保”的具体做法为：换购人申请将本人或直系亲属持有的可用于出租的商品住房纳入保障性住 房房源；经属地住房保障部门审核后，符合条件的，由属地政府委托的机构参考市场价格一次性支 付一定年限的租金进行统租（根据房屋楼龄、区位等因素，按 5-10 年的年限统租）；申请人的全部 租金收益用于新购肇庆市行政区域范围内的新建商品住房；实施部门统租后的房屋用于本辖区保障 性租赁住房或公租房运营。

资金筹集方面，收储房屋所需资金通过实施单位自筹、上级转移支付资金、本级财政预算资金、公 积金增值收益等来源多种方式结合筹集。肇庆市将全市公积金增值收益的 50%以上用于支持筹集建 设保障性租赁住房和公租房。对于实施初期，对实施单位就“旧转保”亏损部分，通过财政补助方式 扶持实施单位。实施单位通过融资方式收储房源时，有关部门积极协调银行等金融机构提供该方面 长期、低息的融资支持（包括不限于购买、租赁房源）。我们初步估算，涉及资金规模较小。根据 中指院，2023 年肇庆商品住宅成交面积中 90 平以下占比 16%。我们以 2023 年肇庆二手房成交面积 206 万平来计算，假设 90 平以下占比 16%、其中 20%参与“旧转保”，约 6.6 万平将会转化为保障性 租赁住房面积，以市场价格 21.65 元/平/月、一次性支付 5-10 年的租金为 0.86-1.71 亿元，也就是“旧 转保”模式下实施主体需要一次性支付的租金收益。

“旧转保”并不买断旧房所有权，而是一次性支付 5-10 年的租金，对于房源的要求也不低。租金核定 方面，根据房屋地理位置、周边配套设施、楼层、朝向、户型面积、装修标准等因素，在充分考虑 企业运营成本的前提下，由实施单位与申请人协商确定。租赁时长方面，根据房屋楼龄、区位等因 素，按 5 至 10 年的年限统租。肇庆规定商品住房房源面积以 40-70 平为主、原则上不超过 90 平（如 超过 90 平以 90 平计算租金），优先考虑楼龄较短的房屋。 我们可以简单测算，换房客可一次性获得约 9.1-18.2 万元的租金收益。旧房房源以 40-70 平为主、 原则上不超过 90 平（如超过 90 平以 90 平计算租金），我们假设为 70 平，肇庆 2024 年 5 月住宅平 均租金为 21.65 元/平/月，参考市场价格一次性支付 5-10 年的租金进行统租，换房客可一次性获得约 9.1-18.2 万元的租金收益。根据 2024 年 5 月肇庆新房房价（不含保障房）6660 元/平，假设想要置换 120 平的新房，需要约 80 万的总房款，按照二套房 25%的首付比例，“旧转保”所得的租金收益尚不 能完全覆盖首付款，因此我们认为该项政策的实施效果很大程度上仍然取决于购房者加杠杆的意愿。

4.补贴模式：效果最弱，补贴比例通常不会超过新房总价的 3%

补贴模式，即政府对出售自有住房并购买新房的居民给予一定的购房补贴或者税费减免，以此降低 购房成本。代表城市有：上海、武汉、南京、济南、重庆、沈阳、哈尔滨、蚌埠、苏州、南昌、郑 州、长沙、成都、大连、青岛、徐州、营口、南通、扬州、日照、太仓、连云港、丽水、兰州、盐 城、常熟、温州、张家港、常州、宜昌、东台、襄阳、黄石、江阴、泰安、惠州、梧州、中山、珠 海、佛山、南平、海宁。从城市能级上看，涉及到的弱能级城市较多。

对于 C 端换房客来说，补贴计量方式主要有 3 种： 1）税费补贴，例如常熟、张家港改善型购房者享受限时“卖旧买新”购房契税补贴，在不同时间段购 置新房的，由先到后，给予契税缴纳份额 100%、80%、50%三档补贴；再比如襄阳对已缴增值税按 计税价格的 1.5%给予补贴；扬州则给予新购商品住宅不超 1.5%的契税补贴。 2）按面积补贴，大部分城市按照新房面积补贴，比如哈尔滨、沈阳补贴 100 元/平，个别城市按照 超旧房面积部分来补贴，例如黄石。 3）按购房款直接补贴（按套补贴），多在新房总房款的 0.5-3%之间，比如南通在原按照购房款总 额 1%补贴的基础上，再给予所购新建商品住房购房款总额 0.5%的购房补助（合计补贴购房款总额 的 1.5%）；中山在原有缴纳契税后给予购房款 5‰的电子消费券补贴的基础上，再给予每套 2000 元电子消费券补贴；徐州对符合条件的换房家庭，按照新购商品房合同价，给予 0.8%-1.2%的补贴。 山东日照的补贴力度最大，由市政府统一制发购房优惠券，补贴数额为购房款总额的 20%，购房优 惠券实名登记，不能兑换现金，不得转让，有效期至 2024 年 12 月 31 日，过期自动作废。购房款以 《商品房买卖合同》约定价款为准，包括住房及其附属车位、储藏室，单独购买车位、储藏室等附 属用房的不发放购房补贴。购买期房的，购房优惠券不能用于交纳定金、首付款；购买现房并直接 办证的，购房优惠券可用于抵顶首付款的 50%，剩余的可用于抵顶剩余款项。 此外，对于 B 端房企来说，还有地方政府对房企回购给予补贴。例如浙江省嘉兴市海宁市为鼓励房 产“以旧换新”，2023 年 9 月 27 日至 2024 年 9 月 26 日期间，鼓励房企购买意向购房人的存量房，对 房企购买存量房的，给予企业总购房款 2%的财政补贴。 我们认为，单一的补贴模式的政策力度较小，预计政策效果相对较弱。无论是税费还是按套、按面 积补贴，补贴比例通常不会超过新房总价的 3%，尚未能达到显著刺激新房销售的程度。参考过往 各地购房补贴、契税补贴的案例，补贴对住房销售的拉动效果并不明显。不过补贴模式的限制相对 较少，政策的可实施性也较高。