地产行业五大热点话题再探讨：从市场供需到房企成长.pdf

地产行业五大热点话题再探讨：从市场供需到房企成长。前言：近期市场普遍关注：1）销售复苏的持续性；2）供给端收缩的冲击；3）房企拿地布局的重叠；4）房企业绩增长来源； 5）房企选股逻辑。本篇报告我们从多维度出发、更多定量去回答及探讨以上问题，为投资者提供一定参考。

复苏节奏：市场复苏斜率放缓且过程波折，定量测算全年销售面积同比微增。定性来看，收入（影响购房能力）及房价下跌 预期、交付担忧（影响购房意愿）对楼市的影响逐步消散，但由于收入预期改善及居民信心修复需要时间，加上尽管大部分 城市房价止跌，但短期缺乏大幅上行基础，意味着居民购房需求释放并不急迫，均将导致楼市复苏斜率更缓且过程波动。定 量测算下，若市场整体去化率回升至2021年水平，对应2023年全国商品房销售面积有望同比微增。

供给收缩：供给端影响较大城市为武汉，供需综合影响得分靠前为厦门。从库存去化、开工拿地收缩及城投拿地占比出发， 测算供给端影响较大城市分别为武汉、沈阳、济南，结合人口净流入、租赁人口占比等需求端指标，供需综合得分靠前的为 厦门、武汉、宁波。在供需影响较大的5个城市中，2020-2022年拿地面积最多的分别为万科、招商蛇口和绿城中国。

房企布局：重点房企核心城市拿地及销售市占率仍低，热点城市土拍盈利空间尚存：2022及2023Q1十大主流房企在十大城市 拿地市占率分别为36%和44%，低于2020年的53%，仍有提升空间，且高于其权益销售额市占率（21.1%），为未来销售提升奠 定基础。同时热点城市地块2022年土拍也火热，2023年随着更多房企聚焦和参与，更多为降低各家房企获地概率，从杭州等 热点城市来看，杭州第三轮土拍平均价差达13634元/平，仍为开发商留有一定利润空间。