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如何衡量房地产对经济的贡献？当前，房地产行业正处于向新发展模式过渡之际，新模式仍在构建， 传统模式还未完全脱离，房地产对经济的贡献有所下降。近三年的 房地产业增加值同比增速明显低于名义GDP，2023年房地产业增加 值占 GDP 的比重为5.8%，较2020年7.2%下降1.4个百分点，市 场不乏“房地产拖累经济”的声音。

房地产业核算制度随行业发展模式调整而不断完善

房改前，我国房地产业统计范围仅涉及开发和销售环节。1998 年正式启动房改，房地产日益成为国民经济支柱产业。1998 年23号文正式终结了单位福利分房制度，全面推行住房市场化改 革；2002年国土资源部11号令，要求经营性用地必须以“招拍挂” 方式出让；2003年8月，国务院正式明确了房地产的支柱产业地位。房改后，房地产业统计制度逐步建立和完善起来。

传统发展模式下的房地产业如何进行核算？

全面房改后的房地产业增加值大幅增加，由1998年的3428亿元增 至2023年的7.4万亿元，增长了20倍、年均增长13.1%，较同期 名义GDP年均增速高1.7个百分点。当前，在生产法核算产出时， 房地产业包括五类：

1、开发经营业

房地产开发经营业按房地产开发经营业企业和其他行业附属的房地 产开发经营业产业活动单位两部分计算总产出。其中，房地产开发 经营业企业的产出采用主营业务收入减去成本，这两个指标均来自 房企财务报表；其他行业附属开发经营产出为法人单位所属产业活 动单位情况综合表里面的经营性收入。土地出让活动不计入GDP，但土地交易中介机构提供的服务计入。 新房销售增值部分计入GDP。

2、物业管理业

物业管理业总产出为物业管理业企业和其他行业附属的物业管理业 产业活动单位的产出之和。其中，物管企业产出数据来自于物业管 理业、中介服务及其他房地产业企业生产经营状况表的主营业务收 入；其他物管业产业活动单位产出数据来自于法人单位所属产业活 动单位情况综合表中的经营性收入。

3、中介服务业

房地产中介服务业包括房地产中介服务业企业、其他行业附属的房 地产中介服务业产业活动单位提供的中介服务和个体经营户的房地 产活动三个部分。其中，房地产中介服务业企业产出取自房地产物 业管理业、中介服务及其他房地产业企业生产经营状况表的主营业 务收入；其他行业附属的房地产中介服务业产业活动单位产出来自 产业法人单位所属产业活动单位情况综合表的经营性收入；房地产 业个体经营户产出取自个体经营户经营情况综合表的营业收入。当 前房地产中介行业已初具规模，根据贝壳年报数据，截至2023年底， 贝壳平台上的门店数为4.4万个、经纪人数达42.8万人、总交易额 达3.1 万亿元。除了贝壳之外，中介服务行业还有我爱我家、中原 地产、易居、房多多、世联行、58同城等规模较大的公司。

4、居民自有住房服务业

居民自有住房服务业总产出包括城镇和农村居民两部分，按成本价 格计算，包括修理维护费、物业管理费和虚拟折旧三部分，农村的 不含物业管理费。其中，修理维护费按人均维修用建筑材料、人均 维修服务费等成本项乘以居民总人口数；城镇居民物业管理费=人均 物业管理业费×城镇居民人口×上述四项比重；虚拟折旧为居民自 有住房价值乘以折旧率，居民自有住房价值=人均住房建面×居民总 人口×单位面积造价，虚拟折旧率按农村3%、城镇2%计算。以上 单项数据来自城市居民家庭住房基本情况调查表、城镇居民家庭消 费支出调查表、统计局人口调查资料、农村居民家庭收入与支出表、农村居民家庭概况表、固定资产投资统计年报各地区城镇房屋建筑 面积和造价表等。

5、其他房地产活动

其他房地产活动包括其他房地产活动企业、执行行政事业会计制度 的其他房地产活动法人单位和其他行业附属的其他房地产活动产业 活动单位的生产活动三部分。其中，其他房地产活动企业总产出和 其他行业附属的其他房地产活动产业活动单位产出计算方法和资料 来源与上述物业管理一致；执行行政事业会计制度的其他房地产活 动法人单位产出包含经常性业务支出、固定资产折旧、经营性结余 三部分，经常性业务支出是维护部门正常运营的必要支出，固定资 产折旧按4%的折旧率计算，资料来源于行政事业单位财务状况表。