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房地产行业总量预测框架及趋势展望：周期调整的下半场。

销售预测：中性情境下预计 2026 年销量同比下降 6.9%至 8.2 亿平

随着“控增量、去库存、优供给”的逐步推进，2026 年初存量供给下降压力加大，而得益于土 地市场降幅逐步收窄，新增供给降幅将进一步收窄，只要需求景气度和推盘意愿不发生重大逆 转，全年潜在可售面积仍将面临双位数下降压力，而综合去化率受库存结构优化影响，大概率 继续提升，但难有大幅反弹。假设 2026 年新推住宅去化率提升至 45%、住宅面积占比下降 1pct，对应全国商品房销售面积同比下降 6.9%至 8.2 亿平，而当前房价仍面临一定压力，假 设销售均价同比下降 1%，则全国商品房销售金额同比下降 7.8%至 7.7 万亿元。

开工预测：中性情境下预计 2026 年同比下降 13.5%至 5.1 亿平

开工本质上是补库存，主要受补库能力和意愿的影响，能力主观层面取决于资金（销售），客观 层面取决于可投资范围（库存周期和景气结构），意愿主要取决于销售，归根结底是三个因子， 销售展望、库存周期和景气结构。在销售收缩、库存去化周期仍较高、景气结构约束的背景下， 补库存强度仍将面临下行压力，但考虑到开工累计跌幅已经较大，且逐步接近底线水平，预计 补库存强度下行斜率放缓。销售中性情境下，假设 2026 年补库存强度降至 62%（2022-2025 年补库存强度依次为 99%/87%/77%/67%），则对应新开工面积同比下降 13.5%至 5.1 亿平。

竣工预测：中性情境下预计 2026 年同比下降 16.4%至 5.0 亿平

竣工预测主要依赖于与开工、销售的关系，但近年来开竣工关系波动太大，开工作为竣工的“锚” 可能存在偏差，因此从销售视角来预测竣工可能是相对更合理的方式，关键指标为已售期房实 际竣工率和未售期房竣工面积占比。中性情境下，假设 2026年已售期房实际竣工率提升至 34% （2025年为30%），未售期房竣工面积占比降至55%，则2026年房屋竣工面积同比下降16.4% 至 5.0 亿平。竣工作为后端指标，累计下降幅度相对较小，从近几年销售和开工降幅来推演， 自然竣工周期已见顶回落，若无历史缺口回补，短中期内竣工同比双位数下降预计仍将延续。

投资预测：中性情境下预计 2026 年同比下降 12.3%至 7.3 万亿元

房地产开发投资完成额主要由建安投资完成额和土地购置费构成，当前施工面积处于下行通 道，施工强度难有起色，尽管生产资料 PPI（对应建安投资价格）预计有所修复，但建安投资 仍面临较大下行压力，而得益于去年土地市场成交总价降幅明显收窄，有望在今年土地购置费 上逐步体现，从而对投资表现形成一定支撑，整体来看投资降幅预计有所收窄。中性情境下， 预计 2026 年房地产开发投资完成额同比下降 12.3%至 7.3 万亿元。