保租房REITS政策背景与发展意义是什么？

政策利好下，我国保租房 REITS 稳步推进，对房企与行业 发展意义重大。

1. 政策支持下，2022 年保障性租赁住房 REITs 试点正式启动

我国房地产市场体系的构建中，保租房为其中的重要一环。在 2022 年的政府工作报告中明确了 “加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”， 我们认为，这意味着我国房地产市场是以市场化商品房、保障性住房和长租房为支撑的三足鼎立的 立体化结构已经明晰。其中的保障性住房最初是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、 限定价格或租金的住房，后将针对新市民、青年人也纳入保障房范畴。

发展起步阶段（1998-2014 年）：以廉租房、公租房为主，解决低收入家庭住房问题。早在 1998 年， 国务院印发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出最低收入家庭租赁 由政府或单位提供廉租住房。2007 年《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出进 一步建立健全城市廉租住房制度。2008 年《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意 见》中的第一部分就提出要加大保障性住房建设力度；“十一五”期间，中国以廉租住房、经济适 用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成；“十二五”期间国务院提出 3600 万套保障房建设 目标，主要针对城镇中等偏下收入家庭的需求，重点推进公租房的建设。

加速建设阶段（2015-2019 年）：明确建立“租购并举”的住房制度。2015 年中央经济工作会议首 次提及发展住房租赁市场，并将“租购并举”确定为我国住房制度改革的主要方向；2016 年国务 院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出“以建立租购并举的住房制度为主 要方向，健全以市场配置为主，政府提供基本保障的住房租赁体系”。2019 年，财政部、住建部 先后分两批在全国 24 个重点城市进行住房租赁市场试点。

高质量发展阶段（2020 年至今）：以保障性租赁住房为抓手，解决住房租赁市场结构性问题。 2020 年中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”确定为 2021 年经济工作的重点任务之 一，并提出“要高度重视保障性租赁住房建设”；2021 年 6 月国务院印发《关于加快发展保障性租 赁住房的意见》，强调加快建设保障性租赁住房，重点解决城市新市民、青年人住房难题；明确了 保障性租赁住房的对象，即主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面 积不超过 70 平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体 条件、小户型的具体面积由各城市政府合理确定。 当前保障性住房包括廉租房（面向低收入人群）、公租房（面向中低收入人群）、保障性租赁住房 （面向新市民、青年人）、共有产权房、经济适用房、定向安置房等。前三类为租赁住房，后三类 为产权房。而长租房不受保障性租赁住房对于户型面积、租金价格的限制，未来将与保障性租赁住 房互为补充，共同发展。

2022 年中央在政策面侧重加快培育与发展保租房市场，金融支持政策明显发力，保障房 REITs 稳 步推进。继公募基础设施 REITs 发行 9 个月后，REITs 发行范围扩募迎来重大突破，继交通设施、 市政工程、产业园区、数据中心等领域纳入底层资产之后，保障性租赁住房 REITs 也正式推出。保 障性租赁住房作为国家住房保障体系的重要一环，近年来的政策支持力度不断加大，“加快建立多 主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”已成为房地产行业最重要的政策方向之一。2021 年 7 月，随着发改委发布“958 号文”，首次将保障性租赁住房纳入可发行基础设施 REITs 的基础 设施范畴，强调可发行基础设施 REITs 的为“包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住 房项目”。2022 年 5 月 27 日，证监会与发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行 基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，推动保障性租赁住房 REITs 业务 规范有序开展，助力盘活存量资产，拓宽保障性租赁住房建设的权益型资金来源，促进房地产市场 平稳健康发展，这意味着政策层面正式将保障性租赁住房纳入了基础设施领域公募 REITs 的范围 之内，保障性租赁住房 REITs 试点正式启动。2022 年 7 月，发改委发布《关于做好基础设施领域 不动产投资信托基金(REITs)新购入项目申报推荐有关工作的通知》，鼓励已上市的基础设施 REITs 通过扩募等方式筹集资金购入优质资产，为新购入项目申报工作的高效平稳推进提供保障。

随着保障性租赁住房顶层设计的不断推进，金融、土地、财税等方面的支持政策密集出台，保障性 租赁住房“融投管退”发展模式的雏形已经逐渐明晰。通过政策扶持，构建和完善租赁住房特别是 保障性租赁住房“投、融、建、管、退”的商业闭环，引导和鼓励多元化市场主体参与行业建设和 发展，充分调动市场的积极性。从当前的各类支持政策内容看，投融资环节，鼓励多元化融资渠道 的参与；开发建设环节，一方面强调对土地资源和非改租（非住宅改建成租赁住房）项目给予相应 的政策倾斜，另一方面给予行业实际的财政补贴；运营环节，除了给予财政补贴，切实减免增值税、 房产税等相应税费，旨在缓解企业的运营税赋压力；退出环节，鼓励行业对于公募 REITs 等创新金 融工具的应用和探索。

2.保租房 REITs 的发展对住房租赁市场、房企、地产行业转型均有重大意义

发展保障房 REITs 有助于形成可持续发展的投融资模式，募集资金继续用于保障房建设，将有效 扩大租赁住房供应规模。与产业园区相似，保障房的主要收入来源也是租金，可长期运营，具备打 包成 REITs 上市的条件。我们认为保障房 REITs 的推出将起到以下三方面的作用：

1）供给端：通过运用 REITs 等工具盘活存量，以提高租赁房源供给规模，更好发展保障性租赁住 房业务，可以加快补齐租赁住房供给侧短板，推动解决大城市新市民、青年人住房困难问题。保障 性租赁住房公募 REITs 是解决市场主体退出问题的一项有效措施。加快推进相关支持政策的落地， 尤其是公募 REITs 退出渠道的落实，能够有效提升市场主体参与保障性租赁住房发展的积极性，推 动保障性租赁住房的快速发展。过往我国房地产以住宅的开发和销售为主，租赁市场没有被充分重 视，机构化的租赁住房的提供者较少，REITs 的推出对保障房租赁市场带来了深远影响。有了 REITs 金融工具加持，政府或企业更乐意提供土地，也会带动更多经营租赁住房企业的发展。

2）企业端：引导多主体投资，将有助于筹集长期权益资本金，形成可持续发展的投融资模式。 REITs 的价值主张在于持续的稳定的租金现金流，而股票市场的估值逻辑重成长性、轻现金流。因 此，REITs 的估值逻辑和租赁住房的商业逻辑更为匹配，可以形成良性的市场激励，同时拓宽企业 融资渠道、引入社会资本形成租赁住房投资循环、打造租赁住房企业可持续发展模式。

3）行业：保障性租赁住房 REITs 有助于推动我国房地产行业转型，或成为未来行业新发展模式之 一。一方面，保障性租赁住房在我国正处于快速发展阶段，未来一段时期存在较大投资建设需求； 另一方面，保障性租赁住房在产品形态、管理模式等方面与传统住宅业务存在强关联性，为房企提 供了合理可行的业务转型选择。保障性租赁住房 REITs 作为权益型的成熟资产持有平台，可为保障 性租赁住房企业提供有效的退出渠道，从而使企业在不累积负债的同时，形成项目开发和退出的闭 环，形成可持续发展的“开发、运营、盘活”的新模式，提升租赁住房行业权益融资比例，降低租 赁住房行业杠杆率和金融风险。

同时，我们认为已经发行的 4 单保租房 REITs 在行业模式、制度建设、操作流程、估值定价等方 面为保障性租赁住房行业以及保租房 REITs 的未来发展起到了良好的示范效应。1）打通“募投管 退”循环，“以存量带动增量”效果显著。此次发行上市的 4 单保租房 REITs 基金，合计发行规模 50 亿元。同时，根据《招募说明书》等公开文件披露，保租房 REITs 的原始权益人拟将净回收资金全 部用于新的保障性租赁住房项目建设，共涉及至少 10 个项目。2）完善制度建设，坚持“专款专用、 专门负责”，有效规避了募集资金流入房地产市场的风险。2022 年 5 月 27 日，中国证监会办公厅、 国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资 信托基金（REITs)有关工作的通知》，明确要求“发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住 房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务”。严格贯彻“专款专用、专门负责” 的理念，有效规避了募集资金流入房地产市场的风险。3）初步构建保障性租赁住房估值体系。保 障性租赁住房在发行 REITs 时的估值定价问题仍然在摸索当中。折现率如何确定、未来租金的增长 水平如何预测在首批保租房 REITs 试点项目的推进过程中形成了对市场具有参考借鉴意义的初步成 果。目前这 4 单保租房 REITs，折现率处于 6.0%-6.5%的取值范围，该折现率水平与现有可比城 市级别的产业园区 REITs 产品较为相近。在租金增长率预测方面，4 单试点项目均根据区域内商品 住房市场租金过往增长幅度、估价对象实际租赁情况并结合其他城市及地区类似保障性租赁住房的 管理情况及发展经验来预测。