2025年上海办公楼行业市场白皮书：流动视角下解构上海办公楼市场趋势，静水流深，蓄势而行

1.静水流深：流动视角下的上海办公楼市场动态及趋势 

新元流动：传统行业需求中蕴含新生动力 

仲量联行对2020年至2024年上海办公 楼市场新增租赁需求的统计结果表明， 行业需求多元化一直是上海办公楼市 场的显著特性。传统的六大行业需求， 包括：金融服务、专业服务、科技互联 网、制造贸易、零售和生命科学，其需 求历年占比均稳定在全市需求的85% 以上，构成了上海办公楼市场的租户基 本面。

尽管过往几年整体办公楼租赁需求有 所回落，但传统行业需求的占比结构并 未发生显著变化。2024年，这些细分行 业在租金调整的环境下展现韧性，继续 支撑办公楼需求的基本框架。其中，部 分行业的细分领域表现尤为突出。在金 融服务及专业服务业中，保险公司、内 资律所和会计事务所，利用租金下行的 有利时机，对其办公场所进行升级，教 育企业同样抓住市场机遇，需求呈现回 暖趋势。随着行业规范化调整的推进， 以及市场应用端需求的驱动，游戏和互 联网等科技企业迎来需求增长的潜力。 零售企业依旧是上海独树一帜的稳定 需求来源，占比始终保持在8%至10% 之间。制造贸易行业的产业升级不断取 得突破，例如新能源汽车及其上下游企 业，在过往几年中已成为上海办公楼市 场需求的重要新兴动能之一。

升级流动：租户市场创造成本驱动型升级新机 

上海办公楼市场的深度调整，使得租户 导向的市场态势愈发明显，新竣工项目 普遍采用更具竞争力的租金策略以吸 引租户，而成熟稳定的项目也通过调整 租金和给予更多优惠巩固其市场竞争 力。这一趋势赋予了租户更多的议价权 力，而市场上的大量可供应面积也为他 们带来搬迁机会。2022年至2024年间 的搬迁类租赁成交中，办公环境升级需 求的成交占比达到了全部搬迁类交易 的74%。无论是原先在乙级办公楼里亦 或是创意园区等非标办公或原本位于 近郊地区的租户，纷纷抓住租金下行的 窗口期，以相对较低的成本升级至更高 品质的办公空间，流向更优质的甲级办 公楼项目。成本驱动型的升级搬迁已在 当前市场中占据主导地位。

值得注意的是，此类升级型搬迁交易的 达成，首要前提是成本的节省，包括相 同 成 本 情 况 下 改 善 办 公 环 境，甚 至 有 机会以比之前更低廉的租金承租更高 品质的办公楼宇。考虑到搬迁及装修等 一次性投入的支出成本，为避免这一笔 庞大的开支，续租往往是当前租户首选 的租赁策略。然而，当搬迁后的租约能显著节省企业在办公租赁上的开支时， 租户也会因此而考虑新的选址。根据仲 量联行2025年初上海办公楼租户调研 问卷结果显示，租户的成本敏感性显著 增强。有66%的租户表示，当企业不动 产支出成本（包括：租金、含装修和搬 迁在内的一次性投入支出等）降幅超过 20%时，会考虑搬迁。这一趋势反映了租户在成本优化方面的强烈诉求。超过 四成的租户希望成本降幅大于30%，超 过15%的租户需要降幅达到40%以上 才会推动搬迁决策。另有接近10%的租 户，考量到一次性投入、摊销年限、企业 经营等多方面因素，不考虑搬迁。

另 一 方 面，市 场 的 租 赁 成 交 也 能 印 证 租户降本的诉求。与2019年至2021年 的 搬 迁 成 交 租 金 水 平 相 比，过 去 三 年 （2022-2024年）的搬迁成交中，租金净 价在7.0元/平方米/天以下的成交数量 占比增加了约40%。这一变化体现了租 户在租赁决策中对成本的敏感性，也反 映了办公楼市场租金水平整体下行的 趋势。 从行业角度，办公楼主要需求来源的各 行业均在不同程度上体现了成本驱动 的特征。金融服务业和专业服务业作为 上海办公楼市场的传统主力需求，往往 也有相对较高的承付能力。然而当前的 市场环境，使全行业降本压力增加，这 两大行业的搬迁成交租金下降趋势也 尤为显著。金融和专业服务业的搬迁成 交中成交净价在9.0-11.0元/平方米/天 区间的成交数量占比与2019至2021年 阶段相比，分别减少了15个百分点和24 个百分点；成交净价高于11.0元的数量 占比，分别减少16个百分点和8个百分 点。科技互联网和制造贸易依旧保持较 高的成本敏感性，过去三年，低于7.0元/ 平方米/天的成交数量，占比分别达到 75%和62%，较三年前显著增长，占比 也显著高于全市平均水平。

随着上海轨交基建的成熟，在成本控制 和空间升级之间寻求平衡的过程中，部 分租户在搬迁距离上展现更大的灵活 性。整体而言，过去3年间租户的搬迁距 离相较于2019至2021年有所上升。全 市范围内众多高品质项目的持续入市， 为租户提供了更多选择。部分位于核心 区 域 的 租 户 出 于 成 本 控 制 的 考 量，选 择搬迁至距离现址较远的新兴板块。同 时，部分位于近郊区域的租户抓住当前 租金下行的机会，搬迁升级至市区的传 统商务区。 就行业而言，不同行业在搬迁距离变化 上展现了现阶段各行业的决策特征。专 业服务业的搬迁距离上升最为显著。 出于成本控制的压力以及新兴板块更 多高品质项目的选择，驱动部分专业服 务企业实现更远距离的搬迁。科技互联 网企业搬迁距离的上升也同样较为显 著。一方面，科技互联网企业依旧保持 其较高的成本敏感性，可以接受较远的 搬迁距离以达到成本控制的目的；另一 方面，部分位于近郊区域的科技互联网 企业抓住市场窗口期，搬迁升级至市区 的传统商务区。金融服务和零售企业的 搬迁距离无明显变化，保持就近区域搬 迁的选址倾向。对金融服务企业而言， 行业的聚集度使其更偏好核心板块以 及临近区域。零售企业考虑到其店铺位 置以及品牌形象的增益，同样偏好较为 核心的板块。较多制造贸易和生命科学 企业在经历前一阶段搬迁至新兴板块 的调整之后，新的区位格局较为稳定， 搬迁距离有所下降。生命科学企业的搬 迁距离依旧处于较远的水平。

2.汇流成势：流动视角下的板块重塑及潜力机遇

行业聚集度

历经近30年的变迁，上海办公楼市场已形成多中心、多板块各 具特色的市场格局，同时，随着城市经济的持续发展，相同行 业的企业在特定区域内不断汇聚，从而产生了显著的行业聚 集效应。传统的中央商务区板块，如陆家嘴、南京西路、新天地 等，已稳固成为金融服务、零售、专业服务等行业的重要聚集 地，呈现出高度的行业聚集特征。市场的动态变化揭示了企业 选址的新趋势，结合全市过去三年的租赁成交，我们发现一些 新兴板块的行业聚集优势正在形成。

 行业聚集指数 对过去三年上海各办公楼板块内的金融服务、专业服务、科技 互联网、生物医药、制造贸易及零售等各行业的新入驻企业的 聚集情况进行了深入的分析。公式中，J为总行业数量；Aij为板 块i内行业j的企业新租面积总量；Aj为行业j的企业在全市范围 内的新租面积总量。换而言之，行业聚集指数代表板块内各细 分行业新租面积占整个行业新租面积的比例之和。 分析结果显示，除已具备明显聚集效应的核心板块之外，新兴 板块如前滩、徐汇滨江等，在过去三年也承载了各行业的众多 大面积成交，使得这些板块在全市范围内，特定行业的交易占 比有了显著提升。凭借着政策扶持、产业导向、租金优势以及 完善的配套设施，这些板块不断吸引到行业内的头部企业及 上下游租户入驻，成功引聚了一批行业的领军企业，逐渐成为 各行业，尤其是以人工智能、生命科学等上海先导产业为代表 的新聚集地。

行业多样性

行业需求多元化一直是上海办公楼市场韧性表现重要因素之 一。就办公楼市场需求而言，行业多样性类似于生物学中的物 种多样性概念，它不与行业聚集度排斥，反而能够互相补充。 多样的行业能够有效分散市场风险、增强办公楼市场的韧性 和稳定性。

量化各板块的租赁需求多样性。公式中，j为总行业数量；Aij为 板块i内行业j的企业新租面积总量；Ai 为板块i内全行业企业的 新租面积总量。借鉴辛普森多样性指数，行业多样性指数代表 板块内随机取样的两个新租企业属于不同行业的概率。概率 数值越高，表示该板块的行业多样性指数越高。 分析结果显示，在流动视角下，以快速成长的前滩、徐汇滨江 和北外滩为例，这些新兴板块不仅具有强大的吸引力，还对各 种类型的企业展示出高度的包容性。过去三年，这些板块的 办公楼市场展现出了显著的多样性特征，不同行业间形成了 良性互补与共生关系，共同推动板块迅速发展。同时，南京西 路和新天地以及虹桥等原本就具备多元化特性的传统商务板 块，也持续巩固了这一优势，在市场变迁和行业起伏变化的周 期中表现出了强大韧性。

从行业选址的角度，综合考虑行业聚集 度和多样性，相较于单一维度的观察， 能更全面深入地反映办公楼板块对行 业吸引的综合实力和培育产业高地的 未来潜力。行业聚集效应叠加行业多样 化发展，能够帮助板块灵活应对市场的 变化。通过地图可视化，我们将行业聚 集度和行业多样性两个指标的结果叠 加呈现，更直观地反映这一行业流动的 综合指标。红色越深代表该板块行业聚 集度越高，蓝色越深则代表板块内行业 多样性越显著，而深紫色则代表板块在 行业聚集度和多样性方面均具备优势。 这些深紫色板块，包括南京西路、新天 地、前滩以及徐汇滨江，无论是在行业 聚集还是行业多样性方面，都展现出了 令人瞩目的实力和潜力，不仅吸收了大 量同行业企业的入驻，形成聚集效应， 同时还展现了对不同类型企业的高度 包容性和吸引力，形成多元化的行业生 态。这种综合优势使板块均衡发展，进 而提升其吸引更多企业择址的可能性， 助力板块内的行业生态稳步扩大。

供需关系再平衡 

过去三年，上海办公楼市场新增供应超 过285万平方米，未来五年（2025-2029） 预计全市仍有超过四百万平方米的甲 级 办 公 楼 项 目 将 要 交 付 入 市 。供 应 压 力已成为部分板块无法回避的挑战，然 而，高品质项目的入市也有望为板块格 局带来全新变化，显著提升所在区域的 竞争力和对企业的吸引力，同时推动周 边商业配套和基础设施的持续完善。面 对这一复杂的市场环境，单一从供应角 度来评判板块的发展显然有失偏颇。本 报告再次结合市场需求、租户流动的趋 势，在板块现有规模的基础上，结合过 去三年的总净吸纳量、以及未来优质项 目的供应量，从动态视角出发，多重维 度分析各板块的供需互动和增长机遇。

以徐汇滨江、前滩、北外 滩、苏河湾等为代表的新兴板块，从过 往三年租赁活跃度较高，吸引了众多企 业入驻，展现出强劲的增长势头，随着 未 来 更 多 高 品 质 项 目 入 市，这 些 新 兴 板块有望得到进一步提质扩容。与此同 时，部分传统的商务区板块，虽受制于 有限的可租赁面积，过去三年的租赁活 跃度上表现相对平稳，但未来新供应的 入市有望为这些板块带来焕新升级的 机会，激发出更多的市场潜力。另一方 面，真如和上海火车站等板块在近三年 内已成功吸引了众多企业入驻，未来供 应量开始收窄，这些板块正逐步进入存 量去化阶段。而对于未来供应有限且现 有项目楼龄较长的板块，办公空间品质 升级和保留现有租户方面，仍将是他们 面临的主要挑战。

交通可及性

交通可及性向来是企业选址时的重要考量因素，邻近地铁有 利于员工缩短通勤时间，进而提高工作效率，增强工作意愿。 过去五年间，上海轨道交通网络持续扩容，总里程由2019年的 703.9公里增加至2024年的864.8公里。同时，过去几年的新增 项目也大都邻近地铁站，甚至是TOD模式的一站式项目。这些 变化使得目前全市地铁出入口500米范围内的甲级办公楼面 积占比已经超过80%，并且甲级办公楼与最近地铁出入口的 平均直线距离进一步缩短至304米。就板块而言，各板块之间 的地铁交通可及性差距也在逐步缩小，甲级办公楼距离地铁 出入口的平均距离标准差也进一步缩小。平均距离显著减少 的板块主要集中在新开通地铁线沿线，例如14号线和18号线 的开通，使新民洋、陆家嘴、外滩、花木等板块的通勤得到显著 改善。同时，由于新增的办公楼供应大多靠近地铁站附近，真 如、徐汇滨江等板块在地铁站500米范围内覆盖的办公楼面积 也有了显著提升。

商业配套

商业配套是衡量板块发展的重要指标， 也是企业选择办公地址时不可忽略的 影响因素。租户问卷的调研结果也再次 印证了商业配套的重要性。在各配套设 施中，全样本量中95%的租户希望办公 项目拥有足够的餐饮配套，77%的租户 同样需要商业的配套设施，这一比例显 著高于其他相关的配套设施。 截至2024年底，上海优质零售物业存量 达到1,700万平方米。就零售商业的密 度而言，人民广场、南京西路、新天地等 区域在上海处于领先地位。这些商业氛 围浓厚的地段，往往也是城市商业活动 的中心区域，有利于塑造和提升企业的 整体形象。板块内的高密度优质零售和 餐饮配套，不仅满足企业员工的日常工 作需求，还有助于提升员工的满意度， 助力企业吸引优秀人才。

未来五年，上海预计将新增约250万平 方米的优质零售物业，而这些新增项目 将主要以商办综合体中的购物中心形 式呈现，为综合体项目中的办公楼提供 更加丰富的商业配套，也将辐射周边的 办公物业。未来徐汇滨江、徐家汇和前 滩等板块内的零售商业增量尤为显著， 尤其是新兴板块内的项目竣工，将有效 补充板块内的设施配套。而一些定位较 高的项目开业，也将进一步提升所在商 务板块的形象定位。

3.流光引航：流动视角下的企业租赁决策解码

财务成本深度剖析

本次问卷调研深入探讨了财务成本对企业租户搬迁决策的影响，不仅聚焦于租金这一显性成本，考虑到一次性投入（CapEx）的大 额开支，同时涵盖了租约条款的灵活性、一次性投入的摊销年限等，一些隐性成本同样影响到企业财报的表现，影响着租户租赁决 策。本次问卷对财务性指标的深入探讨，旨在为市场提供更实际、更具操作性的指引启迪。

租金降幅

尽管在当前环境下，大多数企业依然保 持审慎态度而倾向于续租，然而本次问 卷调查的结果也显示，当搬迁成本的降 幅达到一定要求时，这一成本效益的体 现足以激发企业租户的搬迁意愿。 在愿意透露成本决策的租户中，66%的 租 户 表 示，当 新 的 租 约 总 成 本 降 幅 超 过20%时，企业会考虑搬迁。超过四成 的公司表示，如果搬迁，希望搬迁的总 成本降幅达到30%以上，显示出整体市 场中租户对成本的普遍敏感性。具体而 言，不同行业在搬迁成本与其现行企业 不 动 产 支 出 的 比 较 上，敏 感 度 略 有 差 异。金融公司对租金成本的接受度差异 较大。而零售、专业服务和制造贸易企 业对成本的敏感度尤为显著。这些行业 中超过八成的租户要求总成本降幅超 过20%。零售行业中63%的租户希望降 幅达到30%以上，这也与该行业相对更 高的装修投入有关。高额的一次性投入 （CapEx）成本也会延长摊销年限，进 一步制约搬迁的决策。调查问卷结果显 示，一次性投入（CapEx）摊销或折旧年 限超过5年的租户中，倾向续租的占比 接近80%，远高于所有受访企业的平均 水平。

租约灵活性

在当前市场环境下，租户除关注直接的 租金价格以外，同时还对租赁条款的各 项细则提出了更高的需求。租户希望更 灵活的租约，各项条款的细则谈判，实 现房地产成本的优化，从而有效适应市 场变化和业务发展的不确定性。根据此 次调研结果，除租金之外，租户最关注 的因素集中在一次性投入支出(CapEx)， 尤其是与装修相关的成本。其中，一次 性装修补贴是当前租户最为渴望的核 心要素，同时也是目前市场环境下，业 主所采取的最具普遍适用性的解决方 案，节省租户的装修成本，同时借此鼓 励企业升级搬迁。此外，复原义务的责 任免除或费用减免，就财务角度而言直 接反映在一次性支出中，关注度排序仅 次于装修补贴。同时，对于复原义务的 谈判，也增强了企业在搬迁或面积调整 时的灵活性。续租租金涨幅的约定对于 降低企业长期房地产支出的不确定性 具有重要意义，在租户普遍倾向续租的 情况下，续约租金的提前谈判能有效提 升租户对物业项目的信任度。

对于不同面积段租户，财务考量的各项 因素也有所差异。对于整层以下面积段 （小于2,500平方米）的租户，定制化交 付和带装修面积的选择尤为重要。他们 更倾向于借用业主提供的资源进行空 间定制，以节省额外的成本投入，并迅 速实现办公空间与企业需求的适配，缩 短 装 修 时 间 。而 随 着 租 户 面 积 段 的 增 大，其 议 价 能 力 和 谈 判 空 间 也 相 应 增 加。对于大面积段租户而言，除了关注 租金和装修成本外，免费停车位和标识 权的优惠也纳入了租约细则的财务考 量中。考虑到这类租户的企业人员数量 和公司品牌形象，这些因素在租约中的 关注度，随企业办公面积段的增长而随 之提升。另外，一些细节的费用减免，如 空调加时费等，不同行业展现的诉求差 异性较大，受到科技互联网和专业服务 业这类工作时间灵活性需求较高的企 业的更多关注。

办公环境升级诉求

成本驱动型的升级搬迁已然是市场租金下行阶段的主要趋势之一。租金的下行增强了租户的搬迁意愿，而搬迁的另一大关键动 因，则是利用市场窗口期，对企业的办公环境进行全面升级。更低的租金成本叠加更高的楼宇品质，足以影响租户的租赁决策。 本次租户问卷调研的结果同样揭示了租户对物业服务和楼宇品质要求的不断提升。问卷同时针对办公楼硬件设施、配套设施、 以及业主所提供的服务进行了细致拆解，深入了解租户的实际需求和期望，给市场参与者在楼宇运营和租户维护方面提供前瞻性 信号。

办公楼宇的硬件不足将增加企业的迁出意愿

过去三年全市的搬迁成交中，有74%的 租 户 搬 迁 带 有 升 级 需 求 。本 次 租 户 问 卷 的 调 研 结 果 也 表 明，硬 件 设 施 的 完 善程度对楼内租户的迁出意愿具有显 著影响。整体而言，空调性能及新风系 统欠佳、电梯的配比不足和设备陈旧以 及洗手间设备陈旧配比不足是影响企 业 搬 离 意 愿 的 主 要 因 素，选 择 这 三 项 的租户分别占总样本量的81%、80%和 77%。这三项硬件设施直接关系到企业的工作效率和员工对办公场所的满意 度。这些设施的翻新和维护将有助于办 公楼项目的租户保有率，尤其是楼龄较 长、设备开始老化的项目，硬件的提升 将显著提高租户满意度。

从行业视角来看，不同行业租户对办公楼 硬件设施的需求各有侧重。科技互联网企 业因其人员相对密集的特点，对洗手间配 比数量的需求尤为突出。调研结果显示， 超过八成的科技互联网企业都对此提出 了诉求。制造贸易企业对场地和设施的合 规性也提出了严格要求。接近半数的制造 贸易企业表示，为符合公司的全球准则或 业务要求的需要，场地设施若不合规将可 能直接导致他们搬离现址。而生命科学企 业在楼宇绿色认证方面，关注度显著领先 其他行业，这也与其在选址时对ESG的考 量因素的重视相呼应。

配套设施和业主服务的提升将提高租户满意度

板块内的商业配套能显著提升板块的 吸引力，完善的配套设施同样对企业的 满意度至关重要。租户问卷的调研结果 显示，餐饮和零售配套设施在各选项中 最受青睐，尤其是餐饮配套，满足了租 户日常的就餐需求，节省了时间成本， 提供充足的便利度。共享商务空间的关 注 度 已 跃 升 至 第 三 位，仅 次 于 商 业 设 施。同时，租户对于能耗、碳排放的重视 也日益增加。此外，不同行业对于配套 设施的偏好也存在一定的差异。例如， 智慧楼宇设施最受零售和科技互联网 企 业 青 睐，这 些 行 业 对 于 潮 流 时 尚 和 前瞻科技更为敏锐，乐于尝试新的技术 和产品，进而提升企业效率，改善工作 方式。零售和制造贸易企业因其行业特性，对有助于产品推广和客户交流的产 品展示空间有着显著更高的需求。50% 的生命科学企业青睐配有充足充电桩 的项目，这一比例显著高于整体受访企 业，再 次 印 证 该 行 业 对 于 绿 色 能 源 的 关注。

值得注意的是，在本次调研结果显示， 接近六成的租户都希望业主能够提供 共享商务空间。在企业普遍降本增效的 租赁策略影响下，业主的商务空间成为 租户办公场所的有效补充。降低租户成 本的同时，增强了办公空间使用的灵活 性。例如，对于企业增设的短期项目、装 修翻新时的过渡、人员波动、或会议安 排、客户接待等日常经营活动，业主的 商务空间都能起到满足租户需求的作 用。具体而言，在选择共享商务空间的 租户中，超过90%的受访企业希望业主 能提供容纳20人以上的大型会议室。 这种大型会议室的共享不仅节省了租 户承租面积，同时提高了空间的使用效 率。同样，报告厅或行业交流空间的排 序仅此于大型会议室，尤其受到专业服 务业和金融行业的关注。中小型会议室 则更受整层以下（面积小于2,500平方 米）租户的青睐。此外，值得一提的是， 部分受访租户特别提到希望办公楼能 配备睡眠舱、哺乳室这类设施，以体现 业主对租户员工的人性关怀。

在选址因素的考量中，我们发现租户对 于物管服务的要求进一步提升，已然影 响到企业的租赁决策。在对于办公楼项 目的服务满意度上，物业管理也是租户 普遍最为关注的重点。优质的物业管理 能够长期维护楼宇品质，提供更好的员 工体验和企业形象。当前持续利好租户 方的市场环境中，物业管理和业主提供 的服务成为办公楼项目差异化的体现， 有助于提升办公楼的形象和竞争力。同 时，84%的受访企业表示对企业租户的 会 员 福 利 的 诉 求 。业 主 利 用 项 目 资 源 或 集 团 资 源，为 租 户 提 供 零 售 商 户 的 折扣、停车优惠等，可以提高企业员工 的归属感，也为业主的其他业态增加客 源。此外，问卷结果同样显示了业主在 装修报批报建上的支持配合的重要性。 这些细节服务上的专业性和时效性能 显著提高租户对业主的认可，为企业提 升经营效率的同时，增强企业对楼宇的 黏性，进一步巩固租户与业主间的紧密 联系。其他的附加服务同样体现出与行 业特性之间的关联性。例如，所有受访 的科技互联网企业中，42%的租户特别 注重业主在人才公寓资源上的优惠；而 专业服务业则希望业主能提供租户交 流活动或者行业活动方面的支持。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）