房地产行业22026展望：总量收缩持续，价格磨底深化.pdf

房地产行业22026展望：总量收缩持续，价格磨底深化。销售展望：总量再收缩，价格再探底. 在 2025 年宽松政策小步出台、整体力 度弱于预期的背景下，购房需求进一步萎缩，我们预估 2025 全年一二手住宅 销售额较去年的同比下降 6%至 14.78 万亿元， 其中新房（新建商品住宅）销 售额同比降 11%至 7.53 万亿元（销售面积 -9%/销售均价 -3%）， 二手房销 售额同比持平至 7.25 万亿元（销售面积+15% / 销售均价 -13%）。预计 2026 年全年一二手住宅综合销售额将继续下跌 8%至 13.55 万亿元， 其中新房销售 额降幅收窄至- 6%达 7.09 万亿元（销售面积-5% / 销售均价 -1%）基于重点开 发商拿地强度增加等事实及宽松政策于一季度适量出台、收储工作持续推进 等假设；预估二手房销售额转跌，降 11%至 6.46 万亿元（销售面积 +5%/销售均价-15%）主要受价格拖累，我们预测二手房价格再下台阶主要源 于一线城市次新房供应放量、银行批量处置涉房资产等供给端压力，将对市 场价格形成显著压制。

投资主线一：存量市场生态的构建者与服务商的价值重估. 在行业需求总量下 行、模式转换的背景下，存量市场主导地位将进一步强化，我们认为 2026 年 板块内投资主题主要为：1）存量市场服务商的价值重估；随着存量市场的主 导地位的深化，物业管理对资产价格的重要作用将进一步凸显，其价值也将 不断重估。且其收费面积永续、现金流稳定等特性在逆周期中防御价值凸 显。2）存量市场交易生态构建者；行业换手 率提升带来的交易规模支撑及存量房全生命周期延伸机会，包括装修、租 赁。在行业集中度持续提升背景下，龙头企业份额收割效应进一步凸显。

投资主线二：开发运营并重及资源储备优质企业。我们认为重资产领域应聚 焦抗风险能力与弹性优势。1）开发运营并重企业：商业资产运营能力较强的 标的在房地产开发业务持续缩量的行业背景下具备显著的抗周期韧性，防御 性层面：零售商业资产具备刚性消费属性支撑，运营收入受行业周期波动影 响相对有限；弹性层面：若后续宏观经济企稳回暖，零售业务将较开发业务 率先受益于消费复苏；融资优势：在当前融资环境收紧背景下，优质零售资 产因现金流稳定、抵押价值明确，更易获得金融机构增量融资支持，资金面 优势进一步凸显。2）开发业务关注“拿地强度合理 + 拿地质量优异”标的。