日本REITs市场概况如何？

有关日本REITs市场概况的问题，在报告《房地产行业：中国住房租赁市场研究报告》中可以找到答案，具体以原报告内容为准，下面的内容也出自该报告。

二战后为刺激经济发展，在货币宽松政策的背景下，日本尤其是东京的土地和住房投资热情高涨，在城市外围区域建设了 大量低容积率的木造独院小楼，将东京市中心工作人口的通勤距离推高至 50 公里以上。随着 90 年代政府收紧信贷政策， 房地产泡沫破裂，东京市中心不动产价格大幅下跌，东京市中心的土地利用模式出现大幅变化，居住功能开始回归。在此 期间，机构型业主趋于活跃，建设了一大批用以出租的多层公寓楼。1995 年至 2008 年，公寓大楼进入快速发展阶段。同时， 为了盘活沉淀在房地产中的资金及重振房地产市场，日本 REITs（J-REITs）应运而生。

2001 年，日本 REIT 市场正式在东京证券交易所正式设立，同年首两支以写字楼为底层资产的 REITs 正式上市。根据不 动产证券化协会（ARES），截至 2022 年 3 月末，日本共有 61 支上市 REITs，总市值达到 16.62 万亿日元；底层资产 数达 4,464 个，涵盖写字楼、商业、住宅、物流、酒店、医院、温泉等多种类型；股息率为 3.66%，远高于东京证券交 易所市场一部（2.06%）和十年期日本国债（0.21%）。

其中，涉及租赁运营的居住类项目一直是 J-REITs 底 层资产的重要组成部分。自 2004 年首支住宅型 REIT 上市以来，已有至少 27 支 REITs 的资产组合中涵盖住 宅。截至 2022 年 3 月，J-REITs 市场的 4,464 项底 层资产中共有 1,875 项为住宅，占比达 42.0%。

为了确保稳定的租金收益和低空置率，住宅型 REITs 对资产素质往往有较高要求。在人口缩减的大背景下， 东京都市圈（关东大都市圈）是日本唯一具有人口持续 增长期望的区域，也自然是 J-REITs 最为关注的区域。 大部分 REITs 持有的住宅都位于东京都市圈中，其中 又以东京 23 区（东京市中心）的轨道交通沿线区域最 为集中。此外，靠近大型企业办公场所的住宅社区也尤 其得到青睐。少子化的趋势对日本租赁住房市场也有深 刻的影响。根据 Aveline-Dubach 的研究 3 ，在 J-REITs 持有的住宅单元中，只有不到 15% 是面向家庭型租客 的，且其平均面积也仅有约 70 平方米。面向单身租客 的 30 平方米单间户型占比最多；其次是面向丁克夫妻 / 未婚情侣的 50-60 平方米户型。