2023年房地产市场展望（需求篇）.pdf

中央经济工作会议提出要因城施策，支持刚性和改善性住房需求。 今年前 11 个月，全国商品房销售面积 12.1 亿平，同比大幅下降 23.3%。房地产未来需求仍是市场高度关注的问题。房地产需求是否 还在？能否有效激活？ 从短期到长期，我们对 2023 年房地产整体及各线城市房地产需求情 况进行展望。

预计 2023 年销售面积是多少？ 房地产市场平稳健康发展，关乎金融市场稳定和经济社会发展全局。 我们预计房地产销售将在 2023 年二季度初复苏，后半年市场逐步企 稳，全年商品房销售面积或达到 13.2 亿平，同比增加 1.5%。

2023 年各线城市需求走势怎么看？ 一线城市人口众多，产业发展成熟，需求旺盛。一是一线城市经济 实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对 于人才购房定居的吸引力强，刚需长期存在。2020 年一线城市人口 占全国总人口的比例约为 4.4%，GDP 合计占全国的比重却高达 12.5%。二是优质供给房源出现、贷款可得性高、房贷利率下降、期 房如期交付保障性高，保障了居民购房需求。三是新政策助推。一 线城市优化防疫措施，北京、深圳、广州近期大力落实“20 条”，疫 情对经济和人民生活的影响逐渐减小，2023 年商品房销售会因此受 益。需求端政策放松，地方有意通过放松限购等来保障居民的自住 需求。如北京近期宣布划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、 马驹桥地区商品住房不再执行“双限购”。 2020、2021 年及 2022 年 1-10 月，一线城市销售面积分别为 5229 万、5309 万、3608 万平，占全国总销售面积比重为 3.0%、3.0%、 3.2%。2023 年一线销售面积预计为 4303 万平，同比增加 2.0%， 占比 3.3%。 二线城市需求主要来自三个方面。一是城市间人口流动需求，如周 围三四线城市的人口流入二线城市买房的需求。据统计，2020 年全 国城-城流动人口达 8200 万人，较 2010 年增加 3500 万人。二是周边乡镇购房需求，如周边基础设施建设较为落后的乡镇居民在城市 置业买房的需求。2021 年我国常住人口城镇化率 64.7%，目前城镇 化仍处于较快发展阶段，我们预计未来十年年均约 1100 万农村人口 转变为城镇常住人口，会产生较大的购房需求。三是年轻人口返乡 置业需求。二线城市中，除杭州、西安、南京等省会城市外，也不 乏苏州、青岛等新一线城市。这些城市生活压力没有一线城市大， 产业发展未来仍有很大的空间，且距离家乡较近，对年轻人的吸引 力越来越强。对年轻人口的吸引未来也会带动购房需求的增长。

以上需求会由于各地市放松限购限贷政策而逐步释放。二线居民购 房需求顺利释放需要三大条件：有购房资格、有购房能力、有购房 意愿。一是购房资格，主要由限购等因城施策措施影响；二是购房 能力，对于二线城市来讲，房价高、套均总金额较高，居民依赖信 贷，主要由首付比例、贷款利率等信贷环境影响。而截至 12 月 20 日，36 个二线城市中已有 35 个通过宣布下调购房首付比例、贷款 利率、取消限购区域、上调公积金贷款限额等方式放宽限购限贷政 策。如近期杭州宣布二套首付降 20%，且对于首套房首付三成的认 定条件由“认房又认贷”调整为“认房不认贷”，是热点二线城市政 策放松的样板。三是购房意愿，则主要受“房价是否会继续上升”、 “期房能否如期交付”的心理预期影响。2022 年以来有关不同类型 保交楼的措施陆续出台，如恒大集团陆续与光大信托、五矿信托等 多家信托公司签署协议，将部分城市项目剥离给信托公司，信托公 司向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设；至 2023 年 3 月 31 日前，央行将向商业银行提供 2000 亿元免息再贷款，支持商业 银行提供配套资金用于支持“保交楼”，这些均稳定购房者对市场的 预期。 2020、2021 年及 2022 年 1-10 月，二线城市销售面积分别为 54842 万、53609 万、26120 万平，占全国总销售面积比重为 31.1%、29.9%、 23.5%。2023 年二线销售面积预计为 30743 万平，同比增加 0.7%， 占比 23.3%。