地产行业基本面跟踪系列报告二：集中供地的秘密

上传者：潘*
时间：2021/05/04
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本文将深入挖掘隐藏在公告中的那些值得重视的细节和秘密。年度供地计划:从 2021 年重点城市宅地供应计划来看，宅地计划供应量整体略有增长，且核心区域占比也有提升，有利于缓解重点城市土地市场供需矛盾。此外，宅地供应计划中租赁用地占比明显提升，核心区域占比相对较高，后续租赁住房市场发展需关注。集中供地安排:按公告日期统计，第一批供地集中于 3-4 月，第二批供地集中于 6-7 月，第三批供地集中于 9-10 月。公告日期与挂牌日期间隔 20 天左右，第一批供地正式挂牌集中于 4-5 月，而实际成交集中于 4 月下旬和 5 月中上旬。土地出让规则:重点城市保证金比例均值为 25%(下限要求为 20%)，且从公告日期到保证金交纳截止日期约 20 天，对房企短期资金弹性有较高要求。大多明确规定地价上限(一般不超过底价的 20%-30%)，达上限后竞自持或配建(所以只看溢价率并不能完整判断地价高低)，甚至引入摇号机制，部分城市未在出让环节直接限房价(限价在预售证环节)。未竞得人保证金大多可于挂牌出让结束后 5 个工作日内退还，对房企资金占用时间不长。大部分城市要求在签订出让合同后 1 个月内支付 50%土地成交价款，剩余价款大多在半年内付清，最长可在 1 年以内付清。土地市场变化:受集中供地政策影响，重点城市土地市场成交阶段性下降，但全国热度不减，部分三四线城市明显升温。集中出让进展:长春第一批宅地集中出让已收官，本次实际推出 40 宗住宅用地，其中 38 宗地块完成成交，2 宗地块流拍，绝大部分地块底价成交，平均溢价率为 3.3%，整体竞争程度不强，但该样本不具备参照性，对溢价率和集中度的判断还需观察。 ⚫ 基本面跟踪:需求韧性好于预期，调控政策持续收紧宏观线索:地产维持相对韧性，宏观动能边际增强，流动性环境略有改善。产业周期: 需求韧性好于预期，开工维度补库存力度相对偏弱，房企更注重存量去化，中口径供需关系持续改善，300 城口径拿地端并不弱，宅地溢价率走高风险值得关注。产业政策: 供需改善传导至房地价，调控压力加大，中央层面坚持“房住不炒”定位，严防经营用途贷款违规流入房地产领域;地方层面，房地产调控政策持续收紧，政策推出频率、精细化程度均有提升。微观经营:一季度销售已确立良好开局，且主流房企经营计划导向较为积极，预计全年销售好于年初预期;供应缩量导致龙头房企拿地强度环比下降明显。