2022年房地产两集中一批次供地情况怎样？

在《房地产行业22年两集中一批次供地梳理：缩量控温高收益，少数龙头稳投资》这篇报告中，对2022年两集中一批次供地情况做了详细的介绍，如果想要查看更多内容，请下载原报告。

（一）总体推出情况：供地数量有所下降，推出土地质量提升

截至目前，已有19城完成22年两集中一批次供应任务。本批次两集中供地时间 跨度较大，北京于2月16日便开展一批次供地工作，而郑州预计于6月22日完成一 批次土地出让，时间跨度长达四个月。较长的土地出让周期为房企资金周转提供了 便利。若多地在短时间内集中出让，房企必须对于参拍地块进行取舍，而若是长时 间周期出让，房企不仅可以筹集更多资金，亦可以在并未竞得目标地块后，使用退 回的保证金去参拍其余地块，一定程度上提高了在手现金的利用。

截至目前，完成出让工作的19城总计推出土地459宗，推出土面2096万方，同 比21年一批次下降61.4%，推出建面4473万方，同比下降62.5%。按照占21年两集 中推出比值来看，在土地市场热度下行的情况下，除合肥、杭州、成都、上海推地 节奏相对稳定外，其余各城倾向于谨慎推地，19城总计推出建面仅占21年两集中推 出的13%，推出地价则占20%，距离三分之一仍有不小差距。

21年三批次流拍率越高的城市，在本批次推出土地时越发谨慎，推出地价占21 年全年比例越低，比如南京、广州21年第三批供地流拍率在20%以上，22年一批次 整体供应地价量占21年的比例不超过15%，重庆在去年三批次流拍率46%后，今年 一批次显著下降了出地规模，地价仅占去年全年的6%。

从价格来看，22年一批次供应土地推出楼面价12214元/平方米，较21年第三 批次上升50%，涉宅用地推出楼面价12321元/平方米，较21年第三批次上升47%。地价上行主要为推出底价的上涨，且城市间有一定分化，南京、武汉推出楼面价分 别为18338元/平方米、11588元/平方米，较一批次抬升114%、71%。而另一方面 青岛、无锡、杭州的推出楼面价分别下跌23%、23%、20%。

在土地市场冷清的情况下，多个城市选择增加核心区地块的供应占比以此来保 证出让，因此，推出楼面价的提升并不意味着土地出让底价抬升，而是土地出让质 量的提高。

（二）总体成交情况： 整体热度持平，城市间分化明显

整体而言，19城22年一批次合计成交2353宗地，成交建面3282万方，较21年 第三批次下降50.7%。除深圳、厦门22年一批次成交建面与21年一批次基本持平外， 其余17城本次成交建面均与21年一批次有不小差距。

19城22年一批次土地出让金总计4025亿元，较21年三批次下降33.0%，流拍 率23.1%，较21年三批次提升2.6pct。成交楼面价12263元/平，较21年三批次提升 35.8%。

从流拍率来看，22年一批次延续了21年第三批的冷清态势，19城流拍率为 23.1%，较21年第三批次流拍率上升2.6pct，虽有小幅下行，但与22年二批次32.3% 的流拍率相比，仍处于触底反弹的缓慢修复期。结合土地推出的行为，以及不同城 市的情况差异，22年1批次集中供地中地方政府为了提高土地出让的效率，在努力 迎合市场的需求，或者调整市场出让策略，通过控制供地量、提高核心区域（位置 较好的城区）的土地供应规模，来稳定整体去化率表现。

分城市来看，天津本次流拍率达到80.0%，济南、南京流拍率分别为40.0%、 30.0%，位列前三。深圳、宁波、无锡三城推出地块全部成交。

除流拍率外，还可以通过土地溢价率来分析城市土拍热度。名义溢价率即土地 成交价相对于起始价的溢价率，而由于许多城市引入了配建、政府回购、其他投资 等要求，我们进一步考虑扣除配建、回购及其他投资等条件影响的溢价率，从而反应各城市的两集中土拍真实成交热度。

19城整体名义溢价率为5.0%，较21年三批次上升2.5pct。分城市来看，深圳、 合肥土拍名义热度最高，名义溢价率达到15.0%、11.2%，较21年三批次分别提升 10.3pct、6.6pct。而天津、济南名义热度最低，名义溢价率仅为0.5%、1.0%。天 津、济南名义溢价率虽然排名倒数，但较21年三批次仍有一定程度的修复，分别提 升0.5pct、0.8pct。

实际溢价率来看，本批次19城整体为15.4%，较21年三批次下降0.9pct，土地 实际成交热度变动不大。分城市来看，深圳实际溢价率达到65.6%，与21年三批次 基本持平，土拍真实热度较高，也是深圳一贯的土地出让特点（低底价、高配建）。 福州、北京实际溢价率为28.2%、25.5%，位居涨幅前二，分别较21年三批次提升 16.9pct、13.9pct。而合肥虽然实际溢价率为25.5%，但较21年三批次相比，却热 度骤降，实际溢价率下跌39.6%。总体而言，本批次实际溢价率与21年三批次基本 持平，但单城市间分化明显。

（三）利润率概览： 市场景气度下行，出让地块利润空间提升

在土拍市场仍未大规模回暖的情况下，22年两集中一批次延续了前批次的高利 润率。整体来看，19城成交地块名义毛利率为31.6%，扣配建后的毛利率为24.2%。 与21年第三批次相比，扣配建的总成本毛利率略有下行，但整体维持21年以来绝对 高位，与21年一批次相比，毛利率上升了8.8pct。

需要注意的是，由于竞拍规则的调整，总成本毛利率与名义毛利率的差额（竞 配建带来的利润率损失）在减小，从21年一批次影响15.9个点，到22年一批次影响 幅度减小到8.8个百分点。面对行业格局的变化及财政压力，地方政府让利企业是 事实。

从具体城市去看，华东市场依然竞争最为激烈，苏州、宁波、合肥、杭州、南 京的实际毛利率不足20%，而天津、北京、厦门的实际毛利率超过了30%，市场仍 在分化。从变化来看，天津、济南、重庆总成本毛利率上行幅度最大，分别上行 9.9pct、7.2pct、6.5pct。深圳总成本毛利率大幅下行14.5pct至26.8%，福州、苏 州降幅位列二三位，分别下滑4.7pct、4.4pct。

（四）热度分化趋势：核心区非核心区分化幅度收窄，厦门热度上升

总体而言，22年一批次19城核心区名义溢价率为5.3%，较21年第三批次上升 2.3pct，非核心区名义溢价率4.3%，较21年第三批次上升2.7pct。从实际溢价率来 看，本批次19城核心区为15.7%，较21年第三批次下降2.1pct，非核心区为14.8%， 较21年第三批次上升1.1pct。

一直以来，重点城市核心区地块由于未来确定性更高而热度持续走高，核心区 与非核心区出现明显的热度分化趋势。本批次推出地块核心区与非核心区热度仍保 持分化趋势。

单城市来看，如宁波、南京、成都等，22年一批次核心区与非核心区名义溢价 率差值（核心区名义溢价率-非核心区名义溢价率）与21年三批次相比，波动幅度 不大。北京21年三批次非核心区地块整体利润空间较高，总成本毛利率达到了 39.9%，所以热度反超核心区地块，而22年一批次毛利率回落后，核心区地块溢价 率再次超过非核心区。

总体来说，本次两集中热点城市相比21年三批次变动不大，热度前三的城市仍 然是深圳、宁波、杭州。重庆、厦门两城本次热度相较其他城市有显著提升，但重 庆并非真实的土拍市场热度升温，而是供给原因。

假设22年土地市场未出现明显回温，全年两集中土地出让金预计为本次一批次 出让金的三倍，我们可以估计各城市当年的财政压力。由图上可以看到，青岛、武 汉、天津预计2022年两集中同比出让金降幅超过80%，当前财政压力最大（上海因 疫情中止大部分地块的出让，因此当前数据难以衡量全年财政压力），预计未来有 望出台利好政策，以推动土地市场的回升。