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房地产代建专题分析：周期下行孕育黄金赛道，代建行业迎来重大发展机遇。周期下行孕育代建行业发展大机遇。代建是一种输出房地产开发 全流程解决方案的轻资产开发模式。同传统房地产开发相比，代 建业务没有股权投入，不涉及投资环节，无法享受项目升值带来 的收益；但也无须承担资产贬值的风险，属于“低投入低风险” 的开发模式。故其在地产下行周期更受青睐。历史上看行业的几 次发展和地产下行周期的到来以及房价滞涨有关，包括：兴起期 （2010-2011 年）、壮大期（2014-2015 年）及爆发期（2021 年 7 月至今）。我们预计中国代建市场规模将持续维持在千亿以上， 根据我们测算 2022 年代建市场规模为 1169 亿元，其中商业代建 384 亿元、政府代建 412 亿元、资方代建 373 亿元。

商业模式从小股操盘走向轻资产模式，已找到成熟可复制的模 式。海外代建模式以铁狮门为代表的股权式代建为主，此种模式 也曾在 2013 年由万科与铁狮门合作引入国内，但后续由于开发 模式仍占主导地位导致小股操盘模式始终难以大规模发展。而绿 城管理则通过与绿城自投业务分家后合并的方式迎来发展，最终 带来国内独创的“轻资产模式”。我们认为，部分企业之所以能 完成轻资产化与其强大的品牌力和优异的治理结构有关，轻资产 模式是适合中国国情、代表代建行业未来方向的核心模式。

龙头公司优势明显，强烈看好绿城管理控股。我们认为，代建的 黄金发展时间已然到来。我们看好代建业务订单在地产下行周期 的爆发，推荐代建行业的龙头绿城管理控股，公司是目前唯一一 家已全方位覆盖商业代建、政府代建以及资方代建的上市公司。