中国REITs的发展具有哪些特色？

中国 REITs 的发 展以基础设施为切入点， 这是一大特色， 体现出重要现实背景和宏观战略的 意义。 

第一， 符合经济和社会的发展规律。 从对经济的拉动作用来看， 基础设 施投资是当前和未来拉动经济增长的重要引擎， 在基础设施领域实现 “稳 投资” 乃至 “增投资”， 是国内经济尽快摆脱疫情影响和迈向高质量发展的 必然途径， 目前， 商业地产并非政策的支持方向和经济发展的关键动能。 以 基础设施为 REITs 的破冰模式的切入点， 之前已被同为新兴经济体的印度采 用， 可以作为有效借鉴。 NAREIT 的数据也显示， 工业、 基础设施、 数据中 心等新兴资产类别的净营运收入增速远高于传统的零售行业等。

第二， 充分体现了金融供给侧结构性改革的思路。 长期以来， 国内金融 体系的中短期性和地方政府基础设施建设的长期性存在天然的错配特征， 同 时叠加 “影子银行”、 “刚性兑付” 和 “土地财政” 等诸多潜在问题。 基础设施 REITs 明确要求突出权益导向， 从而可以改善地方政府平台几乎纯粹的 债务融资模式， 有效化解杠杆风险， REITs 低价格、 标准化的特征有利于降 低融资成本。 同时， REITs 属于中低利率和中低风险产品， 预计将对公众投 资人具有极大的吸引力， 有利于完善储蓄转化投资机制， 使 “稳金融” 和 “稳投资” 相互促进。

第三， 有利于支持特定领域补短板。 政策明确提出， 在资产类型上， 优先 支持基础设施补短板行业， 包括仓储物流， 收费公路及各类市政工程， 同时鼓 励建设信息网络相关资产 （数据中心、 信号塔等） 和特定类型的产业园区等； 后续又增加了保障性租赁住房、 水利设施、 旅游景区等特色领域。 定向支持这 些特定类别的投资标的， 是从落实国家发展战略的角度支持 “两新一重”， 有助 于加速发展以互联网、 大数据为首的战略性新兴产业和以现代物流、 研发设计 为主的现代服务业， 高效统筹推进新型基础设施建设， 深化生态文明建设。

第四， 以 “最大公约数” 方案实现公募 REITs 政策出台。 “罗马不是一 天建成的。” 以 “公募+ABS” 的方案推出中国公募 REITs， 是中国证监会克 服诸多现实难点， 开创性地用最小阻力架构启动试点的重大举措， 避免了受 制于大量基础性法律约束的问题， 且在较大程度上实现了公募化和权益化， 建立了主动管理机制， 是目前推出中国 REITs 的最可行的方案。

第五， 坚持了政策的一致性， 避免市场产生错误预期。 监管层保证政策 表态的连贯性和一致性， 在对开发商资金供给仍然实行总量审慎管理的背景 下， 不希望因为 REITs 创设间接 “利好” 开发商融资。 从对房地产调控影 响的角度来看， 将基础设施 REITs 作为单独一类 REITs， 除保障性租赁住房 外， 明确排除开发性住宅和商业地产， 在极大程度上避免房地产企业通过 REITs 进行资产处置或融资， 可以在房地产市场起到 “稳预期” 和 “稳房 价” 的作用， 有效贯彻中央提出的 “房住不炒” 的政策思路。

第六， 充分结合国际经验和中国实践。 方案涵盖收入分配、 资产构成、 收 入构成、 杠杆比例和组织结构等要求， 在最核心的收入分配比例上采用 90%的 要求， 这与成熟市场高度一致。 但对于原始权益人持有比例、 管理人控制关系 和能力要求方面， 则结合中国市场经验， 设定了大量具体、 有益的个性化要求。