物业管理行业深度研究报告：乘风而上，析龙头，辨未来

上传者：B*******
时间：2021/03/23
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物业管理行业深度研究报告：乘风而上，析龙头，辨未来。物管行业的发展，长期由城镇化推动，短期有竣工回暖周期叠加老旧小区改造两大β背景作为支撑；行业向规模化、规范化发展，具备管理红利的龙头物管企业α效应初显。发展至今，住宅物业存量市场总规模已经突破万亿，而存量市场渗透率尚不足50%，未来10年存量市场进一步渗透叠加增量市场，住宅物业总市场规模或达5万亿；各类非住宅业态总市场规模已经突破万亿，但目前市场化率较低，更多需求要随着后勤保障社会化的推进逐步释放。竞争格局上，资本红利催化，物业行业百强集中度不断提升，管理能力分化，α效应初显，部分国企龙头公司虽然在短期内为合法合规性付出额外成本，但会倒逼其管理能力提升；分业态来看，住宅物业竞争格局受上游地产开发商影响较大，较为确定，非住宅物业格局分散，仅个别细分赛道存在区域性龙头，有较大整合空间，城市服务领域则仅有少数头部企业展开布局。未来的发展趋势上，住宅物业或以社区增值服务为第二增长极，向搭建对接业主需求与专业化服务公司的渠道平台发展，非住宅领域头部企业抢先布局城市服务黄金赛道。碧桂园服务战略聚焦住宅物业，是成长性与盈利性兼具的住宅物业龙头，管理规模在高基数下仍有高增长潜力，构建社区增值服务“新生态”，定位为服务平台接入更多专业服务，为长期增长提供持续动能。碧桂园服务前期依赖于兄弟公司的支持，打造服务品牌，后期借助收并购和外拓其他开发商新盘，市场化拓展能力已得到验证，在管理规模位居前列的情况下仍然具备较高成长性；经营方面，低线布局带来人工成本优势，智能化投入提升人均管理能效，保障优于同行的盈利水平，社区增值服务发力带来明显的营收改善，定位服务平台，接入更多提供专业服务的合作伙伴，充分发挥流量价值和“最后一公里”的物流价值；从成长潜力和经营层面来看，公司是兼具成长性和盈利性的优质龙头。保利物业持续推进“大物业”战略，放大央企背景优势，深度布局多种公建业态，重点发力城市服务新蓝海，其模块化管理体系和丰富的项目经验助力拓宽公建服务护城河。“住宅+公建”双轮驱动，住宅业态，社区增值服务表现亮眼，单客收入高，未来或将受益于保利集团在教育、养老方面的产业协同；公建领域，公司已经形成一定的竞争优势，一是央企背景，二是标准化、模块化的公共服务管理体系，三是丰富的项目经验；城市服务目前还处在试点合作阶段，未来或有较大的市场空间，公司的抢先布局和重点发展已经形成一定的竞争优势，增长兼具稳定性和持续性。