我国房地产代建业务发展势态及发展前景如何？

代建业务逆周期性明显，行业发展前景广阔。

1.我国代建业务发展 30 余年，逐渐向轻资产管理运营转型

房地产代建是指项目持有者将开发项目的全部或部分业务（前期、设计、招采、 工程、管理或其他职能）委托给擅长房地产开发的代建公司，代建公司享有该项目 开发的部分固定收益。美国及新加坡于 1990 年代便已开展代建，而现今已发展至先 进阶段，一般采纳轻资产业务模式并专注于提供物业开发的全方面解决方案，而土 地收购成本及物业开发则主要由项目拥有人承担。我国房地产代建开始于 1990 年代 的政府代建，随着房地产市场化以来，行业逐渐由追求规模向追求整体实力转型， 而代建行业以轻资产经营模式、高盈利能力及专业管理能力脱颖而出，并逐渐由狭 义的房地产代建向广义的轻资产管理运营转型。

传统的代建模式包括政府代建和商业代建，目前中国代建业务以商业代建服务 为主。其中政府代建为城市化的发展做出重要贡献，商业代建伴随资本的不断介入， 市场规模也在加速扩张，商业代建领域除纯收取服务费的项目代建模式外，又有纯 资本代建、配资代建等多种模式：（1）代建方提供管理咨询服务，管理项目开发并 收取管理费用作为报酬；（2）代建方还可以用小额资本进行投资，通过入股的方式 以少数股东权益模式进行资本投资，获取代建管理费同时收取投资回报；（3）通过 房地产基金模式引入房地产基金投资项目开发，加入项目股权、夹层或者债权，分 散资金风险。

现阶段参与代建的企业已建立一套标准化产品系统，并透过于各类项目中复制 标准化模式以树立其在代建行业的声誉及地位。在日益激烈的竞争环境下，在传统 住宅代建之外，代建公司在产业、文旅、绿色住宅等领域通过特色代建进行扩张。 此外，众多代建企业正积极探索将代建主营业务与其他配套服务相结合的多元化业 务模式，通过调整产品模式提供定制服务，同时在产品体系方面持续追求创新及研 发，以适应瞬息万变的市场需求，为各类委托方按需定制提供全方位开发管理服务， 融合代运营、代销等多种业务的“代建+”模式有望成为未来行业发展趋势。

2. 逆周期下代建需求增加，行业发展前景广阔

城投拿地扩大，开工率不足

城投拿地占比较高，开发能力不足产生代建需求。从 2021 年下半年开始，行业 受到政策调控影响出现流动性危机，大部分民企逐渐收缩投资拿地，双集中供地二 三批次多以国企平台和地方城投托底拿地，2022 和 2023 年土拍地方国资拿地金额占 比分别为 42%和 34%。我们认为地方国资相对缺乏开发能力，在连续托底三年后土 储充裕，2024Q1 拿地比例有所下降。我们预计在市场回暖进程缓慢的情况下，土拍市场城投和地方国企托底比例仍将维持高位。大多数城投公司缺乏项目开发能力， 且产品打造能力不及知名开发商，而对外寻找代建企业合作开放成为新的趋势。

根据克尔瑞数据，2021 到 2023 年，城投公司拿地项目开工率为 25.23%，项目 开售率为 15.91%，远低于央国企水平，未来城投土地储备进行开发有望产生大量代 建需求。城投公司拿地到开工、开售需要 136 天和 410 天，其他三类公司所需天数 长 50%左右，整体开发能力较为缺乏。

2021 年下半年部分房企债务违约等危机也导致了众多合作开发的项目出现资金 问题，在政策收紧及大型房企流动性危机的背景下，中小型房企为避免合作开发可 能产生的风险，会选择更有操盘经验且风险较低的代建企业进行合作。

保障房建设加速，政府代建需求扩大

保障房租赁房及旧改业务蓬勃发展，政府代建需求扩大。“十四五”期间，我国 将大力发展保障性租赁住房作为房地产领域发展重点。按照规划，我国计划建设筹 集保租房 900 万套，预计可解决 2600 多万新市民、青年人的住房困难，可完成投资 3 万亿元左右。从重点城市住房规划来看，一线城市保障房规划套数占比均超过 50%， 保租房规划套数均超 40 万套。从配售性保障房来看，已披露城市 2024 年筹集 14 万 套，各城市对配售型保障性住房的申请条件、定价方式和退出机制等均作了明确规 定，形成了较为完善的政策体系。我们认为，一二线城市庞大的保障房建设需求也 为代建板块提供了机遇，代建公司拥有相对完整的管控标准，包含样板管理体系和 工程质量管理体系，未来将需要更多企业发挥专业能力完善城市服务、践行社会责 任。

携手金融机构处置不良资产，代建参与纾困保交楼

房企出险也导致众多资金方和信托公司成为项目实控人，在完全没有开发能力 的情况下，寻求代建也是众多资管和信托公司处置不良项目的手段之一。2023 年末， 350 万套保交楼项目已实现交付超 300 万套，交付率超过 86%。2024 年以来，在销 售不及预期，现金流回款紧张的情况下，交付层面面临的资金缺口仍然不可忽视。 自 2022 年开始，AMC（金融资产管理公司）积极开展房企纾困行动，通过代建、并 购、处置不良资产等方式介入相关项目，由 AMC 负责不良资产处置与重组，代建企 业负责再开发与运营，保障房地产项目交付。