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中国国贸研究报告：经营北京优质商业，盈利稳定穿越周期。公司坐拥首都核心地段商业地产。随着地产销售量价持续低迷，A 股房地产 开发商整体进入亏损状态，但房地产经营商业绩表现相对平稳。公司作为最 早上市的房地产经营企业之一，基于北京 CBD 国贸中心开展投资性物业出租 管理及酒店经营业务，控股股东持股比例保持 80.65%。经过四十余年的发展， 国贸中心已建设成为占地面积 17 万㎡、总建筑规模 112 万㎡、功能齐全的 现代化商务中心。2024 年，公司营业收入为 39 亿元，其中写字楼、商城、 公寓、酒店和其他业务的收入占比分别为 39%、33%、5%、13%、10%。

物业定位高端，经营优势明显。自 2020 年以来，公司各投资性物业可出租 面积并未发生增减，但写字楼收入基本平稳，而商城和公寓的收入稳中有升。 不同业务的收入变化主要源于各业务租金单价和出租率的趋势差异。写字楼 的租金单价和出租率均保持平稳状态，经营表现优于北京甲级写字楼整体， 主要得益于优质资产和经营能力的双重加持。商城定位重奢租金单价较高， 销售额排名全国前五，且出租率始终保持高位。公寓租金单价虽然略有下降， 但出租率自全面改造升级完成后持续改善。酒店此前经营波动主要受到外部 环境影响，目前毛利率已转正。其他业务表现与大类趋同。

财务状况良好，分红持续性佳。2019 年以来虽有疫情扰动，公司营收和利润 规模仍稳中有升。2024 年，公司归母净利润 12.6 亿元，同比+0.3%；毛利率 58.1%、归母净利率 32.3%，均较 2019 年提升 4.7 个百分点。公司资产结构 健康，债务负担较轻。截至 2024 年末，公司总资产中货币资金占比 32%，投 资性房地产占比 49%，固定资产占比 11%，三者合计占比 92%；资产负债率仅 22%，融资成本持续降低，经营性现金流净额常年为正。公司重视股东回报， 派息率从 2019 年的 39%提升逐渐至 2024 年的 88%，以当年平均股价计算的 股息率从 2019 年的 2.45%逐渐提升至 2024 年的 4.87%。考虑到公司有相对 稳定的利润规模和持续性佳的分红政策，属于良好的防御性抗周期标的。