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房地产行业专题报告：打破负循环，探寻修复路径。本轮房地产链式降温，政策“小步快走”难破负循环。2024 年是地产销售和投资增速持续下行的第三年，本轮周期下行从二手房到新 房逐步降温，房企受销售下滑和资金收紧双重制约，行业形成“链式降温”和多 方负循环效应。我们总结市场目前有三个负循环：1）购房者对交房的担忧和对 未来房地产市场的弱预期，即购房者预期的负循环；2）房企出险导致信用受损 且波及其他同行，房企信用的负循环；3）金融机构对房企更为谨慎，实质性落 地支持受限，即金融机构预期的负循环。回顾2022-2023年，房地产放松政策 虽次数多，但受到调整幅度有限或实质性落地支持受限等因素的影响，行业负循 环难以打破。

2024年打破负循环已迈出重要一步，但仍需更多实质性政策发力

2024 年我们看到政策在化解风险方面做了更多具体的部署，与2022－2023年 政策相比，对房地产项目的融资支持有实质性的进展，此外还开始了现房库存的 收购工作。我们认为，化解风险是打破行业负循环的第一步，但要形成良性循环 还需要更多政策在增强需求购买力和改善需求预期方面发力。

1） 增强需求购买力：财政发力推动工程落地+降低购房成本

房地产产业链条长，涉及就业人口多。“三大工程”及地下管网工程的落地需要财 政持续发力，实物工作量落地可以起到“以工代赈”的效果，增加就业岗位，拉动 居民收入，稳定收入预期，正向作用在提升市场购买力上。此外，在购房成本降 低方面，我们认为房贷利率的下降幅度可参考与GDP的轧差，税费减免和个税 抵扣上限的提升等降本措施也能够间接提升购买力。

2） 改善需求预期：保交楼+去化库存+双轨制

2023 年二手房和新房成交情况显示目前需求韧性仍在，且2024年新房销售复 苏仍有基础。首先，在恢复购房者对期房信心上，我们认为保交楼政策在2024 年还需持续。其次，参考2000年海南房地产市场兴衰情况和救市政策，我们认 为政策发力去化现房和土地库存，促进供需平衡有利于市场加速修复，2024年 在回收现房库存和闲置土地、优化土储供应上仍具备优化空间。第三，在改善需 求侧对房产价值长期预期方面，我们认为在双轨制下可以推动中高端商品房（好 房子）回归市场化机制，并给予开发建造高品质住宅更多政策倾斜（例如优化户 型得房率、降低拿地间接成本等）。

本轮周期修复路径前瞻判断

我们期待更多打破行业负循环的政策有实质性的落地和良好的效果。在跟踪行业 修复方面，我们认为可主要关注三方面：1）成交量修复看带看量，2）房价修复 看抛压力度，3）带看和量价修复持续性要看3个月。修复的传导链条方面，我 们认为本轮周期应率先关注核心城市土地价格-->高端新房售价和销售情况-->二 手房销售情况-->新房整体销售修复情况。