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中国国贸研究报告：持北京核心资产，享红利穿越周期。坐拥北京CBD区位好、质量优、不可复制的核心资产。公司的核 心资产是国贸中心建筑群，核心看点在于：①位于首都北京的核心 地段，位置稀缺，绝无仅有。②紧靠国贸地铁站，交通便利，人流 量大。③具备写字楼、商城、酒店、公寓等国际化商务服务设施， 定位高端，云集众多国际知名跨国公司、商社和国际零售店。

各业态均处于稳健经营状态。近年来面对宏观经济及外部环境波 动，公司总体租金收入及营收仍能稳步上升，租金水平及出租率维 持高位。分业态来看，写字楼：楼内世界500强租户众多，租户质 量高，支付能力强，2023/24H1平均租金为638/648元每平每月， 出租率为96%/93%。商城：规模大、品类多、档次全，具备稀缺的 重奢资源，2023/24H1平均租金为1279/1341元每平每月，出租率 为98%/97%。公寓：平均租金略有下滑而出租率持续提升， 2023/24H1平均租金为370/368元每平每月，出租率为86%/89%。 酒店：23年起逐步修复，经营毛利率回正，不再拖累业绩。

分红稳定且有保障，具备真红利属性。公司商业模式的本质是收 租，一方面分红能力有保障，具备①高利润率，利润兑现好；②低 负债率，资金充裕；③现金流稳步增长；④经营稳定，目前既不扩 张又不出售资产等优秀属性。另一方面分红意愿有保障，公司积极 回馈股东，上市以来连续26个财年进行分红，上市以来平均分红 率为52%，且近年来逐步提升分红比例，2023年加特殊分红后的 股利支付率达104%。综上来看，公司的红利属性有保障。

受益于降息大环境，公司估值或将提升。公司作为经营表现稳定， 每年持续分红，分派比例较高的红利属性标的，有望受益于今年以 来国内逐步降息的大环境，分母端折现率下降后，公司估值或将得 到修复。