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房地产行业专题报告：大变革下的新起点与新机遇。房地产指标：销售前瞻、拿地滞缓、竣工暂时修复，预计竣工>销售>开工表现。从房地产 项目周期看，项目开发需要 3-4 年，单项目需经历拿地-规划设计-开工-施工-预售-竣工交 付流程；从总量视角看，市场参与者众多、且运营决策具备独立性及前瞻性，因此总量指 标并未完全呈现出项目周期特点。我们发现，众多指标中销售是最前瞻性指标，销售从 2014-18 年去库存阶段领先拿地，到 18 年后销投同步化，往后看供给侧出清过度、中短 期仍会出现销售领先拿地局面，长期平衡状态下销投仍将同步化；而拿地领先新开工 6-9 月；开工领先竣工 2.5 年时间。基于此我们判断，2023 年行业基本面处于弱复苏态势；销 售复苏持续反复，未来政策催化预计保持弱复苏；房企暴雷、主体缺失叠加需求较弱，导 致土地市场惨淡；新开工将继续磨底，竣工随着保交付推进有望暂时修复，整体判断 23 年竣工表现>销售>开工，预计 2023 年公布值口径同比预测：开工-18.1%、竣工+11.2%、 施工-6.6%、投资-6.7%、销面+0.6%、销金+3.7%，计算值口径同比预测：开工-18.6%、 竣工+10.7%、施工-6.7%、投资-11.9%、销面-7.1%、销金-1.5%。

产业链指标：房地产产业链贯穿地产施工始终，后续可相互印证数据科学性。我们使用工 程机械、建筑材料、家居消费及燃料能源四方面多个行业指标来研究产业链细分赛道和房 地产关系，最终发现：1）工程机械方面，挖机和地产新开工强相关。2）建筑材料方面， 螺纹钢和新开工、施工均相关，水泥、铝合金和施工相关，玻璃、五金、基础建材和竣工 相关，且玻璃提前竣工 3-4 月，基础建材提前 1-2 个月，五金工具与竣工一致。3）家居 消费方面，空调、冰箱、洗衣机和竣工强相关，行业底部复苏阶段会与二手成交趋势更一 致；乘用车与竣工强相关，由此前滞后竣工 1.5 年调整为 1 年。4）燃料能源方面，动力 煤销量与开工具备相关性。从逆向思维看，产业链众多指标贯穿房地产施工周期始终，后 续也可借助产业链指标去反向验证房地产数据科学性。

板块周期复盘：地产预期政策强弱，开工预期反弹力度，竣工预期交付确定性。1）通过 对 2008、11、14 年三轮周期复盘，我们发现房地产板块收益和基本面下挫幅度、政策刺 激强弱水平相关；开工链板块与开工、拿地指标关联性更高，收益水平取决于新开工的预 期反弹力度，因此库存高位时往往板块表现一般；竣工链板块行情启动与地产板块具备一 致性，二手成交回升也会有正向推动效应，板块前期依赖估值提升、后期享受基本面改善， 因此持续性更好。2）展望本轮周期，房地产基本面下挫幅度足够大，但政策仍留有余力， 且后续并非是每个房企均可享受到政策松动的红利；行业市场格局继续优化，剩者为王逻 辑持续演绎，当前周期结构行情更为明显；开工走势仍具压力，短期会限制开工链板块景 气度；此外，随着保交付推进、二手成交好于预期，竣工链板块有望底部反转。