中国奢侈品消费及重奢物业发展现状如何？

重奢购物中心发展处于成熟阶段。

1.中国奢侈品消费：疫情加快境外消费回流进程

我们预计中国奢侈品消费市场能够取得稳健增长。中国目前是全球个人奢侈品市场中 最重要的消费地和消费者来源之一，近两年受到出境限制原因，加快了自 2015 年开始的 境外回流进程。展望未来，虽然在出境限制放开后部分消费者会重启境外消费，但奢侈品 价差的缩小、放开管控限制对于经济的正面刺激以及 Z 世代等增量消费者的崛起，又能够 对中国个人奢侈品消费起到正面的刺激作用。我们预计在疫情影响消失后中国将成为全球 最大的个人奢侈品消费市场，中国内地消费份额有望自 2019 年的 11%提升至 2025 年的25%，实现稳健的增长。

2.重奢物业：总量稳定增长，线下依然重要

线下依然是奢侈品消费的重要渠道。根据贝恩测算，全球奢侈品线上占比已经提升至 2021 年的 22%，并预测可能进一步提升至 2025 年的 28-30%；下渠道中，主要在购物中 心布局的直营店和单一品牌店，目前占比约 48%，并预计在 2025 年占比可能进一步下降 至 36-40%，但仍是第一大渠道来源。

中国依然是奢侈品门店布局的重要区域。2021 年，由于中国消费者受到出境限制， 奢侈品品牌将新开店铺集中在中国区域。事实上，2021 年有 55%的开店位于中国，相较 于 2019 年有明显的提升，是全球第一大新开门店的市场。然而，中国区作为未来最重要 的奢侈品市场之一，当前线下门店开业数量明显低于其他区域。截至 2022 年 6 月，Gucci 在中国区开业门店是 64 家，明显低于日本和北美，仅占所有店铺的 13%。我们相信中国 区奢侈品线下店面是有进一步提升的空间的。

重奢购物中心发展处于成熟阶段。中国重奢购物中心起步于 1990 年代，1990 年代由 国贸商城、恒隆广场等物业开启了奢侈品布局中国的步伐。在 2005 年之前，重奢购物中 心开业数量较小，保持在每年 1-2 座的规模，且主要聚焦在北上深等城市。这一阶段，是 奢侈品品牌开始在中国探索布局的阶段。2006 年开始，重奢购物中心开始广泛扩张，开 业节奏从每年的 1-2 家提升至 3-5 家，且这一速度保持到了现在，恒隆、华润、九龙仓等 优秀企业开始利用标杆项目和资源优势广泛扩展和布局，逐渐形成全国连锁的重奢购物中 心和商管集团。