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越秀服务（6626.HK）研究报告：大湾区国企物业，TOD物管竞争力显著。大湾区国企物管，大股东销售逆势增长。①公司深耕大湾区 30 年，现已发 展成为全能型城市运营服务商，涵盖住宅、TOD、城市服务及公建、商业四 大业态。截至 1H22，在管面积 4355 万方，同比+24.2%，合约面积 6262 万方，同比+18.8%；合约/在管为 1.4 倍。②大股东越秀地产财务绿档信用 良好，1H22 融资成本下降至 4.1%（与头部央企水平相当）。得益于一二线 优良土储布局，2022 年 1-11 月全口径销售金额 1031 亿元，实现同比增长 8%，而同期百强房企销售下滑 43%。

TOD 物管竞争力强。得益于公司大股东越秀地产和二股东广州地铁在 TOD （以公共交通为导向的发展模式）开发上的优势，公司是目前百强物业中唯 一在大湾区提供 TOD 物管的公司。公司上半年成功外拓了福州、长沙、青 岛三城的部分地铁线路，截至 1H22，公司 TOD 项目的合约面积已达 658 万方，同比+7.5%，占总合约的 10%。截至 1H22，越秀地产拥有 359.4 万 方 TOD 项目土储，开发后也将为公司 TOD 业务发展添砖加瓦。

商业板块高质量发展。商业板块 1H22 年收入 2.79 亿元，同比-0.2%（受疫 情影响）；2021 年收入 4.9 亿元，同比+38%。截至 1H22，商业在管面积 378 万方，其中写字楼占比 79%（300 万方），分布于广州、上海、武汉、 杭州等核心城市。公司 2021 年在管写字楼平均出租率 90.9%，平均物管费 22.3 元/月*平，均好于行业平均水平。

社区增值逐渐发力，收入占比快速提升。公司于 2021 年发力发展社区增 值，2021 年该块业务收入 4.4 亿元，同比+229%；1H22 收入 2.4 亿元，同 比+32%，占总收入的 22.4%，相较 2020 年提升 10.9pct。后续随着各项业 务深入开展，我们预计社区增值服务将成为所有业务中增长最快的一项。

净现金超过市值，公司价值或被低估。截至 1H22，公司账上净现金 41.5 亿 元人民币，已超过公司当前总市值。我们认为公司作为国企，财务可信度较 高，充足的现金也有利于后续业务发展，公司当前价值或被低估。