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越秀服务（6626.HK）研究报告：后起之秀，不断超越。地产强则物管强：越秀服务 2021 年底从越秀地产分拆上市，是行业的后起之 秀。在房地产行业下行背景下，越秀地产逆势扩张，2022 年合约销售面积和 金额分别为 414 万平米和 1250 亿元，合约销售金额增速行业领先；拿地金 额 812 亿元，占合约销售比例为 65%，拿地强度行业领先。我们认为公司未 来两年平均每年自越秀地产获取 400 万平米以上交付面积的确定性较高。

战略股东广州地铁赋能 TOD 业态：上市前，公司通过收购广州地铁旗下物 业管理公司获取 TOD 服务能力，同时引入广州地铁作为公司的战略股东，目 前广州地铁持股 5.94%。我们认为随着广州地铁里程的增长，将持续向公司 注入 TOD 项目，同时 TOD 业态的物管服务专业性强、门槛高，独特的服务 能力有利于公司在外拓过程中打开新的市场空间，目前公司 TOD 业务已拓 展至长沙、青岛、福州等地。

市场化的激励机制：2022 年 12 月 30 日，公司推出股票期权计划，首期授出 1522.03 万份股票期权予 39 名合资格参与者，行权价格为 3.334 港元/股，其 中执行董事毛良敏和张劲各自获 104.88 万份股票期权，其余 37 名高级管理 层成员及核心雇员共授予 1312.27 万份股票期权。股票期权将分三批归属， 分别于授予日起计 24/36/48 个月后的首个交易日归属 33%/33%/34%，归属条 件中归母净利润 21~25 年 CAGR 约 15%。

现金充足，等待行业整合机会：截至 2022H1，公司在手现金约 42 亿元，有 资金实力通过收并购实现规模增长，因此我们认为收并购将成为公司的股价 催化剂之一。根据我们的测算，在其他假设不变的情况下，假设公司于 2023 年完成来自收购的新增在管面积为 3500 万平米，则总在管面积达 1 亿平米， 2023 年公司归母净利润同比增速可达 24.7%。