招商积余发展历程、股权结构及经营情况如何？

央企背景公建物管领先企业。

1、公司背景：重组后背靠招商、中航两大央企集团

招商局积余产业运营服务股份有限公司（简称“招商积余”）是招商局集 团旗下从事物业资产管理与服务的平台企业，控股股东为招商蛇口。公 司总部位于深圳，股票代码 001914。公司创立于 1985 年，1994 年在深交所上市。上市之初为多元化经营企 业，后按照"以房地产开发为主体，物业管理和酒店经营管理业务为两翼 "的发展战略，持续推进资源和业务整合，逐步转型为综合性房地产开发 企业。2019年公司实施重大资产重组，并发行股份购买了招商物业100% 股权，随后将公司名称“中航善达”变更为“招商积余”，明确将公司建 设成为“国内领先的物业资产管理运营商”。

2020 年，招商积余明确了“12347”发展战略，以建设“中国领先的物 业资产管理运营商”为目标，发展物业管理及资产管理两项核心业务； 在战略协同方面，致力于成为招商局集团资产保值增值平台，成为招商 蛇口持有资产运营的承载平台，成为招商蛇口产业数字化的标兵；坚持 专业化、集约化、生态化、市场化的“四化”发展原则，通过七大战略 举措，推动战略实施落地。

2、股权结构：多来自招商系，拥有多年行业经验

三大央企持股，招商系主导。在 2019 年中航善达完成与招商物业重组 更名“招商积余”后，招商系成为第一大股东，中航系为二股东；截止 2022 年 9 月 30 日，招商系分别通过招商蛇口和招商房产合计持有公司 51.16%股份，中航系通过中航技术持有公司 11.32%的股份，保利系通 过西藏和泰持有公司 3.02%的股份，其余为公众股东持有。现今公司董事及高管大多为招商系背景，有多年集团相关部门及公司任 职经历，随着公司管理层逐渐落位，公司逐渐渡过合并后的调整期，有 望更加专注于业务层面发展。

3、经营概述：中国领先的物业资产管理运营商

在 2019 年完成资产重组后，公司明确了“12347”战略：以建设“中国 领先的物业资产管理运营商”为目标，发展物业管理及资产管理两项核 心业务；在战略协同方面，致力于成为招商局集团资产保值增值平台， 成为招商蛇口持有资产运营的承载平台，成为招商蛇口产业数字化的标 兵；坚持专业化、集约化、生态化、市场化的“四化”发展原则，通过 七大战略举措，推动战略实施落地。

收入高速增长，业绩稳健。资产重组后的 2019 年后开始，公司营业收 入实现快速增长，2019-2021 年分别达到 60.78 亿、86.35 亿、105.91 亿；扣非后归母净利润在 2019 年实现扭亏为盈达到 2.9 亿，2020 年、 2021 年分别达到 3.86 亿、3.65 亿。 完成资产重组后的招商积余，剥离大部分开发业务，轻装上阵。收入端 稳健增长，得益于物业板块每年快速的新项目拓展带来增量收入，利润 端较稳定也得益于相比于开发业务结算滞后销售 2-3 年以上，物业板块 绝大多数业务当年结算，经营业务的快速扩张可以反应在当期报表中。 利润率基本保持稳定。由于资产重组后主营业务发生变化，因此我们重 点关注 2019 年之后的利润率情况。2019-2021 年公司综合毛利率为 18.26%、13.61%、13.76%；净利率分别为 4.44%、4.73%、4.27%。

分业务结构看，公司物业管理业务毛利率 2019-2021 年分别为 9.83%、 10.97%、11.43%；收入端看，2019-2021 年物业管理板块收入占百分 比为 84.72%、93.05%、93.56%。公司主营业务物业管理板块收入占比 扩大，同时毛利率不断提升，我们认为这是公司聚焦主业，持续打造核 心业务竞争力的体现。

财务健康，杠杆率持续降低。公司资产负债率由 2017 年的 75.94%降至 2021 年 48.85%，公司 2019 年资产重组后，主营业务切换至轻资产经 营的物业管理赛道，资产负债率得以快速降低。从负债绝对值看，公司 2017 年有息负债合计 67.73 亿，到 2021 年总有息负债合计只有 25.27亿，降负债效果明显，同时截至 2021 年末公司账面现金有 20.6 亿，安 全系数大大提升。