中国国贸发展历程、股权结构、主营业务与营收分析

经营北京国贸中心，控股股东持股比例高且稳定。

中国国贸作为一家房地产经营公司，业务开展主要基于北京中国国际贸易中心。作为促进中国对外开放和国际交往的重要窗口，国贸中心的规划始于1984年，并陆续于 1990 年、1999 年、2010 年、2017 年分别完成了一期、二期、三期A阶段、三期 B 阶段的建成和开业。经过四十余年的发展，国贸中心已建设成为占地面积17 万㎡、总建筑规模 112 万㎡、功能齐全的现代化商务中心。国贸中心位于北京市东三环内朝阳区建国门外大街1 号，属于北京商务中心区（即北京 CBD）。北京 CBD 的规划始于 1993 年，并于 2009 年东扩，北至朝阳北路，南临通惠河，西至东大桥路，东至东四环，占地面积700 万㎡，总建筑规模2000万㎡。考虑到北京的政治历史文化特殊性，CBD 的选址不易，较难搬迁或被替代。

公司 1999 年在上交所挂牌上市，股票代码 600007，是中国首批上市的商业地产公司之一。公司的控股股东为中国国际贸易中心有限公司，多年来持股比例始终保持 80.65%，控股股东是经国务院批准成立的中外合资经营企业，中方和外方的股东分别为中国世贸投资有限公司和嘉里兴业有限公司。除控股股东以外，其他股东持股比例较为分散，第二大股东为全国社保基金，目前持股比例为2.23%。目前，公司拥有一家子公司国贸物业酒店管理有限公司（直接持股95%），一家孙公司北京国贸国际会展有限公司（间接持股 95%），另外有一家联营公司北京时代网星科技有限公司（公司持股 49%）。但对公司净利润影响不大，均低于10%。公司核心管理层较为稳定。公司董事长、执行董事黄国祥和副董事长、执行董事吴相仁均担任控股股东的执行董事。公司另两名执行董事盛秋平、郭惠光分别为控股股东两位中外方股东的董事长，盛秋平还担任中国商务部党组成员、副部长。公司其余四名董事也都在控股股东单位任职。公司总经理、副总经理和董秘同时在公司的子公司、孙公司、联营公司担任董事长、副董事长、董事等重要职位。

国贸中心由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，云集众多国际知名跨国公司、商社和国际零售店，并承接多项国际、国内重大会议及大型商务活动，接待众多国家元首、政府首脑、重要国际组织负责人等，在引领消费潮流、带动招商引资、促进国际交往方面发挥了独特作用。 写字楼：国贸写字楼由 330 米高的国贸大厦 A 座、296 米高的国贸大厦B座、国贸写字楼 1 座和国贸写字楼 2 座组成，是北京市甲级写字楼的龙头和标杆。 商城：国贸商城于 1990 年开业，经过 30 余年的发展，建筑面积达23万㎡、南中北区全线贯通，是北京乃至全国的商业龙头和风向地标。 公寓：国贸公寓由南、北两座各 30 层公寓楼组成，建筑面积约8 万㎡。2018年 4 月至 2020 年 8 月完成全面改造升级，并于2020 年9 月起重新投入运营。 酒店：国贸大酒店坐落于国贸大厦 A 座，是北京市最高的酒店，拥有278间客房与套房。新国贸饭店坐落于国贸大厦 B 座，拥有450 间客房及套房。公司主营业务均围绕国贸中心开展，因此公司的主营业务为写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营等。其中，国贸中心一期、二期建筑物对应的土地使用权全部归属于公司的控股股东，公司以租赁方式获得上述土地的使用权；而国贸中心三期建筑物及其对应的土地使用权全部归属于本公司。

公司除了将所属酒店委托香格里拉国际饭店管理有限公司管理经营外，其他主营业务均自行管理经营。国贸中心总建筑规模 112 万㎡，其中公司拥有建筑物面积近 90 万㎡，控股股东也拥有部分投资性物业，但面积相对公司而言较小。目前，控股股东将该部分投资性物业委托给公司经营管理，并按照市场价格向公司支付销售佣金及管理佣金，避免同业竞争。同理，控股股东所属的中国大饭店与公司所属国贸大酒店、新国贸饭店均委托给香格里拉国际饭店管理有限公司经营管理，有效避免可能产生的业务竞争。

2024 年，公司营业收入为 39 亿元，同比基本持平。其中，写字楼、商城、公寓、酒店和其他业务的收入分别为 15 亿元、13 亿元、2 亿元、5 亿元、4 亿元，收入占比分别为 39%、33%、5%、13%、10%。明显可见，包括写字楼、商城、公寓在内的投资性物业的出租管理收入是公司最主要的收入来源。2024 年，公司写字楼、商城、公寓的建筑面积分别为36 万㎡、18 万㎡、8万㎡，可出租面积分别为 21 万㎡、8 万㎡、5 万㎡，可出租比例分别为58%、44%、58%。写字楼的面积远高于商城和公寓，但收入却与商城相仿。由于2024 年公司写字楼、商城、公寓的出租率分别为 93%、97%、89%相差不大，收入差距主要受租金单价影响。2024 年，公司写字楼、商城、公寓的平均租金单价分别为639 元/㎡/月、1309 元/㎡/月、367 元/㎡/月，商城的租金单价远高于写字楼和公寓。自 2020 年以来，公司各主要投资性物业可出租面积并未发生增减，但写字楼业务的收入基本平稳，而商城和公寓的收入稳中有升。不同业务的收入变化主要源于各业务租金单价和出租率的趋势差异。2020 年来，写字楼业务的租金单价和出租率均保持良好状态；商城的租金单价有显著提升，且出租率始终保持高位；公寓业务的租金单价虽然略有下降，但出租率自全面改造升级完成后持续改善。