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房地产行业2026年度策略报告：新模式下的投资机会。当前，我国房地产市场正处于新旧模式转换的关键时期。在这个阶段，部分数据仍有波 动，但新模式下的亮点也初步显现。2025 年 1-10 月，全国商品住宅销售面积累计同比 -7.0%，销售额累计同比-9.4%，房地产开发投资累计同比-14.7%。10 月 70 大中城新 建商品房价格指数当月同比下滑 2.6%，二手房价格同比下滑 5.4%。同时，我们也看到 二手房销售同比保持增长，带动新房+二手房总成交量平稳；“好房子”加速落地，新供给 带来新需求等等。

展望 2026 年，可能进入磨底阶段，同时新发展模式可能加速构建。从主要海外经济体 调整周期与幅度、租金收益率、买房负担与租房负担等角度看，可能进入磨底阶段。1） 主要海外经济体地产周期中，房价平均触底时长 6 年，调整幅度 30%左右。2）从租金 收益率角度看，房价企稳时间点，主要经济体租金回报率（扣除持有成本）往往高于十 年期国债收益率，平均高 1.57 个百分点。截至 2025 年 10 月，我国百城住宅租金收益 率 2.36%、十年期国债收益率 1.80%，存款利率 1.3%。3）从买房负担和租房负担角 度看，房价企稳时间点，主要海外经济体买房负担（月供占月收入比重）与租房负担（租 金占月收入比重）接近甚至低于租房负担，绝大多数经济体买房负担降至 30%以下。截 至 25 年三季度末，我国居民买房负担 28%，同等条件下租房负担 23%。4）此外，股 市上涨也帮助修复居民资产负债表，股市财富效应也对稳住楼市有积极作用。把握新模 式下的投资机会。

同时，新发展模式可能加速构建。住建部表示，“十五五”期间：1）完善住房供应体系， 保障+市场两个体系，规范发展住房租赁市场；2）建立“人、房、地、钱”要素联动机制， 促进房地产市场供需平衡、结构合理；3）改革完善房地产开发、融资、销售制度；4） 发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。“十五五”期间将推动形成供应体系健全、要素 配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局，促进房地产高质量发展。

复盘海外经济体地产周期企稳后板块表现，也发现：1）份额向头部集中，头部地产商 股价表现突出。美国 2009-2020 年整体开发商股价平均涨了 5 倍，而美国头部房企 Lennar、Horton 股价分别涨了 20 倍、15 倍，主要因为市占率提升。日本 2012 年以来 三井、住友也有超额收益，因为市占率提升和多元经营能力。2）不动产持有、运营、 服务类公司扮演重要角色。如，美国霍顿、莱纳、普尔特等住宅建筑商仅占上市房企数 量的 10%，而安博（Prologis）、西蒙地产等持有物业的运营管理公司以及世邦魏理仕、 仲量联行、Zillow 等房地产相关服务公司占比分别 58%、32%。日本上市房企则是以全 周期多元化经营的综合类房企为主，其收入来源除开发销售收入外，还包括持有物业租 金收入、物业管理收入、房屋代建收入等。港资房企则通常采用租售并举，收入来源以 开发销售和自有物业租赁为主。