华润置地开发及投资物业经营情况如何？

在销售表现明显优于行业整体的基础上，公司在投资端坚持量入为出，保持合理而稳定的拿地强度。

1.开发物业：保持销售规模和投资强度

地产行业新格局下，国央企竞争优势凸显

自 2021 年以来，房地产行业剧变。首先销售端，2023 年，商品房销售额为11.7万亿元，较 2021 年最高点 18.2 万亿元下降 36%，已大致回落到2016 年的水平；商品房销售面积为 11.2 亿㎡，较 2021 年最高点 17.9 亿㎡下降38%，已大致回落到 2012 年的水平。其次投融资端，2023 年，房地产开发投资为11.1 万亿元，较2021 年最高点 14.8 万亿元下降 25%，大致回落到 2017 年的水平；房企到位资金12.7 万亿元，较 2021 年最高点 20.1 万亿元下降 37%，大致回落到2015 年的水平。

在此背景下，众多以高杠杆、快周转取胜的民企暴雷，而布局谨慎、杠杆较低的国央企，一方面交楼有保障销售更顺畅，另一方面信用有背书融资不用愁，面对市场下行表现相对从容，因此房地产行业竞争格局逐渐进入“国进民退”阶段。2023 年，全口径销售金额 TOP20 房企中销售额同比正增长的6 家房企均为国央企。以四大央企华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口为例，近两年销售和拿地行业排名突飞猛进。2023 年，保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口全口径签约销售额分别排行业第 1、3、4、5 名，分别较 2019 年上升4、4、6、7个名次；同样，2023 年，华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口的新增货值金额分别排行业第 1、2、3、7 名，分别较 2019 年上升了 5、3、4、2 个名次。

销售市占率快速提升，布局聚焦核心城市

公司依靠前瞻性的城市布局和央企品牌力的优势，在房地产开发行业整体下行的背景下尽显销售韧性。2023 年，在全国商品房销售额较2021 年最高点下降36%并回落到 2016 年水平时，公司签约销售金额 3070 亿元，同比+2%，行业排名保持第 4，销售规模较 2021 年最高点仅降 3%，是 2016 年1080 亿元的2.8 倍。其中，权益签约额为 2155 亿元，同比+3%，权益占比 70%，和2022 年基本一致。同时，公司市占率也自 2021 年以来增长斜率陡升，2023 年签约销售额的市占率为2.6%，同比提升了 0.3 个百分点，较 2020 年足足提升了 1 个百分点。

虽然 2023 年公司签约销售面积为 1307 万㎡，同比-8%，但销售均价2.3 万元/㎡，同比+11%，远超行业平均水平的销售价格主要得益于深耕华东华南高能级城市。公司历年一二线城市的销售额占比始终保持在 80%以上。2023H1，公司在粤港澳、长三角地区的销售额占比分别为 29%、27%，合计贡献了超半壁江山，且公司签约销售额贡献 Top10 城市不乏北京、深圳、成都、南京、杭州等人口经济基础好、住宅需求量大的一二线核心城市，公司在持续深耕过程中，始终坚持高品质战略，沉淀了较强的产品力，获得了较高的品牌认知度。

拿地强度保持稳定，土储充裕结构良好

在销售表现明显优于行业整体的基础上，公司在投资端坚持量入为出，保持合理而稳定的拿地强度。2023 全年，公司新获取土储项目68 个，总购置金额为1730亿元，同比+20%，以拿地金额/销售金额口径计算的投资强度为56%，较上年提升8 个百分点，但拿地权益比为 65%，较往年的 76%有所下降，主要由于投资性物业新增土储项目的合作比例较高。从权益比例看，公司权益土地购置金额为1118亿元，同比+2%，权益投资强度为 52%，与过往年度基本持平。公司土储充裕且结构良好。2023H1，公司新增土储中一二线城市投资占比93%，其中一线、二线、三线新增货值占比分别为 49%、44%、7%，土储质量进一步改善。截至 2023H1 末，公司总土储建面 6548 万㎡，其中开发销售型业务土储面积占比83%，一二线城市面积占比升至 72%；而投资性物业土储面积占比17%，其中购物中心业态占比为 70%，一二线城市面积占比升至 81%。

2.投资物业：经营表现明显优于同行

资产价值和租金收入稳增，购物中心是核心业态

公司领先于行业布局投资物业，倾注大量资金和人力，已沉淀了较高的资产价值。截至 2023H1 末，公司持有的投资物业公允价值达 2535 亿元，占总资产比重为21%；其中购物中心公允价值 2004 亿元，占投资物业比重为79%。随着资产量的积累，租金收入也不断提升。2022 年，公司投资物业收入170 亿元，同比-2.4%（剔除减租影响增速为+10.5%）；其中购物中心收入占比81%。2023H1，公司投资物业收入 107 亿元，同比+41%，迅速修复；其中购物中心租金86 亿元，占比维持81%。公司持续加大对购物中心的投资。2022 年公司新开业12 个购物中心，总开业量达 66 个。截至 2023H1 末，公司在营购物中心 67 个，在营建面813 万㎡，且布局集中，已在 24 个城市实现 2 个及以上项目开业，下半年计划新开购物中心9个。考虑到公司项目储备充裕，预计 2023 年以后仍将保持每年10 座以上的新开业量。根据建造及招商周期排布，预期至 2026 年末公司在营购物中心将增加至114个。

商业运营实力强大，项目经营状况良好

虽受疫情反复和消费疲软影响，商业地产普遍经营承压，但公司经营状况良好。2023H1，公司购物中心租金收入同比+40%、同店+38%，零售额同比+39%、同店+27%，均大幅领先社零增速。且不论是重奢还是非重奢项目表现都很好，2023H1，重奢、非重奢项目的零售额同比增幅分别为 35%、42%，同店同比分别为25%、29%。2023H1，零售额和租金的大幅增长，带动公司购物中心毛利率迅速回升至77.1%。此外，公司经营的购物中心出租率维持在 96.2%的高位，各项指标均体现出公司购物中心资产的优质属性及商业运营实力的强劲。2023H1，公司在营的 67 个购物中心里超过 85%的项目位列当地零售额排名前三，且以租金收入/商场销售额口径计算的租售比为 11.5%，始终控制在相对低位，不对商户竭泽而渔，后续租金增长空间充足。

打造有梯度的产品线，商业护城河越筑越深

公司购物中心有两个主要产品线，分别是定位高端商业的“万象城”和定位区域商业中心的“万象汇”。此外还有万象天地、万象里、五彩城等品牌。公司属于极少数与国际顶尖奢侈品牌达成战略合作的商业地产开发商。以公司 2012 年前开业的 5 家拥有重奢品牌的万象城为例，包括深圳万象城（2004年开业）、杭州万象城（2010 年开业）、沈阳万象城（2011 年开业）、成都万象城（2012 年开业）、南宁万象城（2012 年开业），开业以来租金不断上涨（2022年因减租而小幅下挫），资产评估值也稳步提升。我们预期，各个商场随着所在地消费升级，公司凭借强大的经营实力，未来也可逐步引入高阶品牌提升租金。

受益于商场较为高端的定位，公司购物中心的客单价远高于普通商场，商场坪效较高，商户承租力较强，租金回报丰厚。因此，虽然公司在营购物中心数量不及同样住宅商业双轮驱动的房企新城控股和龙湖集团，但历年来单体项目平均租金收入水平远高于同行。 我们用同一口径横向对比各房企投资物业的投资回报率，按照投资物业租金收入*投资物业毛利率/已完工投资物业实际投入成本，粗略测算公司2022 年投资物业的投资回报率达 11%，远超业内同行 7.5%左右的水平。