2023年房地产行业综述：销售不及预期业绩承压，低估值蓄力板块价值重塑.pdf

2023年房地产行业综述：销售不及预期业绩承压，低估值蓄力板块价值重塑。中央宽松政策频出，非核心城市限购全面放开。中央层面，2024年以来五年期LPR大幅下调25BP，房地产融资协调机制不断推 进，政治局会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧 构建房地产发展新模式。地方层面，2023年下半年以来一线城市限购边际放松， 二线城市全面解除限购，下调房贷利率，购房成本不断降低。企业层面，经营性 物业贷可用于偿还贷款，项目融资白名单推进顺利。

销售拿地数据承压，一二线市场竞争加剧

销售端：2024Q1百强房企累计销售面积和金额分别同比下降50.7%和49.1%， 降幅自2023年6月以来持续扩大，百强房企市占率由高位的82.0%下滑至一季 度的39.6%。2023年头部房企销售金额下降数量过半，越秀地产、建发国际累计 销售金额同比增速超10%；2024Q1头部房企销售降幅扩大，样本房企销售同比 均下降，总体销售表现地方国企>央企>混合所有制企业>民企。

土地端：2023年统计局百城住宅土地成交累计建面和金额分别同比下降30%和 25%。2023年下半年以来各城陆续放开土拍双限政策，采取价高者得竞拍方式， 核心二线城市土拍地王频出，仅剩北京、上海和深圳三城保留土拍双限政策，杭 州主城保留新房限价。2023年头部房企拿地权益比整体呈增长趋势，投资策略 趋同，一二线城市投资占比基本超90%。5家房企拿地金额超千亿元，建发国际、 中国海外发展兼具销售增速快和拿地力度强特质，看好未来市场份额持续提升。

房企业绩不及预期，地产估值处于历史较低区间

从房企财务表现来看，2023年业绩盈利的头部房企中仅4家营收和归母净利润 保持双增长。多数房企在销售下行压力下，项目结转毛利率承压，存货计提减值 压力增大，盈利能力同比承压。同时房企头部房企负债持续优化，有息负债总体 压降，融资成本有所下降。根据2024Q1地产板块持仓情况，房地产配置比例 0.86%（2023Q4为0.97%），PB估值处于历史较低区间。