房地产救助的美国经验.pdf

房地产救助的美国经验。美国房地产与金融体系深度融合，住房金融体系围绕住房抵押贷款及其资产证券 化展开。美国住房金融体系围绕抵押贷款形成了一级市场和二级市场，一级市场 中联邦住房贷款银行系统 FHLs 为银行提供低成本资金，银行则为家庭发放房贷， 符合条件群体的抵押贷款可获得政府机构担保，获取更优惠的房贷。两房等机构 从银行购买抵押贷款，并将其证券化后打包成 MBS 出售给二级市场的投资者， 并对发行的 MBS 进行担保，为银行提供流动性。美国超过 80%的房贷通过证券 化流入二级市场，抵押贷款证券化程度高，地产与金融深度融合。抵押贷款资产 证券化同时推高了居民部门和金融部门的杠杆率，风险蕴含其中。

大萧条的启示：加强政府宏观调控和完善住房金融体系。大萧条初期，美国政府 放任市场经济自我调节导致经济持续衰退，罗斯福上台后开始积极的政府干预， 稳定银行挤兑风险后，通过以工代赈兴建基础设施，降低失业率以恢复经济，在 住房领域先后设立机构为居民抵押贷款提供担保，延长房贷期限并降低首付减轻 居民负担，同时建立抵押贷款二级市场为银行提供流动性，大萧条后美国完善了 住房金融体系并沿用至今。

次贷危机的启示：通过国家信用介入稳定市场。21 世纪初，美国地产繁荣使市场 乐观情绪上升，宽松的房贷政策和金融监管滞后同时进行大量金融创新，最终引 发次贷危机并戳破房地产泡沫。美国通过国家信用扩张将抵押贷款的风险敞口由 市场转移至财政部和美联储，从而为市场注入信心稳定预期。美联储通过降息和 量化宽松实施宽松的货币政策，财政部则购买金融机构大量的不良资产，同时通 过减免税收、提供就业岗位、减轻房贷负担为居民纾困，再增加财政支出以恢复 经济。美国在度过次贷危机的同时也导致政府杠杆率增加和美联储扩表。

房地产救助的美国经验：国家信用介入是走出危机的关键。两次危机都伴随着政 府通过增加财政支出、提供担保、注入流动性以救助金融机构、居民和实体企业， 从而稳定市场预期。两次危机的应对都表现出先稳定金融系统后侧重救济居民与 恢复经济的举措，对居民的救济中减轻住房负担和增加就业是形成良性循环的可 持续方案。