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房地产开行业专题研究：城中村改造，系统梳理和影响测算。2023 年 4 月以来，城中村改造被中央多次提及，后续相关政策出台和地方 推进速度有望加快。我们认为城中村改造兼顾了多层次政策目标，在未来较 长的一段时间中，有望在新型城镇化、扩大内需、推动房地产行业建立新发 展模式等方面持续扮演重要角色，对于房地产开发投资和商品房销售的拉动 作用总量可观、城市分化，需要持续关注具体落地的节奏和效果。具备资源 优势的地方国资有望优先受益于此次政策推进，尤其是深度介入城市更新进 程的核心城市国企。

城中村改造：定义、目的和模式 城中村是我国城乡

二元土地制度和城市建成区持续扩张带来的特有产物，是 城市更新的重点内容之一，各地对其定义在区位、土地权属、土地性质和土 地用途方面具有共性。本轮城中村改造有望成为新型城镇化、扩大内需、推 动房地产行业建立新发展模式的最新抓手。历史上的城市更新通常以拆除新 建为主，但本轮城中村改造并不局限于拆除新建，也可以采用整治提升和拆 整结合的改造模式。其中针对拆除新建，将一二级开发切分开的政府主导模 式或将占据较大比例，实践中可关注是否保留一二级联动的路径；此外可以 关注是否会增加房票和货币化安置的比例、是否优先鼓励房票安置。

城中村改造：难点和政策发力点

我们认为以拆除新建模式开展城中村改造，或存在启动资金不足、改造主体 积极性欠缺、征收补偿难度较大、审批流程繁琐的难点。相应的，政策发力 点包括：1、提供配套资金支持，关注专项贷款、专项债和公募 REITs 等支 持工具的落地进展，以及市场资金的撬动情况；2、调动市场参与的积极性， 若一二级分开，可以关注是否能够建立恰当的土地增值收益分享机制，以及 地方政府对于单项目利润空间的把控、跨空间单元统筹的情况；3、完善征 收补偿办法，关注是否能够明确补偿标准、优化一级开发节奏、明确强制执 行的处置规范；4、优化审批流程。

城中村改造影响测算

总量层面，规模较为可观，关注扩围可能。我们测算 21 个超大特大城市共 有 3372 个城中村、占地面积达到 11.16 亿平，城中村改造总建安投资将达 到 8.81 万亿元，不考虑拆整结合，能够供应商品房货值 8.76 万亿元、被征 收人房票/货币化补偿金额 7.79 万亿元。如果扩围到 35 个超大特大和 I 型大 城市，则共有 4349 个城中村、占地面积 14.11 亿平，总建安投资 11.14 万 亿元，不考虑拆整结合，能够供应商品房货值 9.88 万亿元、房票/货币化补 偿金额 8.79 万亿元。结构层面，城市分化显著。节奏层面，城中村改造周 期通常较长，若推进力度较大、政策发力点得到较好解决，进度有望提速。