百联股份优势、业态转型及经营亮点在哪？

深耕上海地区，受益核心商业疫后快速复苏。

1.区位优势：自有物业区位布局优势明显，受益疫后快速复苏

公司业务深耕的上海地区，虽然在 2022 年 3 月至 6 月，受到了新冠疫情以及较为严格的封控措施所造成的较大冲击，但作为国际时尚消费中心，疫后的复苏趋势也体现了较强的城市韧性。 同时，疫情后上海市政府也出台了一系列的消费刺激政策，大力促进消费复苏。2022 年 8 月下旬至 12 月，上海市政府先后 4 次发放“爱购上海”电子消费券，总共投入 11 亿元。2023 年 3 月，上海市发布《关于我市进一步促进和扩大消费的若干措施》，针对全年消费节庆、四大经济、四大消费内容、提升商业空间品质和优化消费市场环境五个方面，推出 15 项促消费措施，提振消费信心。

同时，上海市还制定了 23 年全年促消费活动方案，将从 2 月起逐步开展第四届“五五购物节”和 6 大主题消费季活动，助力零售市场回暖。从目前数据来看，截至 2023 年 3 月，上海优质零售物业空置率为7.7%,相较于22年底的 8%有所好转。2022 年，市场仍有多家消费类国际品牌开设其上海首店，体现了上海最为国内时尚消费的前沿阵地，其较强的区位辐射效应的稀缺性。从消费数据来看，上海地区也体现出良好的整体复苏态势。线下方面，据消费市场大数据实验室，第四届“五五购物节”启动首月（2023 年4 月29 日—5 月28日），上海线下消费日均近 80 亿元，与 2021 年同期基本持平，较2022 年购物节（2022年 8 月 1 日-30 日）同比增长 33.6%。而线上方面，“2023 上海双品网购节暨数字生活节”期间（4 月 28 日—5 月 12 日），上海实现网络零售649 亿元，较去年同期增长 37.8%。

公司依托自身优异地理位置有望持续率先受益于上海核心地区消费复苏的趋势。据消费市场大数据实验室，在今年上海“五五购物节”期间，250 家大型商业企业销售额同比增长 16.4%，客流增长 31.5%。其中，百联股份旗下多家百货和购物中心所在的南京东路商圈、五角场商圈，销售额分别较去年购物节同期增长65.5%、64.6%。 同时根据赢商网数据，端午期间，百联股份全国四十余家门店，端午节当天客流同比 2021 年同期，实现两位数增长。其中位于上海核心商圈的第一八佰伴、东方商厦旗舰店、永安百货、时装商厦、百联又一城、淮海755 客流增长强劲；百联临港和东方商厦青浦店也录得 20%的客流增长。

公司自有物业占比高，且区位优势明显 公司旗下自有物业面积达到 223.46 万平米，占总面积达45.37%，其中综合百货业务自有物业（不含自有+租赁模式）23 家，百货/购物中心自有物业面积比例分别为 62.96%/54.33%，奥特莱斯除一家为自有+租赁模式，其余均为100%自建物业。同时，更是在上海地区分布了 12 家自有物业，且地理位置优势突出。多个核心物业均位于上海市区的核心地段，覆盖南京东路、淮海中路等核心商圈，密集人流、交通便捷的区位条件优异。这些核心商圈的自有物业构成了公司未来长期的差异化经营优势。

积极推进探索 REITs 等资本化手段，盘活存量商业资产2021 年百联发布“一核三柱”全新战略，以商业零售为核心，以商业金融、商业资产、商业投资为支柱来驱动商业零售发展。其中商业资产将聚焦资本化，围绕自有存量资产盘活实现价值提升。 虽然百联拥有遍布上海超 500 多万平方米的商业资产，但其中部分老旧资产运营质量不高、市场估值较低。对此，公司自“十四五”以来，通过持续布局，已形成资产管理与运营两大专业平台，累计完成 13.5 万平方米存量开发，极大提升商业资产价值；2021 年 9 月，百联资控完成国内首单城市更新CMBS，发行规模6.5亿元，首期 CMBS 储架 50 亿元，标志着百联集团迈出了资产证券化的重要一步。

2022 年 11 月，百联股份完成上海市首单国企商贸零售行业权益型类REITs，《中联上海证券-百联股份第一期资产支持专项计划》于2022 年11 月15 日正式成立，发行总额不超过 21.06 亿元，期限为 18 年，其中优先级发行规模18.95 亿元。该项目不仅给百联股份产生投资收益约 7.09 亿，改善公司现金流动性，同时商业地产出表也会降低企业的杠杆水平，进一步为实体经济企业加速发展注入活力。该次类 REITs 项目标的资产金山购物中心和川沙购物中心均坐落于上海，且均位于金山和川沙核心地理位置，整体商业资产优异，其中金沙购物中心开业至今已有 13 年，运营状态较为成熟，在受疫情封困因素影响的2022 年1-4 月仍是实现净利润 3.58 亿；川沙购物中心相对来说开业时间更短，但由于毗邻上海迪士尼，依靠其超大客流量目前整体基本实现盈利。

今年 3 月 24 日，为进一步健全 REITs 市场功能，推进REITs 常态化发行，完善基础制度和监管安排，证监会发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，正式将试点资产类型拓宽至百货商场、购物中心等城乡商业网点项目。政策的推行旨在贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，支持消费类基础设施建设，消费基础设施 REITs 也因此应时而生。 商业地产获准发行公募 REITs 后，有助于打通相关企业“投融管退”渠道，即：1）通过 REITs 出表项目募集资金，获得业务拓展资金；2）通过旗下商管子公司运营底层资产获得管理费用，实现真正的轻资产运营；3）通过认购REITs 获得稳定分派收益。未来在政策支持下，百联有望通过更加积极的资产证券化运作，形成商业物业的持有、运营、退出的闭环，从而自持物业在上市公司市值中的价值有望得到进一步的体现。

2.业态升级：围绕零售趋势推进业态转型升级

公司不断对现有业务进行转型升级。目前公司核心业态分为百货、购物中心、奥特莱斯三大业务。其中奥特莱斯作为公司主要发展业态持续扩张；百货和购物中心传统业务正在不断转型，通过扩展商业地产的附加值，把时尚、艺术等客流吸引要素进行有机融合，进而走出当前商业中心的同质化商品经营模式。奥特莱斯：自建模式持续推进门店扩张，符合当下性价比消费趋势百联股份于 2006 年开设国内第一家花园式奥特莱斯——上海青浦奥莱，近八年均位列全国奥莱榜单榜首，2021 年成为全国唯一一家年收入超过50 亿的奥特莱斯。在积累相关运营经验后，百联自 2012 年开始以平均每年一家的速度进行连锁化扩张，截至目前，公司旗下共拥有 9 家奥特莱斯，目前仍以公司优势地区华东地区为主。

今年以来，公司奥莱业务整体表现依旧强势：根据公司官网，“五一”期间全国百联旗下奥莱销售额共实现双位数增长，可比口径恢复至2019 年同期的136%；青浦奥莱 1-4 月同比 21 年销售额增长 8.7%，“五一”单日销售规模近4500万元，创开业 17 年以来最高纪录；武汉、长沙、济南三地百联奥莱“五一”当日销售额相比 21 年同期增长均超 40%。 而在今年端午期间，根据赢商网数据，公司全国 8 个城市的9 家奥特莱斯，客流与未受大规模疫情封控影响 2021 年端午节相比，增长了近6 成；上海、武汉、长沙百联奥莱的客流增长约三成，而南京和济南高新客流约翻了一番。

从行业趋势来看，奥特莱斯业态符合当前居民注重高性价比消费的趋势。奥特莱斯是指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心。根据赢商大数据，截至 2022 年底，全国已开业的商业面积不小于1 万平方米的奥特莱斯项目共 266 个，总体量达到 2350 万平方米，十年复合增速分别为18%、16%。预计 2023 全年筹开业项目 26 个，新增体量 260 万平方米，基本与去年持平。麦肯锡调研数据显示，预计 2025 年全国奥特莱斯市场销售额将达到3900 亿元。从今年五一期间数据来看，全国奥特莱斯主要门店均有优异表现。王府井旗下奥莱销售同比增幅达 93%；北京燕莎奥莱和首创奥莱销售额同比增长了3.8倍和2.7倍；百联股份奥莱门店销售额实现两位数以上增长，可比口径恢复至2019年同期的 136%，其中“五一”当天，青浦奥莱单日销售规模近4500 万元，创开业17年以来最高纪录。

奥特莱斯业态再度走热，主要来自供需双重驱动：1）需求端：消费者回归理性消费，追求高性价比。在三年疫情对于经济的冲击，以及我国宏观经济度过高速发展时期整体增速放缓的大背景下，消费者不断减少冲动购物、盲目从众以及虚荣心理，回归理性消费，价格因素的重要性在不断提升；但同时 2022 年我国人均消费支出达到 2.45 万元，相较于2012 年的1.21万元已实现翻倍增长，在经济快速发展带动消费升级之后，消费者对于产品品质有了一定的要求，因此高性价比成为消费者热衷追捧的主要因素。2）供给端：高库存水平带动供给增加，强体验式场景提高吸引力。在经济下行周期中，由于消费力下降导致品牌方库存日益高企，但同时这些库存商品正好是奥莱的目标商品，因此高库存水平的品牌方成为奥莱源源不断的供应商。同时，疫情后以休闲体验为主的户外活动，成为当下新的消费场景，消费者在进行购物时，也会更加偏好空气流通、环境尚佳、拥有大面积户外广场的小镇式奥莱。

因此，在当前居民消费越发注重性价比的趋势下，预计未来公司将会继续推进相关业态的对外拓展，以打造奢品奥莱、精品奥莱为重点方向，持续扩大旗下奥特莱斯品牌影响力及覆盖面，实现业务的稳步持续成长。

百货及购物中心存量业务：推动“商业+”创新，打造新零售标杆业态“商业+”创新尝试带动业态变革。对于百货和购物中心传统业务业态，公司不断推动转型升级，以吸引高质量客流为目的，实现业务的持续成长。一方面公司积极对经典门店进行改造转型。自 2015 年开始，公司开始将上海核心地区商圈门店作为转型重点，升级线下消费体验，适应新的消费趋势变化。2017年公司将老一百大厦和东方商厦南东店进行合二为一形成第一百货商业中心，并开启“消费+体验”的新零售转变，依托本身特有的老上海弄堂文化进行商业引流，目前已成为公司重点项目之一。

根据公司官网披露，2023 年春节期间，该商业中心客流实现同比增长 20%。 另一方面，公司利用年轻消费者对于创新型场景的追捧，不断扩展商业地产的附加值打造新型零售业态。对于目前消费大军的 Z 世代来说，兴趣是其进行购物的主要动力来源，公司聚焦年轻消费者兴趣爱好，打造“网红”商业体，如：全球首个策展型零售商业空间—TX 淮海，根据公司官网披露，2022 年共组织整合营销15 场、特色营销近 500 场，年底销售恢复 71%、客流恢复61%；另举办新品首发60 次、联名营销 66 次、艺术策展 7 场，取得了良好的经济效益和社会效益；还处于试营业状态下的国内首座聚焦次元文化的商业体——ZX 创趣场，目前平日客流 1.5 万-2 万人，今年“五一”期间单日客流破7.5万。而在今年端午节当天客流也达到了 5 万人。

免税：关注市内免税政策推进进展，百联具备运营潜力2020 年 7 月，百联集团发公告称已向政府相关部门提出免税品经营资质的申请，但该免税品经营资质获批存在不确定性。2021 年 9 月，在上海市政府发布的《上海市建设国际消费中心城市实施方案》中提到:“大力发展免退税经济。支持本市企业申请免税品经营资质，鼓励免税店设立国产商品销售专区。扩大境外旅客购物离境退税“即买即退’实施范围、优化退税流程。扩大退税商店数量、类型及覆盖地域范围，鼓励重点商圈、机场、宾馆酒店内商场和旅游景区商业网点开设退税商店。

在机场、港口等入境口岸，重点商圈、涉外宾馆酒店、重点文旅体育设施和会展场馆，加大免税店和退税商店推介力度。”而在今年举行的浦东新区国际消费中心全球推介大会上，上海自贸试验区陆家嘴管理局副局长袁冶峰表示将“积极推动商圈免税店试点。探索扩大境外旅客购物离境退税‘即买即退’实施范围、优化退税流程，发挥好离境退税对消费的助力作用”。虽然目前百联免税经营资质的申报暂无后续消息，但公司作为上海市国有零售龙头，在免税政策调整窗口期，未来在积极争取牌照过程中仍具一定潜质。

3.提质增效：数字化转型及国企体制改革激发经营活力

数字化进程不断加快：2015 年 7 月，百联集团成立了子公司“百联全渠道电子商务有限公司”，开始其数字化探索道路。可以大致将分成四个阶段：第一阶段：2015-2016 年，门店数字化改造及商务电子化平台建设。2015年公司先后对十家门店先后实施多项措施进行门店数字化改造，着重推进车库改造、WIFI及室内导航、电子屏配置、POS 收银系统改造及门店自提点建设等项目。并不断推进数字化平台建设，多次进行内测和试运营。 第二阶段：2016-2017 年，"+互联网”的 B2C 电商模式初步形成。经过多次反复试验，2016.5.19 整合了旗下多家网上商城的全新区域垂直商务电子化平台——i百联平台正式上线。并于次年和阿里巴巴在六个领域实现全方位合作加速数字化转型步伐。

第三阶段：2018-2019 年，百联到家+百联云店链接线上线下020 模式。2018年公司将营运管理总部与商务电子部合并成立新零售营运部，再次提升新零售业务的重要性。并通过到家和云店两种模式，把超市、门店与线上场景实现了物理连接，助力线下零售的数字化实践。 第四阶段：2020 年-至今，数字化深度融合阶段。公司通过CDP 平台、百联通PLUS会员、“百联生活”等进一步将线上线下做深度融通，不断向开放生态延展。并借助华为启动国内首家数字化奥莱，以及一揽子数字化转型合作方案，依托华为的全栈 ICT 技术能力，通过重构商业零售“人、货、场”要素，进一步提升集团经营效率和用户消费体验。

而从目前来看，百联股份整体数字化转型效果卓越。2022 年公司线上实现营业收入 17.96 亿元，相较于 2016 年的 1.31 亿元，增长十倍有余。同时会员规模也大幅增加，截止 2022 年底，公司注册会员/年消费会员分别为3045/1170 万人，较2020 年分别提升 65.67%/91.18%。而在 2023 年 i 百联519 周年庆，历时25天完成销售额 1.9 亿元，其中 5 月 13-15 日连续 3 天销售破千万元。

国企改革：国企改革迎来新阶段，有助于企业激发活力。从当前国企改革的大背景来看。国有企业一直都是国家经济发展的重要支撑，从十八届三中全会以来，国企改革不断深化，取得了众多成果，并很大程度上激活了相关企业的发展效率。其中混合所有至改革、股权激励等手段成为了激发国企经营效率的重要手段。近年来有较多国有企业开始逐步推进市场化的考核机制，提升员工积极性，加速对公司发展项目的落地进程。其中，上海国资国企在改革中，按照党中央、国务院关于混合所有制改革有关政策要求，结合上海地方国有企业实际，坚持把“混”作为重要手段，把“改”作为关键支撑。目前，混合所有制企业已成为上海地方国有企业中最有活力、最有实力、最有发展潜力的部分。

而根据今年 2 月召开的上海市国资国企改革发展暨党建工作会议。2023 年，上海将要牢牢把握高质量发展主题，以推动国有经济提质增量为总目标，以建设世界一流企业为总抓手，以深化“1+3+N”国资监管体制改革为总推手，努力推动国有资本和国有企业做强做优做大，力争全年主要经营指标增速6%以上。同时，上海要稳妥推进混合所有制改革，支持企业适时引入高匹配度、高认同感、高协同性的战略投资者。持续推进员工持股试点。完善中国特色现代企业制度，健全市场化经营机制。深化职业经理人薪酬制度改革，继续实施一批股权类或现金类激励计划。 总体来看，百联股份作为国有企业一直积极响应国家政策方针，推动改革不断深化，增强市场竞争力。

我们认为未来公司治理机制改善上在一下几个方面有望实现进一步深化： 一是，激励机制的进一步优化。自 18 年起，公司积极响应推行职业经理人制度和任期制契约化管理，被实践验证有一定的管理效果。而在今年，公司董事长叶永明表述，未来公司还会在过去实践的基础上，继续积极探索员工超额利润分享、门店合伙人制度等员工长效激励约束机制，让员工活力和企业的内生动力得到激发。实现从“机制”上保障“人”。 二是，混合所有制改革引入战投激发业务潜力。公司旗下联华超市于2016年12月全部被阿里旗下易果生鲜控股 21.17%，次年阿里收购易果生鲜18%股份，并于百联集团达成深度战略合作，赋能数字化全方位发展。在当前公司主业积极推进数字化转型的背景下，引入外部战投赋能将发挥有效的助力作用。