豫园股份主营业务、股权结构与财务分析

国潮消费风起，人货场联动打造新消费生态。

1.围绕“东方美学”核心，布局多业态消费产业

豫园股份是复星集团快乐板块的核心公司，以东方生活美学为核心，融合场域流量与品牌 业务综合发展。公司业务主要分为消费产业运营（涵盖珠宝时尚、文化餐饮、美丽健康、 腕表、酒业等多个消费品类）、商业物业服务（豫园商城等商圈物业运营）以及地产开发 与销售业务三大板块。 其中消费产业运营收入及毛利贡献最高，是公司的核心业务板块，地产业务占比持续下 滑。收入分行业结构看，25H1 产业运营板块营收占比达 76.1%，并呈逐步提升态势，毛利 贡献 17.49 亿元；物业开发与销售是公司营收第二大来源，占比 21.4%，毛利贡献 5.11 亿元，受地产景气度下行及公司重资产剥离影响，近年收入占比及毛利贡献持续下降。

25H1 珠宝时尚板块在公司消费产业营收中占比 88.0%，占公司总营收的 66.9%，其余消费 产业分别是餐饮管理与服务、食品百货工艺品、时尚表业、医药健康、化妆品以及酒业。

近年来受消费产业门店调整影响及地产业务拖累，公司业绩承压。25H1 公司营收 191.1 亿元，同比下降-30.7%，归母净利润 0.63 亿元，同比下降 94.5%，主要系黄金珠宝板块 门店收缩调整。物业开发与销售收入 2023-2024 年持续下滑，25H1 地产业务营收 32.87 亿，同比小幅增长 4.84%，毛利率 13.84%，伴随库存出清边际有所改善。

2.复星集团控股主导，黄浦国资委加持赋能

截至 2025 年上半年，公司第一大股东为复星集团及其一致行动人持股 53.6%。公司第二 大股东为上海黄浦区国资委，在公司成立初期便开始持股，为公司推进核心商圈建设升级 提供了重要助力。截至 2025 年上半年，黄浦区国资委 100%持股上海豫园和上海黄房实业， 间接持股公司 6.68%；公司实际控制人为复星集团国际董事长郭广昌先生，合计间接持有 公司 37.59%的股份。

双重激励计划，有力激发员工积极性，展现公司发展信心。2025 年 2 月 18 日，公司发布 公告计划实施员工持股计划和限制性股票激励计划双重激励，公司两次股权计划的业绩考 核标准相同，均以 2024 年营收为基准，2025 年至 2027 年的营收增长率分别不低于 5%、 10%、15%，即分别同比增长 5.0%/4.8%/4.5%。

3.拥轻合重，财务状况改善在望

黄金珠宝新品类驱动持续，25Q2 营收增速边际改善。25H1 公司珠宝业务营收已现回弹趋 势，门店优化持续趋势下，25Q2 营收同比转正至 2.1%，主要系产品更新迭代与同店改善 驱动，同时食品百货工艺品、医药健康板块降幅也出现一定收敛。

重资产业务拖累整体盈利能力。公司自 2018 年资产重组以来，战略布局文旅、地产等重 资产业务，但受房地产行业景气度下行影响，2022 年起公司物业开发与销售业务毛利率 显著下滑，拖累整体盈利能力。

公司逐渐出售剥离非核心的重资产业务，有望有效控制费用端开支，同时降低库存压力， 进而提高净利润率与资产周转，优化公司整体 ROE。 公司 2015 年收购日本星野滑雪度假村，2019 年通过子公司以 12.64 亿元收购星圻投资 100% 股权，星光耀广场是其多个地产项目之一。收购后，公司折旧与摊销费用显著增加，趋势 一直延续到 2023 年，公司决定调整战略方向，聚焦轻资产，出售低效重资产后，折旧与 摊销费用才有所回落。