招商积余物业及增值业务情况如何？

公司核心业务，其中增值业务增长迅速。

1、基础物业管理：市场拓展能力强劲

物业管理费贡献主要收入。公司基础物业管理业务主要对应传统物业管 理业务，按业态划分，基础物业管理涵盖住宅与非住宅两个业态，从收 入拆分中可知，基础物业管理的物业费在物业管理业务板块内贡献主要 收入：2021 年基础物业管理板块实现总收入 99.08 亿，其中来自非住宅 业务 50.36 亿，住宅板块业务 27.67 亿，专业增值业务 18.40 亿、平台 增值业务 2.66 亿。市场化拓展能力强，新签合同持续增长。公司在业务扩张方面保持逐年 增长的态势：住宅业态的新签合同金额由 2018 年的 2.89 亿提升至 2021 年的 7.98 亿；非住宅业态的新签合同金额由 2018 年的 13.15 亿提升至 2021 年的 22.52 亿，公司 2021 年全年实现新签年度合同额 30.50 亿， 同比增长 24%。2022 年 1-9 月，公司物业管理业务实现新签年度合同 额 24.30 亿元，较上年同期增长 17%。

业务扩张实现“质”与“量”齐头并进。公司外拓不仅数量实现高速增 长，新获项目质量也同步提升。2021 年公司拓展了浦发银行绿谷项目、 四川大学华西天府医院、济南环贸中心、深圳中心公园等规模及影响力 均较大的高品质项目，新拓展项目的单个项目平均年合同额同比大幅上 升，尤其是千万级以上项目数量同比增幅 43%。我们认为单体收入较大 的项目对于利润率的优化空间较大，且与大客户建立及加深联系也有助 于后续合作的开展推进。

“总对总”与“合资合作”收获丰硕。2021 年公司在“总对总”合作模 式下，持续扩大在大客户系统中的市场份额，成功拓展南京华为、中兴 南京园区、京东总部 4 号楼等项目，与阿里巴巴、宁德时代、华为等企 业建立了深度战略合作，新签年度合同额同比增长 133%；“合资合作”模式方面，公司加大与广西投资集团、山东省机场管理集团等大型资源 平台公司的合作，新成立合资公司8家，新签年度合同额同比增长298%。 收并购聚焦专业赛道，强化机构物业优势。公司自 2021 年底相继对一 系列主做政企国资背景的非住业态物业展开并购。公司 2021 年底完成 上航物业、南航物业并购并于 2022 年开始并表，2022 年三季度实现汇 勤物业、新中物业财务并表。

公司的收并购有明确的方向和策略，并没有仿照其他同行去对大型综合 物业公司进行整合。从发展定位看，招商积余的优势在机构物业专业化 服务能力和市场拓展力，2021 年末至今并购的 4 家物业均是国资背景的 细分领域公服物业公司，上航物业和南航物业的并购强化公司在航空领 域的专业服务能力及优势；汇勤物业和新中物业的收购加强公司在金融 领域的业务拓展能力。2022 年三季度公司新拓中国商飞成都大飞机产业 园、南航西安分公司基地等优质项目，这是公司整合后实现内部资源挖 掘的体现。 大股东为公司持续提供业务来源。公司作为招商局集团旗下从事物业资 产管理与服务的平台企业，是集团资产保值增值与资产运营的平台。集 团旗下从事地产开发的公司招商蛇口，每年有大量开发及持有物业交付， 公司积极协同承接相关业务。

2021 年招商蛇口销售面积 1464 万方，同比+17.77%，同年公司新增来 自招商蛇口的物业管理面积为 1,766.24 万方，占比 19.6%；新签年度合 同额为 6.5 亿元，占比 21.31%。公司积极开拓招商蛇口和招商局集团内业务，为业绩增值提供坚实保障。 非住宅物业规模快速提升。公司非住宅业务条线在完成重组后，分别以 招商和中航两个产品线去拿项目，外拓实力强劲，非住宅在管面积增长 迅速；住宅业务方面主要承接来自招商蛇口的住宅项目以及部分外拓。 反映到经营数据层面，在整合初期的 2019 年，住宅和非住宅业态在管 面积分别为 0.77 亿方和 0.76 亿方，经过 2 年市场化拓展，截至 2021 年末住宅和非住宅业态在管面积分别为 1.15 亿方和 1.66 亿方。

考虑到公司市场化拓展发力点在非住宅业态，及非住宅业态种类多，一 些园区、公服类项目单体面积较大的特点，预计未来公司非住宅业态面 积占总规模比重有望进一步增加。

从非住宅物业细分业态看，我们以 2021 年年报数据为准，公司基础物 业管理收入占比前三名的非住宅业态是办公、公共（包括医院、场馆、 交通、颐养、公园等）、政府，面积占比前三名的业态是公共、城市空间、 办公。非住宅业态的特点是种类多，各种类下对服务的需求不同，因此 需要更强的专业化能力，而且各业态的收入体量和在管面积也不相同。

2、专业增值业务：随在管规模扩张和渗透

专业增值业务是公司“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为沃土打 造专业能力，为“云”提供丰富的客户和空间资源，为客户提供专业化 配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务，目前公司专 业增值服务具体包含：案场协销及房产经纪服务、设施管理服务、建筑 科技服务、停车场管理服务、安保服务、干洗服务、餐饮服务。专业增值业务收入增长迅速。从收入规模看，2019 年-2021 年分别实现 营业收入 5.5 亿、15.72 亿、18.40 亿。展望长期看，公司专业增值业务 主要围绕地产链业务及企业端服务展开，我们认为随着公司在管规模的 持续增加，对于存量客户的设施设备管理及资产管理的需求也相应增多， 专业增值业务依然有较大市场空间去拓展。

从具体收入构成看，2021 年公司专业增值业务收入占比前三的业务分别 是案场协销及房产经纪（42.91%）、建筑科技服务（21.45%）、设施管 理服务（21.34%）。 案场协销主要为售楼处服务，房产经纪主要做新房代理及二手房租房交 易业务。这两部分业务与房地产周期关联度较高，受益母公司招商蛇口 央企背景，本来地产周期下销售韧性强于多数同行，案场业务保持稳定。

2022 年上半年，公司完成 163 个项目规划设计物业建议报告，建议采 纳率 90.16%；完成 130 个项目的施工巡查及 38 个项目的交付评估，承 接 18 个项目的分户模拟验房业务；但受房地产政策调控及疫情双重影 响，租售经纪、车位销售、新房代理及权证办理业务收入较上年同期有 所下降。 建筑科技业务主要是为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案， 建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋能。公司旗下有 2 家从事建 筑科技的子公司：深圳招商建筑科技有限公司、招商积余数字科技（深 圳）有限公司。

招商建筑科技公司与主流智能家居厂商建立深度合作，与华为达成全屋 智能战略合作，创造新的业务增长点；联合招商蛇口完成多业态智慧化 标杆项目落地建设；持续加大产品研发力度，完成比亚迪等品牌的充电 桩、Cmpark 平台的对接，自主研发的充电桩系统已在多个项目布局应 用；获得国家高新技术企业认定，正式迈入国家高新技术企业行列。 设施管理服务主要是为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管 理，电梯购买、安装、维保等服务。公司旗下拥有广东招商综合设施运 营服务有限公司、深圳市中航楼宇科技有限公司和深圳市中航南光电梯 工程有限公司。

2022 年上半年，设施运营公司中标阿里巴巴集团繁星项目、华东 IDC 数据中心项目，分散式职场领域、IFM 综合设施管理保持行业领先优势， 同时加强科技创新，新增一项实用新型专利；楼宇科技公司深耕中航工 业哈尔滨东安发动机公司与字节跳动等客户，在细分市场取得跨越式突破，连续3次通过高新企业复审认定；南光电梯公司在管维保电梯12,897 台，聚焦电梯更新业务，中标京基御景华城电梯更新等项目。毛利率较低源于内部定价机制。公司近年来专业增值服务毛利率保持在 14%左右的水平，相比可比公司较低。我们认为公司该业务板块毛利率 低于同行，因此前公司作为招商蛇口下属部门，关联交易定价以内部成 本为准，并非反映市场化下公司该业务的真实盈利能力。

3、平台增值业务：尚在初期增速较快

平台增值业务目前主要指公司旗下深圳招商到家汇科技有限公司的主要 产品—到家汇平台提供的一系列衍生业务，通过若干平台对住宅业户和 商办客户的居家生活和商务办公提供全面综合的解决方案，前身为招商 局物业社区经营事业部。到家汇平台主要提供三个大类的服务： 企业商城：服务 B 端客户，为在管写字楼、园区内的企业客户提供优质 便利的企业办公集采、企业福利和企业增值服务，成为一站式企业采购 服务平台。 个人商城：服务 C 端客户，为在管社区客户提供生活服务、优品服务、 社区金融、社区旅游等，线下运营社区生活服务馆，开展线下社区活动、 业主群运营和生鲜产品配送等服务。

资源运营：为客户提供一体化增值服务，业务包括到家宜居、会所球场、 社区广告、通讯基站、场地空间等，开展教育培训、拎包入住、医疗康 养、电梯媒介、社区储物、无人零售等。 平台增值服务业务在发展初期。从业务收入体量看，公司平台增值服务 业务近年才确立，2020 年实现收入 0.45 亿，2021 年因为 toB 业务的快 速发展收入达到 2.66 亿。

毛利率较低或因业务结构所致。公司在 2021 年及至今的平台增值服务 毛利率约为 5%左右，同行可比的业务大类为社区增值服务毛利率基本 在 25%以上。造成毛利率差距巨大的原因，我们认为是不同公司对于业 务统计口径不同所致。招商积余的平台增值业务只包含 toB 和 toC 端的 线上或线下平台增值服务，相对来说不容易获得较高的毛利率。其他公 司如保利物业、华润万象生活、中海物业等的社区增值服务除了包含平 台增值服务外，也有空间运营服务，家居等较高毛利率的业态。