如何看待上海住房库存现状？

新房去化压力集中在外环外、刚需刚改产品，二手房 去化压力集中在中环内、改善型产品。

1.总库存量：整体而言，上海库存量虽然增加，但去化周期仍相对健康

上海新房+二手房的狭义库存总量绝对值明显增加，但去化周期仍在可控范围内。2025 年 5 月末上 海新房狭义库存+二手房库存面积达到了 3906 万平，较 2023 年 1 月增长了 998 万平，去化周期为 14.9 个月，较 2023 年 1 月提升了 3.2 个月（由于新房库存数据从 2023 年 1 月开始披露，因此我们 均和 2023 年 1 月数据进行对比）。其中： 1）新房库存：截至 2025 年 5 月末，上海新房狭义库存面积（已取证未售）为 758 万平，较 2023 年 1 月增加了 121 万平，去化周期为 8.2 个月，较 2023 年 1 月提升了 3.7 个月。 2）二手房库存：截至 2025 年 5 月末，上海二手房库存面积（二手房存量挂牌面积）为 3149 万平， 较 2023 年 1 月增加了 877 万平，去化周期为 18.4 个月，较 2023 年 1 月下降了 2.9 个月。上海二手 房库存在整体库存的占比为 81%，是四个一线城市中最高的。 当然，我们也要注意到虽然上海市场上的待售项目（新房+二手房库存量总和）在增长，但去化周 期仍在可控范围内，新房去化周期较短，仅 8.2 个月，二手房去化周期为 18.4 个月，上海新房+二 手房库存的去化周期是四个一线城市中最低的（14.9 个月）。

2.新房库存：新房去化压力集中在外环外、刚需刚改产品

从环线分布来看，上海新房库存压力主要集中在外环外（库存占比 80%），内中环间去化周期最 低，仅约 5 个月。截至 2025 年 5 月末，新房狭义库存（已取证未售）中，外郊环间、郊环外新房 库存套数占比分别高达 44%、36%，内环内占比仅 5%，内中环间占比仅 4%，中外环间占比 11%。 从去化周期（新房狭义库存面积/过去六个月新房成交面积均值）来看，内中环间库存去化压力最 小，2025 年 5 月末的去化周期仅 4.8 个月，其次是内环内、中外环间，分别为 8.5、8.4 个月，外郊 环间去化周期超过 1 年（13.5 个月），而郊环外去化周期超过 2 年（26.6 个月）。因此从上海的库 存情况来看，全市范围内出台限购放松的政策意义并不大，2025 年 8 月 25 日出台的限购政策优化 的重点也在于松绑外环外的限购，有针对性地解决外环外新房库存的消化问题。

从面积段来看，上海新房库存主要集中在 90-120 平面积段，改善型产品中 120-240 平面积段的去 化周期最短。截至 2025 年 5 月末，上海新房狭义库存中，90-120 平刚改产品占比最高，高达 58%， 其次是 90 平以下刚需产品，占比 15%，以及 120-140 平的改善型产品（占比 11%）。从去化周期 来看，120-140 平、180-240 平改善型产品去化周期最短，分别仅为 2.3、3.9 个月，90 平以下刚需 产品去化周期最长，高达 18.8 个月，90-120 平刚改产品去化周期也同样高达 16.3 个月。

3.二手房库存：中环以内、改善型产品二手房库存去化压力反而较大，与新房刚 好相反

从环线分布来看，外环外库存占比约 40%；但中环以内的去库存压力反而较大，与新房刚好相反， 主因供给量过大且品质偏低而需求萎缩。截至 2025 年 5 月，上海二手房库存（二手房存量挂牌套 数）中，外郊环间占比最大，高达 33%；其次是内中环间、中外环间、内环内，占比分别为 22%、 20%、18%；郊环外占比仅 7%。从去化周期（二手房存量挂牌套数/过去六个月二手房成交套数均 值）来看，从内环到郊环，上海二手房去化压力依次减轻。截至 2025 年 5 月，内环内（21.1 个 月），内中环间（19.4 个月）均超过 18 个月，中外环间（17.2 个月）、外郊环间（13.9 个月）均 超过 12 个月，郊环外去化周期仅为 7.6 个月。中环以内的库存去化压力较大，主要是因为供给量 过大且品质偏低而需求萎缩。

从面积段来看，上海二手房库存虽然集中为 120 平以下的刚需刚改产品（占比 75%），但去化速 度相对较快，尤其是 70 平以下、70-90 平的刚需产品。截至 2025 年 5 月末，上海存量挂牌套数为 30.7 万套，其中 90 平以下刚需产品占比 53%，90-120 平刚改产品占比 22%。不过刚需刚改产品的 去化周期相对较短（截至 2025 年 5 月 90 平以下刚需产品去化周期在 13 个月左右，90-120 平的刚 改产品去化周期在 16.5 个月），刚需刚改客户相较于新房，更倾向于选择购买二手房，因为整体 总价会相对更低。120-140 平产品去化周期约为 19.1 个月。而 140 平以上改善型产品由于总价较高， 所以去化周期较长，超过两年。300 平以上的产品虽然价格稳定（详见报告章节 4.2），但去化周 期长达 69 个月，存在有价无市的情况。整体而言，去化周期随面积段增加而增加。

从房龄来看，2010 年后建成的房屋二手房库存占比仅 25%；2000-2009 年间建成的去化周期相对较 长，但整体来看，2015 年后建成的房源去化速度较快。截至 2025 年 5 月末，上海 30.7 万套的挂牌 二手房中，2000 年前建成的住房占比 35%，2000-2004 年占比 21%，2010 年后建成的房屋库存占比 仅 25%。其中，2000-2004 年间建成的二手住房去化周期相对较长（截至 2025 年 5 月高达 20.0 个 月），一方面是因为房龄较老，另一方面，总价并不算低（2000-2004 年间建成的住房在 2025 年 1- 5 月平均成交套均总价为 625 万元）；而 2000 年以前建成的住房虽然房龄更老，但套均成交总价仅 321 万元，更好上车，因此去化周期反而不长（仅 14.6 个月）；2015 年及以后的住房去化周期最短 （仅 13.4 个月），因为房龄较新，刚改品质相对更好。

除此之外，我们还从总库存结构中发现， 1）中环内买房新房的选择范围较小，超过九成的房源均是二手房。截至 2025 年 5 月末，内环内、 内中环间总库存中，二手房库存占比分别高达 95%、96%，新房库存占比仅分别为 5%、4%。外郊 环间二手房库存占比达 79%，新房库存占比为 21%。而郊环外新房库存占比超过一半，达 52%， 二手房库存占比仅 48%。 2）90 平以下刚需产品新房的选择范围较小，超过九成的房源均是二手房。其中 70 平以下住房库 存几乎全部为二手房（二手房库存占比高达 99%）。90-120 平刚改产品新房库存占比最高，达 35%，二手房库存占比 65%；其余 120 平以上改善产品二手房库存占比均在八成左右。 这两点也是当下上海楼市供需关系错配的体现，从而导致了市场的结构性分化。但我们认为，这是 任何一个市场在历史进程中必然会出现的情况，短期的规划和供应通常只能着眼于当下的需求，而 较难顾及特别长远的居住需求，同时购房能力和意愿不能匹配也是造成两头分化的原因之一。纵观 整个上海的楼市变迁，其实早期的外销房反而是在这 20 年的巨变中始终屹立的类型。我们希望， 未来上海的楼市能够有更加长远、“以人为本”的发展思路，而不是单纯追求短期利益，或只靠推 高土拍价来加注“强心剂”。繁华落尽，才见本真。