越秀服务（6626.HK）研究报告：长期成长确定性强，地方国企服务平台亟待重估.pdf

上传者：楚留香
时间：2023/05/10
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越秀服务（6626.HK）研究报告：长期成长确定性强，地方国企服务平台亟待重估。母公司保驾护航，外拓非线性增长。公司控股股东越秀地产是 22 年 TOP30 房企中唯一实现销售金额正增长的公司，且维持了最强的土地投资力度，充沛优质的土储将保障未来几年至少 500 万平米的核心城市优质项目交付，是越秀服务稳健增长的压舱石。20 年公司发力外拓以来，经过 20-21 年的沉淀，22 年外拓开始非线性增长，外拓在管面积约 680 万平米，同比增长约 6 倍。预计公司 22-24 年内生增长面积增速 20%-25%。毛利率方面，随外拓占比提高或将承压。

社区增值爆发增长，挖掘消费潜力。22H1 非业主增值服务受地产行业影响下滑，22H2 受益于越秀地产的销售实现增长，但公司在强信用中小物企中对非业主增值依赖最少。21 年公司开始发力社区增值服务，取得了爆发式增长，21 年收入增长 2.3 倍，22 年在疫情不利影响下依然同比增长 39%，21 年以来公司社区增值毛利坪效已稳定超过住宅物管，且居于行业前列，利润贡献实力较强。公司大量项目聚集广州，积累了一批优质业主，叠加越秀地产的销售增长创造的机会，公司探索性挖掘合适的居民消费场景，取得了优异的成绩，后续还有持续将试点铺开以提高渗透率的空间。毛利率随自营比例的提高，或将下降。

商管稳定利润来源。公司商业项目布局城市能级高，地段核心，运营良好，写字楼具备外拓实力，利润率较高。20 和 22H1 受疫情和减免租不利影响，但恢复较好，预计未来将随公司商管规模扩大而稳步增长。