如何理解住房以旧换新政策？

通过以旧换新以期带动一二手房良性循环，同时促进新房去 库存。

“以旧换新”对一二手房联动、新房项目去库存、居民住房条件改善、房企现金回流、和中介公司业 务量增加等都有着积极的作用。“以旧换新”购房政策，即购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房 销售，或者由房企、地方国有平台公司、第三方直接收购二手旧房，旧房售出后购房者按约定购买 新房的一项政策。部分城市同时还提供换房补贴。在过去的地产宽松周期中，政府更多是通过优化 或解除限制性调控，试图通过放松购房资质、降低置业成本以及提供更多优惠等方式来鼓励购房者 入市，但是在这一轮的周期中，现行的这些需求端政策没有改变市场继续调整下行的情形。地方政 府开始选择一种更为直接的、可以畅通一二手交易链条的政策，为置换客户提供“以旧换新”的服务。 2023 年以来，二手房挂牌房源难消化的问题也逐渐凸显。根据中指院，2024 年 6 月末，42 城二手 房挂牌套数达 564.8 万套，较 2022 年 3 月大幅增长了 76.5%，挂牌价 24038 元/平。各地积极出台各 类政策，包括带押过户、解除限售、商贷转公积金、房屋置换免个税、赋予高房龄房源的贷款资格、 增加贷款期限等。但是，“以旧换新”是一种更为特殊的模式，是属于直接贯通一二手房、以及买卖 市场的双向政策创新，更加符合当前中央对于“支持改善性住房需求”、“顺应人民群众对优质住房的 新期待”等政策导向。

我们认为“以旧换新”政策实施的背景主要有二：1）当前商品住宅库存高企，新房销售持续负增长。 2）二手房挂牌量增加，而成交价持续走低，成交周期拉长，致使置换需求被限制。打通一二手房 的交易链条，释放改善性住房需求，是“以旧换新”背后的逻辑。上一轮“去库存”的主要手段是在 于货币化棚改，即通过货币补偿的形式拆掉居民原有的住房，鼓励居民购置新房。而从目前的政策 来看，“以旧换新”是与之类似的，将居民持有的房产再投入市场，获得一笔购新房的启动资金，并 定向要求购置新房。核心的区别是，当时的房价处于上升通道中，居民获得补偿后大多愿意新购住 宅，以期享受房价上涨带来的收益，而这一次的时间点处于房价下跌预期中，因此实施难度可能相 对更高。不过，对于真实的改善需求是精准支持的。

截至 2024 年 6 月末，我国商品住宅广义库存面积（累计新开工面积-累计销售面积）约 19.5 亿平， 去化周期高达 29.1 个月，去化周期为 2015 年 10 月的水平。热点城市新房和二手房都出现了疲弱甚 至相互竞争，循环降价的现象，导致房地产循环链条中断。但市场上仍存在卖一买一、卖旧买新、 卖小买大的改善型和住房升级需求。刚需转向二手房，未来还可能向配售型保障房转移，新房市场 主要面向改善型需求。而置换链路的起始就是二手刚需，只有低总价旧房卖掉换房才能够真正滚动 起来。新房交易不景气与换房需求不活跃有关，当前的新房市场以改善为主（2024 年上半年 110 平 以上各面积段产品成交占比合计 56.3%），需要将手上的房子卖出去；而二手房交易以刚需为主， 2023、2024 年 1-5 月重点 14 城 90 平米以下二手房交易占比分别约 54%、53%，2024 年 1-5 月上海 300 万元以下的二手房源交易占比达 40%；不过，即便二手房交易占主导，但交易量赶不上二手房 挂牌量，导致二手房挂牌量不断创新高。“以旧换新”政策理论上是可以解决当下市场面临的一二手 房传导不畅问题的优选政策。

在“以旧换新”政策的实施过程中，各地根据自身情况，探索出了多种模式，各具特色，满足了不同 群体的需求，亦有部分城市采用了多种模式相结合。据我们的不完全统计，截至 2024 年 7 月 26 日， 全国已有超 80 个城市表态支持住房“以旧换新”。主流模式有以下几种： 1）帮卖模式：房企、中介、购房者三方签订新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内（一 般 1-3 个月）二手房成功售出，则新房认购协议生效，反之则协议失效，购房者无需承担违约责任。 2）收购模式：地方国资平台或开发商直接收购旧房，售房款项用于购买指定新房项目，收购的旧房 则可用于保障性住房、人才房等。 3）“旧转保”模式：由广东肇庆首创。即国资统租存量房源用于保障性住房运营，并不买断旧房所有 权，而是一次性支付 5-10 年的租金，对房源要求较高，比如肇庆规定房源面积以 40-70 平为主、不 超过 90 平，优先考虑楼龄较短的房屋。 4）补贴模式：在一定时间内出售旧房并购买新房，可以获得相应财政补贴（通常以税费补贴和购房 款补贴为主）。