中国国贸各业态经营情况如何？

各业态定位高端，经营良好发展稳健。

1、写字楼：出租率保持较高水平，营收稳中有升

国贸写字楼的租户支付能力强，出租率和租金有保障。北京 CBD 是高品质的国际一流 商务中心区，作为大国首都面向世界的窗口，成为了外资机构进入中国的首选地。而国贸 中心写字楼坐落于北京 CBD 区域的黄金地带，获北京 CBD 管委会授予“超甲级楼宇”认 证。楼内租户超过 400 家企业，其中包括沙特阿美公司、埃克森美孚、苹果、皇家壳牌石 油、中国工商银行等 33 家全球 500 强企业，具备较强的支付能力和经营稳定性，为公司 写字楼业务提供有力支撑。

2023 年写字楼营收 15.61 亿元，同比+1.42%；写字楼租金收入 15.29 亿元，同比 +1.62%。2024 年上半年写字楼营收 7.68 亿元，同比-1.84%；写字楼租金收入 7.5 亿元， 同比-2.06%。因为写字楼营收包括写字楼租金收入及写字楼物业管理服务收入，因此写字 楼营收及租金变动趋势基本相同。2019-2023 年国贸写字楼营业收入和租金收入基本维持 在 15 亿元左右，体现出抵御经济环境波动的强大韧性。

CBD 核心地段写字楼供应稀缺，公司能够保持高出租率。①需求较为旺盛：根据朝阳 区政府，目前 CBD 功能区拥有北京近 100%的驻华使馆、90%的国际新闻媒体、80%的国际 组织、70%的国际金融机构、50%的跨国公司地区总部，是北京国际化程度最高的区域。② 短期供给稀缺：根据仲量联行的北京写字楼零售市场报告，CBD 区域在 2025 年之前无新 增写字楼供应，而截至 2023 年，国贸写字楼共占 CBD 核心区域商办写字楼总供应量的约 40%。因此公司写字楼能够保持高出租率，2019-2023 年国贸写字楼的平均出租率稳定在 90%以上，2024H1 出租率达到 93.20%，高于 CBD 区域 87.05%的平均出租率，表明国贸写 字楼在市场中具备竞争力。

公司写字楼租金平稳且基本高于北京其他商务区。公司写字楼租金单价维持在 600 元 /平/月的水平，体现出一定的韧性及抗风险能力。2024 年上半年，平均租金逆势涨至 648 元/平方米/月，较 2023 年同期同比上涨 1.73%。对比来看，公司写字楼租金水平远高于 北京其他主要商务区，主因是定位高端写字楼，资产优质，吸引了众多跨国公司、金融机 构、科技企业等支付能力强的高端客户。

2、商城：出租率保持高位，营收稳中有升

国贸商城具备以下亮点：①高净值客群多：由于位于北京中央商务区的核心部位，周 边汇聚众多世界 500 强企业，目标受众主要为高收入人群。②交通便利：联通地铁国贸站， 可吸引大量的通勤和旅游人流。③大牌云集：众多国内国际著名奢侈品开设旗舰店和新品 概念店。④业态丰富：兼具奢侈品、时尚服饰、生活家居、娱乐休闲、餐饮服务等业态， 甚至有较为小众的室内滑雪品牌 SOLOX·SNOW51 开设北京首店。⑤主题活动、美食节、艺 术展览等文化艺术活动众多。 商城营收同样包括租金收入及物业管理服务收入，因此收入和租金变动趋势基本相同。 2022 年公司对部分企业实施一定的租金减免导致商城营收减少，随着重大公共卫生事件 的淡出，居民外出消费需求逐步恢复，2023 年以来开始回升。2023 年商城营收 12.75 亿 元，同比+9.97%；商城租金收入 12.03 亿元，同比+9.59%。2024 年上半年商城营收 6.56 亿元，同比+4.69%；商城租金收入 6.22 亿元，同比+4.69%。

商城租金及出租率均维持较高水平。2019-2024H1 期间公司商城平均租金基本稳步上 涨并维持较高水平，2022 年商城平均租金略有回落，主因：①公司对部分企业实施一定的 租金减免；②公司按照商城租户营业额的一定比例收取的提成租金收入减少。2024 年上 半年平均租金上涨至 1341 元/平/月，同比上涨 6.7%。2019 年至今平均出租率始终稳定在 95%以上，2023 年和 2024 年上半年出租率分别为 98.2%、96.9%。在当前商业地产竞争激 烈及居民消费方式转变的大环境下，商城租金及出租率仍保持较高水平，证明公司商城资 产组合优质，品牌资源好，经营管理能力强。

顶级重奢具有高资源壁垒。顶级的重奢品牌所开设的线下门店数量少，以不同类型的 4 家典型顶级重奢品牌（爱马仕、LV、江诗丹顿、GRAFF）为例，以上 4 家品牌高度集中在 北京的几座商城/酒店，如国贸商城、SKP、王府半岛酒店等，这些商场/酒店位于北京市 中心的不同区域，彼此都具备相对稳定的客源。 重奢品牌销售承压。根据腾讯营销洞察（TMI）与波士顿咨询公司（BCG）联合发布的 《中国奢侈品市场洞察报告（2024 年版）》，国内奢侈品市场面临宏观经济波动、社会消 费价值观变化、消费者二出境购物分流等因素影响，预计 2024 年增长率仅为 4%，增长率 明显放缓。根据公司中报，2024 年上半年高端零售销售额同比下降，而定位大众市场的零 售和餐饮成为短期内市场需求的主力。 国贸商城规模庞大、品类丰富、档次齐全，能够满足不同消费群体需求。面对当前的 消费环境，国贸商城品牌定位不局限于奢侈品，还包括众多的平价消费（例如瑞幸、赛百 味以及多家人均消费低于 100 的店铺），能够适应各类消费群体，面对消费降级等市场挑 战时，抗风险能力更强，商城出租率能够维持相对稳定。

3、公寓：改造后租金和出租率提升，共促收入增长

国贸 CBD 所在的朝阳区是北京市城六区之一，租金水平在北京各区县中较高，且公司 公寓的租金水平又显著高于朝阳区整体水平。国贸公寓依托于国贸中心写字楼、商场、酒 店等配套设施，全新升级后重回市场的国贸公寓共有四百多套客房，涵盖开敞单间至豪华 五居室等 12 种精细设计房型，是周边高收入群体的首选租住地点。

改造升级带动租金水平大幅上涨。公司于 2018 年 4 月开始对国贸公寓进行整体装修 改造，2020 年 8 月完工。改造完成后，随着居住品质的提高，公司公寓的租金水平较改造 前大幅跃升，租金价格由 2018 年的 246 元/平/月大幅上升至 2020 年 419 元/平方米/月， 改造前后租金价格提升幅度超过 70%。 受大势拖累，公司公寓平均租金下滑。受到宏观经济增长放缓和未来不确定性增加的 影响，客户预算受限，导致行业竞争加剧，较多高端公寓采用灵活的租金和佣金政策以挖 掘和吸引客户。在此背景下，公司公寓的租金水平逐年下降，但在 2020-2023 年期间同比 降幅逐渐收窄。 出租率持续上升带动公寓营收增加。近年来公寓出租率持续攀升，2023 年底出租率达 85.9%，同比提升 12.6pct；2024 上半年出租率达 88.8%，同比提升 6.7pct。目前出租率 已恢复至改造前运营水平。公司公寓 2023 年营收达 183.4 亿元，同比增长 15.5%；24 年 上半年营收达 94.0 亿元，同比增长 6.8%。整体来看，公寓收入占比维持在 5%左右。

4、酒店：经营持续修复中

国贸中心共有三家酒店：公司控股股东所属中国大饭店，公司所属国贸大酒店、新国 贸饭店。针对市场担心的同业竞争问题，目前三家酒店各司其职：①三家酒店分别针对不 同需求，其中国贸大酒店是高档豪华五星级酒店；新国贸饭店定位时尚都市酒店；中国大 饭店拥有北京面积最大的会议场地。②目前三个饭店均委托给香格里拉国际饭店管理有限 公司经营管理，一方面可以提升酒店的市场地位及品牌形象，另一方面可以统筹协调，在 一定程度上避免业务竞争。 北京旅游的景气度回升，酒店业务有望持续修复。在发生重大公共卫生事件的期间， 北京旅游人数及收入明显下跌，酒店业发展受阻。2023 年开始回归正常状态，积压的需求 集中释放，北京旅游人数及收入均大幅反弹。根据北京统计局，2023 年北京旅游接待总人 次达 3.58 亿，同比+119%；北京旅游收入达 111.5 亿元，同比+97.7%；24 年上半年北京 旅游接待总人次达 1.65 亿，同比+17.8%；北京旅游收入达 44.5 亿元，同比+9.7%。随着 旅游度假及商务出行的持续修复，酒店业发展有望回归正轨。

2023 年恢复正常经营状态后，酒店收入快速恢复，同比+107.4%。2023 年毛利率升至 8.1%，超过 2020 年以前的水平。2024 年上半年酒店营收 256 亿元，同比下降 5.8%，但毛 利率由 2023 年上半年的 7.5%上涨至 8.0%。