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房地产行业22年两集中一批次供地梳理：缩量控温高收益，少数龙头稳投资。两集中规则调整：简化规则，利好房企。截至 2022 年 5 月 27 日，重点 22 城中已有 19 城完成了两集中一批 次出让工作。在规则调整方面主要有 2 个趋势，一是减少资质要求，广州、南京、无锡减少了禁马甲的规定， 二是简化了竞买规则，大部分城市只保留了限地价、控房价的要求，竞拍达到地价上限后，采用摇号或一次性 报价方式确立竞得人，不再需要竞报其他要求。

两集中推出概况：供应规模大幅下降，推出土地质量提升。完成出让工作的 19 城总计推出土地 459 宗，推出 建面 4473 万方，同比下降 62.5%，仅占 21 年两集中推出的 13%，在土拍市场热度下行的情况下，各地倾向 减少推地保证去化和市场热度。22年一批次供应土地推出楼面价12214元/平方米，较21年三批次上升50%， 在土地市场冷清的情况下，多个城市选择增加核心区地块的供应占比以此来保证出让。22 年一批次 19 城核心 区土地供给占比 65.4%，较 21 年 3 批次提高接近 10 个百分点，较 21 年一批次提高约 15 个百分点。因此， 推出楼面价的提升并不意味着土地出让底价抬升，而是土地出让质量的提高。

两集中成交概况：整体热度持平，城市间分化明显。19 城 22 年一批次土地出让金总计 4025 亿元，较 21 年三 批次下降 33.0%，占 21 年全年的 17.3%，实际溢价率来看，本批次 19 城整体为 15.4%，较 21 年三批次下降 0.9pct，其中土地配建规划带来的拍前溢价率为 9.9%，竞拍溢价率为 5.0%，较 21 年三批次分别下降 3.5pct、 上升 2.5pct。分城市溢价率表现来看，深圳、厦门、杭州等城市热度较高，而合肥、济南等城市下降较快。

利润率分析：市场景气度下行，出让地块利润空间提升。22 年两集中一批次延续了前批次的高利润率。整体 来看，19 城成交地块名义毛利率为 31.6%，实际毛利率为 24.2%，较 21 年全年上升 4.2pct，较去年 3 批次土 地出让基本持平。当前土拍市场冷清，拍卖溢价率较低，土地质量基本由推出底价毛利率决定，天津、济南、 重庆等大部分城市纷纷选择了增加出让地块的利润空间，以保证两集中供地工作平稳完成。

企业拿地分析：央企积极稳定，龙头企业拿地提升。按房企性质来看，2022 年两集中一批次出让地块中，央 企、地方国企、民企出让金占比为 23.9%、49.9%及 26.3%，央国企拿地占比较 21 年三批次提升 2.1pct，较 21 年一批次提升 27.7pct，民企参与度进一步下降。

房企表现：强信用房企资源集中。我们统计了 50 家房企，与上一批次出让相似，大部分民企及违约企业暂停 拿地，前 15 家房企拿地占 50 家房企的 98%，均为强信用房企（7 家央企、4 家国企、3 家民企）。按等权益计 算，22 年首批供地出让金排名前三分别为建发（318 亿元）、绿城（245 亿元）、中海（218 亿元）。从 22 年首 批拿地占 21 年比例来看，投资意愿最强的三家公司分别为滨江（73%）、建发（73%）、绿城（48%）。