REITs二级市场特征及未来发展思考有哪些？

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分板块看， 2022以来REITs板块平均累计涨跌幅呈现：能源类>仓储物流类>产业园类>生态环保类>高速公 路类>保租房类。2022Q4 以来REITs板块整体估值回落，23年涨跌幅表现：能源类 >保租房类>生态环保类>产业园类> 高速 公路类>仓储物流类。2022年下半年开始换手率明显下降，2023年上半年REITs市场日换手率最大值为1.73%，中位数为0.9%。 新上市产品对当日换手率有小幅拉升。目前能源类REITs日均换手率最高，达1.33%，高速公路和仓储物流类REITs热度相对较低。

REITs战略配售占比大概在68%左右，其中专业机构投资者锁 定期12个月（大约占比30%）。REITs的投资者以机构投资者为主，2022年末机构投资者平均 持有比例为93.3%，较21年末上升5.5个百分点。机构投资者 中，保险机构占比明显提升。23年REITs预测累计可供分派息比率基本超过4%，基本可以满足净现金流分派率的要求。分类型看，特 许经营权类REITs累计可供分派比率显著高于产权类公募 REITs。

对C-REITs未来发展的几点思考：税收政策有待进一步优化，在产品搭建、持有、退出环节中涉及多个主体，需 要多个税种、多种税率、多个适用条件，易造成重 复征税；现行适用《关于基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）试点税收政策的公告》（财政部 税务总 局公告2022年第3号），从基础设施REITs设立的 角度提供了企业所得税方面的税收优惠，但对于其 他税种，如增值税、土地增值税等未有进一步优 惠。

信息披露持续加强，2023年5月12日，在证监会指导下，沪深交易所修 订发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引 第1号——审核关注事项（试行）（2023年修 订）》，强化信息披露要求，明确产业园区、收费 公路两大类资产的审核和信息披露标准。我国REITs市场有着较大的发展空间，根据上交所官网，预计未来REITs市场容量可达万亿元。根据国外REITs市场的经验， REITs市场整体规模一般占本国GDP的3%至16%，占股票市值的1%至8%。我国目前存量基础设施规模达百万亿元级，GDP每 年达百万亿元级，股票市场也拥有将近80万亿元的市值规模，理论上我国REITs市场可达万亿元水平。

政策频频提及常态化发行，实现项目数量规模与底层资产种类的增量与扩容。推动更多优质项目发行上市，扩大REITs试点 范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围 拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。完善市场体系，推进多层次市场体系建设。促进畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，积极 探索建立多层次REITs市场。推动市场发行主体与投资主体的多元化。

1）我国目前REITs市场上社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者 参与度较低，REITs投资者仍以原始权益人、证券资金和保险资金为主；2）2022年11月，发改委印发《关于进一步完善政 策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，提出鼓励民间投资项目参与试点发行基础设施公募REITs，并且对各类所有所 有制参与主体一视同仁，鼓励更多有资质有潜力的企业发行REITs。3）2023年7月，易方达、南方、银华、东方红、天弘 等多家基金管理人纷纷发布公告将公募REITs纳入公司旗下部分FOF基金投资范围。