C-REITs可从亚洲其他REITs的模式中借鉴什么？

通过对更成熟的 S-REITs 市场进行考察，可以得出以下几点结论。

1. 建立 REITs 法规

正如前文所述，REITs 法规的出台可以为潜在的 REITs 发起人 和投资者提供稳定性和安全感。截至目前，C-REITs 市场作为 《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的试点，仍 处于"试运行"阶段。虽然这一模式为监管机构提供了更高的灵 活性，可在必要时做出调整，确实适用于 C-REITs 的起步发展 阶段，但逐步推出 REITs 法规或有助于进一步推进 C-REITs 的 发展进程。

2. 放宽对资产类别和杠杆率的限制

参考我们对 S-REITs 的案例研究，资产类型和地域多元化为投 资者提供了更多选择，更具吸引力。由于监管机构希望减轻地 方政府和国有企业的资产负债表，并在法规成熟和必要的支持 机构到位之前，以可控的方式进行试点，C-REITs 目前对资产 类别（只允许基础设施、工业物流和保障性租赁住房资产）和 资产所在地的地区（只允许中国内地的资产）均有限制。我们 相信，逐步放宽资产类别和地区限制将吸引更多的 REITs 发起 人，并最终助力投资者提升收益。

除此之外，相较于可比 REITs，C-REITs 杠杆率要求更为严格 ，上限为 28.6%，而 H-REITs 为 22%，S-REITs 为 38%。但 目前为止，大部分已上市 C-REITs 没有扛杆。效仿可比 REITs， 放宽杠杆率限制将为 C-REITs 发起人提供更多的空间，以提高 回报率或进行并购，应能激发 C-REITs 发起人和投资者的参与 度。

3. 拓宽 C-REITs 融资工具

如前文所述，我们注意到，整体而言 REITs 属于重资产类，现 金流灵活性较低。因此，对于 REITs 发起人而言，是否有各种 期限的适用融资工具，是在相应地区上市的关键考量因素之一。 新加坡能够以较低的融资成本提供广泛的融资工具（从普通的 CMBS 到中期票据、优先票据、永久证券等），形成独特的竞 争优势，这也是 S-REITs 成功的核心原因之一。增加符合 REITs 条件的金融工具的种类并降低其成本，将有助于吸引发 起人在中国进行 REITs 资产上市。

4. 建立 REITs 行业协会

作为 S-REITs 成功的因素之一，我们认为建立 REITs 行业协会 可提供一个平台，更好地促进 REITs 参与者之间，以及与监管 机构的沟通。一方面，REITs 参与者可以分享经验，并在此基 础上逐步形成最佳实践。另一方面，监管机构可以更好地了解 REITs 参与者及时分享的考量因素和关注点，从而适时做出更 明智的政策决定。