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房地产行业数据背后的地产行业图景：关注非热门城市的新房供需新格局。楼市持续筑底，高基数下同比承压。今年下半年以来，销售量价明显回落， 叠加上年高基数影响，四季度地产销售同比压力明显增大。2025 年 1-10 月， 全国商品房销售额同比-9.6%，销售面积同比-6.8%。10 月单月，商品房销售 额同比-24%，降幅较 9 月扩大了 13pct；商品房销售面积同比-19%，降幅较 9 月扩大了 8pct。从样本城市高频数据看，11 月单月，30 城新建商品房成 交面积同比-33%，降幅较 10 月扩大了 9pct；18 城二手住宅成交套数同比 -26%，降幅较 10 月扩大了 2pct。库存压力居高难下，开发投资加速下跌， 土拍热度冲高回落。百强销售较弱但拿地修复，头部国央企继续发力。

非热门城市人口流出，但本地居民改善置业需求仍在。2024 年末，全国一线、 二线、三四线城市的常住人口占比分别为 6%、21%、73%，较 2010 年末分别 变动+1、+4、-5pct。一二线楼市仍有新流入人口补充刚需购买力，三四线 楼市则以本地居民的改善置业需求为主，刚需客群流失对二手房市场的影响 高于新房。三四线城市在全国新房销售额中的占比 2015 年为 53%，2017 年 提升至 66%，随着 2019 年以来棚改开工量下行、2021 年以来房价下跌投资 需求萎缩、2023 年以来核心城市逐渐打开限购，2024 年占比跌至 55%，虽然 新房量价尚未企稳，但由于三四线常住人口规模庞大，改善需求始终存在。 考虑到非热门城市房价收入比已回落至合理水平，叠加改善需求本身“早买 早享受”的消费特征，非热门城市的居住改善购房需求释放已经条件成熟。

非热门城市土拍竞争弱，留足房企利润空间。2025 前 9 月，一线、二线、三 四线城市住宅用地成交总价占比分别为 19%、45%、35%，较 2019 年分别变动 +11、0、-10pct，但三四线住宅用地成交建面占比为 71%，与 2019 年持平。 一方面，三四线土拍溢价率虽然 2021 年以前不逊色于一二线，但之后明显 下行，尤其 2024 年 10 月以来，一二线土拍溢价率冲高，涌现出一批新地王， 但三四线并无起色。另一方面，各城市土拍供应均从以郊区新城为主转变为 以核心板块为主，楼面价理应更贵，但三四线楼面价涨幅更少，2025 前 9 月， 一线、二线、三线城市成交楼面均价分别为 3.9、0.7、0.2 万元/㎡，相当 于 2019 年的 2.6 倍、1.6 倍、1.3 倍。由于市场化房企普遍聚焦核心城市， 尤其央企2025前9月拿地宗数中三四线占比仅为15%，较2021年下降23pct， 非热门城市即便供应核心城区改善地块，即便容积率、得房率、配建指标等 已经相当放松，土拍市场依旧冷清，反而给房企留足开发利润空间。