中国国贸各业务布局经营如何？

物业定位高端，经营优势明显。

1.写字楼：出租率和租金单价平稳，经营表现优于行业整体

2024 年，公司写字楼收入为 15.1 亿元，同比-3%。自2017 年4 月国贸中心三期B阶段建成开业后，公司写字楼收入始终在 15-16 亿元的区间小幅波动，相对行业整体的经营优势越来越明显。

租金单价：2024 年，公司写字楼平均租金为 639 元/㎡/月，持平于2019年，仅 2021-2022 年受外部环境影响略有下滑。相比之下，北京甲级写字楼的平均租金仅为 245 元/㎡/月，较 2019 年的租金单价下降了36%。

出租率：2024 年，公司写字楼出租率为 93%，始终保持较高水平，而北京甲级写字楼平均出租率为 82%，较 2017 年下降 10 个百分点。

北京甲级写字楼市场的整体表现较弱，主要因为需求疲软而供给持续增加，预期租金水平短期内较难企稳，出租率继续承压。

需求端：受国际地缘政治局势不确定性、企业降本增效缩减预算和国内经济转型周期性下行的持续影响，预计增量需求依旧不足。

供给端：虽然近几年新增供应量不多，但存量博弈更趋激烈。截至2024年末，北京甲级写字楼总存量为 1368 万㎡。

公司写字楼表现显著优于行业整体，主要得益于优质资产和经营能力的双重加持。

一方面，国贸写字楼占据地理位置优势，租户由金融机构、银行、能源公司、律师事务所等跨国企业和国内外知名公司组成。其中34 家租户是世界500强企业，合计租用写字楼面积为 4.2 万㎡，占比 20%。

另一方面，公司在长期运营过程中，积攒了丰富的管理经验。重视核心客户，提前启动续租谈判，分散集中到期风险，建立分级机制，有效降低违约风险。

2.商城：定位重奢租金单价较高，销售额排名全国前五

2024 年，公司商城收入为 12.9 亿元，同比+1%，较2019 年的收入水平增加35%，受益于核心地段和重奢品牌加持，经营状态保持良好。

租金单价：2024 年，公司商城平均租金为 1309 元/㎡/月，同比+2%，较2019年租金水平提升 33%。相比之下，北京优质零售物业的首层租金（通常是全场最高租金）仅为 942 元/㎡/月，且自 2020 年以来逐年下降，目前的首层租金单价已较 2019 年降低了 17%。

出租率：2024 年，公司商城出租率为 97%，自 2017 年国贸中心三期B阶段建成开业后逐步提升，即使在外部环境冲击下，2023-2024 年出租率略有下滑，也维持 95%以上的高位，仍高于北京优质零售物业平均出租率93%。

从消费市场整体来看，全国社会消费品零售总额除了在2020 年和2022 年出现过小幅下滑，近年来同比始终保持正增长，2024 年为48.8 万亿元，创历史新高。即使此前受疫情冲击影响较大的北京，2024 年的社零总额也仅较2021 年的峰值收窄了 5%，较 2019 年仍有 15%的增长。因此，北京商业零售物业市场租金承压，主要还是供给持续新增、市场竞争激烈和消费降级趋势所致。

经历 2015-2021 年的密集建造开业期后，商场新增供给压力略有减轻。2024年，全国集中式商业项目新开业 436 个，创近十年最低，若剔除占比22%的存量调改再开业项目，纯增量仅 330 个。截至 2024 年末，全国集中式商业项目存量数约8700 个，同比+5%，总建筑面积约 6.3 亿㎡，同比+6%。不过，商场存量项目竞争依旧激烈，市场分化格局更加明显。

公司的国贸商城是中购联认证的中国第一家购物中心，2024 年销售额为191亿元，在全国商场中排名第 5，在北京商场中排名第 2，仅次于北京SKP。观察头部商场，云集高端品牌的重奢商场零售额碾压以大众品牌为主的普通商场，因为重奢品牌客单价高、租金坪效高。国贸商城是典型的重奢商场，定位高端消费群体，拥有爱马仕、LV、香奈儿、古驰等一众国际奢侈品牌门店，并定期装修改造保持调性。例如，爱马仕 2005 年入驻国贸商城，2021 年改造为展示面积900 ㎡的旗舰店。近一年，商城里阿玛尼、御木本、1436、途明等品牌门店也陆续完成升级焕新。受到疫情影响，2021 年中国个人奢侈品市场销售额境内占比一度达到90%，虽然2024 年逐渐回落至 60%，仍远高于疫情前的 33%。2024 年，中国境内个人奢侈品市场销售额虽然同比-20%，但较 2019 年仍有 57%的增长，这也是公司商城的租金单价逐年增长的底层逻辑。

3.公寓：升级改造后出租率持续提升，租金单价符合高端定位

2024 年，公司公寓收入为 1.9 亿元，同比+2%，2018-2020 年期间收入骤降是因为进行了全面改造升级，2020 年 9 月起重新投入运营。国贸公寓定位高端，房型涵盖 42 ㎡开敞单间、65-83 ㎡一房套间、89-126 ㎡两房套间、158-197 ㎡三房套间、228 ㎡豪华四居室。公寓内配备健身房、游泳池等设施，且与国贸商城无缝衔接。

出租率：2024 年，公司公寓出租率为 89%，同比提升3 个百分点，自2021年来逐年提升，已经高于升级改造前 2017 年的 78%。考虑到二手房市场的挂牌量高企而成交价下行，许多居民自持高端住宅房源短时间内难以理想价格卖出，转为出租，导致租赁市场供给增多竞争加剧，公司出租率表现已经相对良好。

租金单价：2024 年，公司公寓平均租金为 367 元/㎡/月，较2020 年下降12%但降幅逐年收窄，而且仍比升级改造前 2018 年的租金水平提升49%，说明调改充分有效。相比之下，北京二手住宅租金指数 2024 年同比-9%，降幅持续扩大。2025 年 5 月，全国 50 城和北京住宅的平均月租金分别为35 元/㎡和85元/㎡，同比仍然有明显下滑。

4.酒店等：酒店经营波动受外部影响，其他业务表现与大类趋同

2024 年，公司酒店收入为 5.3 亿元，同比-8%，虽然还没有恢复至2018-2019年的高位，但已经较 2020-2022 年明显好转。酒店业务的毛利润贡献保持为正，也得益于公司在提升收入的同时严控成本、优化采购、提升费效。公司酒店收入波动剧烈，与行业整体趋势一致，主要是因为酒店业的客房和餐费收入均与商务活动和旅游度假相关，经营收入受异地出行不便的影响比其他行业更大。考虑到疫情期间，北京出行管理相对全国其他城市更为严格，北京的星级酒店营业额 2020 年同比-44%、2022 年同比-18%，表现明显差于全国的星级酒店营业额 2020 年同比-23%、2022 年同比-6%。 公司其他收入 2024 年为 4.0 亿元，同比+10%，主要包括停车场收入和子公司营业收入，自 2017 年以来趋势上行。公司其他收入在主营业务分类时，归入物业租赁及管理业务大类中，收入于 2020 年和 2022 年小有波折、整体稳中有升的趋势也与业务大类相似。