房地产政策、价格与供需情况如何？

1.调控政策演变

1998年至今我国房地产宏观政策取向经历多次调整，时长上来看负向调控占比更多，但在房市繁荣期效果并不显著，反倒是刺激政策效果更强；相反，在21年至今的房市下行期，两种政策的效果则相互反转。 每个阶段实际政策并非和基调一以贯之，比如2018年末和2020年初的阶段性刺激或者纾困政策。

2.为什么会房价偏高？

土地稀缺性与垄断供应。地方政府依赖“土地财政” ，通过减少住宅用地供应推高地价，同时低价供应工业用地招商引资，形成“住宅高价”与“工业低价”并存。 流动性泛滥。货币供给增速较高，同时15-18年进行“棚改货币化”安置，推动房价进一步向上偏离。投资渠道匮乏。房地产被视为安全资产，吸引大量资金涌入。（跨境资本流动的限制，“丈母娘经济学”） 非理性预期。房价上涨引发“追涨”心理，投资者购房目的从自住转向转售牟利。（罗伯特席勒的“非理性繁荣”）

3.供给端：土地供给和房企开工

2025年上半年土地市场结构性分化：核心一二线城市需求强劲，土地市场热度不减，而低能级城市受库存压力影响，土地市场延续了“量价双淡”局面。 1-7月，百城土地成交总价累计同比12.2%，而政府土地出让金收入累计同比-4.6%。部分新增专项债用于收购存量闲置土地：目前土地储备专项债已发行3031亿。根据企业预警通统计，截至8月24日公示的土地储备项目覆盖4949块宗地，总资金规模达5476亿。

广义库存销售比：把有数据以来（1999-02）的商品房新开工和销售面积分别累计，并做差，与年均月销售面积（12MMA）相除。 • 狭义库存销售比：用待售面积除月均销售面积（12MMA）。 • 两者走势基本一致，都处于有史以来最高水平，狭义的库存去化时间大概为9.5个月，较2024年年度数据进一步上升。• 广义的指标达到86倍，这一数字比上一轮的高点（2015年底）大概高出60%。

4.需求端：人口结构

劳动力人口数2014年达峰（7.6亿），近五年（2019-2024）年均下滑0.5个百分点，到2024年减少了2910万劳动力，来到7.3亿。 从人口结构来看，25-50岁的潜在需求人数则下滑更快。从2015年的41%占比下降到2023年的35%，年均减少近1300万人，乘以城镇人口占比约870万。（这部分仅代表全部的潜在需求，并非新增，近几年退出的多为年龄区间顶部人群，本身有房的比例可能就较高）

对收入预期的下行导致贷款负担能力和风险偏好减弱。房贷利率下调能明显缓解月供压力。• 我国一线城市房价收入比显著偏高。不过潜在买房群体可能是中高收入人群，因此用社会平均收入或者收入差距较大时可能会高估。

租金收益率缓慢回升，30年国债收益率快速下行。 • 期望收益率=预期房价增长率+预期租金收益率=无风险收益率+风险溢价。风险溢价总为正，而预期房价增长率显著为负，因此租金收益率必须比无风险收益率显著高才有投资价值。 • 对于利用贷款买房投资来说，期望收益率=（预期房价增长率+预期租金收益率）*杠杆率-资金成本。