中国国贸发展历程、股权结构及经营状况如何？

全国领先的高端商业综合体开发商和服务商。

中国国际贸易中心股份有限公司成立于 1997 年，是全国 领先的综合性商业物业开发商和服务商，主要为公司及其控股股东，中国国际贸易中心有 限公司（国贸有限公司），共同持有的国贸中心商业综合体提供商业物业的开发、商业运 营及物业管理服务。公司控股股东国贸有限公司成立于 1985 年 2 月，主要负责国贸中心的开发建设及运 营管理。经过近 30 年的开发建设，三期工程于 2017 年 8 月竣工，国贸中心正式建造完成， 涵盖写字楼、购物中心、酒店、公寓等商业业态，总建筑面积近 110 万平方米，成为我国 规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。其中，国贸一期及二期建筑物及对应 土地使用权归属于公司控股股东，国贸三期建筑物及对应土地使用权归属于公司。

股权结构清晰稳定，大股东支持公司发展。截止 2022 年第二季度，母公司国贸有限 公司是公司的第一大股东，持股比例 80.65%。母公司国贸有限公司是经国务院批准成立 的大型中外合资企业，由中国世贸和嘉里集团分别持有 50%的股份。除大股东外，公司其 他股东以社保基金、公募基金为主，股权结构整体稳定。

管理人员结构稳定，行业经验丰富。截至 2021 年末，公司高管及董事会成员共计 19 人，平均年龄 58 岁，总薪酬 1875 万元，但并不持有公司股份。公司董事会成员共 12 人， 非独立董事 8 人，其中，4 人来自于嘉里集团，4 人来自于中国世贸。公司高管共 4 人， 均有丰富的房地产开发及投资、商业物业运营管理等行业的经验。

购物中心带动营业收入平稳增长。2021 年，公司实现营业收入 35.86 亿元，同比增 长 15.8%，恢复至 2019 年疫情前的水平。除 2020 年疫情影响外，2017 年以来，公司营 收每年均保持 10%以上的增速，5 年年均复合增速达到 6.7%。2022 年上半年，公司实现 营业收入 16.60 亿元，同比降低 5.2%，主要是疫情影响酒店经营，同时上半年公司对购 物中心部分租户进行总计 5002 万元的租金减免。

分业态来看，写字楼和购物中心的租金收入是公司的主要收入来源，过去 5 年，写字 楼的租金收入始终保持稳定，而购物中心的租金收入则大幅增长，带动公司整体营收上涨。 2021 年，写字楼租金收入 14.96 亿元，同比降低 0.8%；购物中心租金收入 11.76 亿元， 同比增长 22.9%；酒店运营收入 4.69 亿元，同比增长 39.7%；公寓租金收入 8779 万元， 同比增长 1210%，主要是由于 2020 年 9 月国贸公寓刚完成改造升级投入运营，2020 年 基数较低导致的。

待疫情影响逐渐消散后，酒店及公寓可能成为公司收入新的增长点。2022 年上半年， 公司实现酒店运营收入 1.17 亿元，同比下降 48.2%，主要是上半年局部疫情导致酒店经 营受到严重冲击。北京市旅游资源仍然丰富，随着未来局部疫情影响逐渐减弱，商务活动 和旅游业逐渐恢复，参考 2019 年酒店运营收入 6.66 亿元，公司酒店运营仍有很大增长空 间。 公寓方面，2022 年上半年贡献收入 7417 万元，同比增长 137.7%；每平米月租金 380 元，同比降低 5.2%，主要是大户型套间出租率提升，其单位面积租金低于小户型，拉低 平均租金；出租率 68.0%，同比增长 40.7 个百分点较装修改造前增长 54.5%。随着小户 型招租进程陆续推进带动平均租金和出租率提升，预计 2023 年公寓贡献收入将超过 2 亿。

盈利能力稳步提升。公司成本分为折旧摊销、员工成本、能源费、维修保养和其他成 本，其中其他成本主要包括括劳务费、清洁费、酒店营业成本及保安费等。2021 年，公 司营业成本 15.88 亿元，同比增长 10.3%；毛利率 55.7%，同比增长 2.2 个百分点，连续 5 年保持增长；净利率 28.5%，同比增长 1.9 个百分点。 对于持有型商业物业的运营管理业务而言，公司的各项成本均相对刚性，从历史上来 看，公司的盈利能力始终保持稳步上升趋势。随着未来营业收入逐渐增长，公司对三费用 的管理逐渐加强，公司的盈利能力仍有进一步提升空间。